Ansichtssache - der Kölner Immobilienmarkt 2024

Mal ehrlich – die Vorteile der Metropolregion Köln sind hinlänglich bekannt. Die Rede ist von Deutschlands drittgrößter Stadt mit knapp einer Million Einwohnern. Und die hat einige Aushängeschilder. Ad hoc fallen einem da der Dom, der Karneval, die Kranhäuser und der 1. FC Köln ein. Doch die Medienstadt am Rhein ist vor allem auch in Sachen Wohnlagen und als Wirtschaftsstandort sehr gut aufgestellt. Hinzu kommt das attraktive Umland, das von Städten wie Bonn oder Leverkusen bis zu ländlichen Gemeinden reicht – jede Menge Lebensqualität im direkten Einzugsbereich also. Da fragt man sich, warum die Stadt bei ihren Bewohnern gar nicht so beliebt ist: Im aktuellen SKL Glücksatlas belegt Köln lediglich Platz sieben unter den deutschen Metropolen – noch hinter Düsseldorf!

Die aktuelle Situation auf dem Kölner Immobilienmarkt

Was das Thema Immobilien angeht, sind die vergangenen Monate auch an „Kölle“ keineswegs spurlos vorübergegangen. Angesichts der aktuellen Meldungen fällt vielen die Beurteilung der Marktsituation offensichtlich schwer. Da titelt die eine Zeitung: „Die Blase ist geplatzt. Immobilienpreise im freien Fall“, während bei einer anderen zu lesen ist, die Preise würden – laut einer aktuellen Studie – bereits wieder steigen. Ganz im Ernst, welcher Immobilieninteressierte soll da noch den Überblick behalten? Doch wie immer dürfte die Wahrheit irgendwo in der Mitte liegen. Manch einer sieht solche Meldungen als Desinformation, andere haben dafür schon fast Verständnis, denn eine solche Situation, wie sie seit Mitte 2022 vorherrsche, kenne schließlich kaum jemand. Das Dumme daran sei nur, dass die Verkäufer nur die guten Nachrichten wahrnähmen und die Käufer die schlechten. Einen gemeinsamen Nenner muss man sich oftmals erst hart erarbeiten.

Apropos gemeinsamer Nenner: Den gibt es tatsächlich – jedenfalls, wenn man mit den Experten in der Domstadt spricht. Das Interesse an Wohnimmobilien sei bereits Ende des letzten Quartals wieder gestiegen, und der Beginn des Jahres ließe ein wenig Spielraum für eine weitere Positiventwicklung. Auch dank der zuletzt sogar leicht rückläufigen Zinsen wächst das zarte Pflänzchen Nachfrage langsam wieder.

Zwischen Rhein und Dom

Klar, von einem nächsten Boom ist man momentan weit entfernt, doch das Tal der Tränen scheint am Rhein womöglich durchschritten zu sein. Allerdings war der Wohnimmobilienmarkt in Köln ohnehin nie von großen Preisamplituden geprägt. Das Gute: Aufgrund der geringen Ausschläge nach oben sind auch in Krisenzeiten weniger Ausschläge nach unten zu verzeichnen.

Zwar gab es Rückgänge – in jeder Lage und in jedem Marktsegment. Doch während der mittlere und der untere Preisbereich richtig unter Druck gerieten, zeigten sich die Toplagen weitgehend preisresistent. Das liegt nicht zuletzt daran, dass Marienburg, Rodenkirchen & Co. unverändert nachgefragt sind. Allerdings auch nicht zu jedem Preis. Die Ausnahmejahre sind vorbei, auch wenn das Niveau in den begehrten Lagen weiterhin hoch ist. Die Käufer wissen sehr genau, dass sich die Zeiten geändert haben, und können zudem unter deutlich mehr Angebot wählen. Plötzlich hat man Zeit, sich Objekte anzusehen und Preise zu vergleichen – eine durchaus komfortable Situation. Die Krux ist: Des Öfteren spielen die Verkäufer bei den reduzierten Angeboten nicht mit. Ob das sinnvoller ist, als eine Preisanpassung mitzugehen, wird die Zukunft zeigen – auch in den begehrten Lagen Kölns.

Deutlich schwieriger präsentiert sich der Markt in den Randgebieten oder im rechtsrheinischen Stadtgebiet. Diese Lagen waren in den vergangenen Jahren vermehrt in den Fokus gerückt – nicht zuletzt ein Verdienst fehlender Alternativen, niedriger Zinsen und geringerer Kaufpreise. Aktuell ist das Interesse an der „Schäl Sick“ eher moderat. Dabei sind die Entwicklungen rund um den Deutzer Hafen sehr positiv. Hier bekommt Köln eine eigene „HafenCity“. Und auch Mülheim sei beachtenswert, heißt es.

Das sagen die Experten

Das Kölner Umland als Alternative

Der Dunstkreis der Domstadt ist auch weiterhin stark frequentiert. Das liegt zum einen daran, dass Interessenten hier eine gute Mischung aus Natur, Lebensqualität und städtischen Standorten vorfinden. Zum anderen ist auch das niedrigere Preisniveau als in der benachbarten Großstadt ausschlaggebend. Allerdings nur, wenn die Infrastruktur vor Ort und die Anbindung stimmen. Gefragt sind daher im rechtsrheinischen Bereich vor allem Bensberg und Refrath sowie der Rheinisch-Bergische Kreis. Andere Favoriten hinter der Kölner Stadtgrenze sind Pulheim im Westen und Niederkassel im Süden.

Insgesamt ist in der Peripherie neben der Lage besonders der energetische Zustand der Immobilien ausschlaggebend. Auch wenn inzwischen wieder mehr Käufer auf den Bestand ausweichen, sollte Verkäufern bewusst sein, dass laufend modernisierte Objekte deutlich besser zu veräußern sind. Manchmal ist die Sanierung sogar die einzige Chance, um Nachfrage für die Immobilie zu erzeugen. Es sind eben neue Zeiten.

Fazit und Ausblick

Die spannendste Frage dürfte die nach den Entwicklungen dieses Jahres sein. Was bringt 2024? Hier hört man immer wieder den Vergleich mit der Glaskugel. Doch selten war eine Aussage zum Markt so schwer wie jetzt. Bei den Immobilienfinanzierern sei die Nachfragesituation jedenfalls deutlich besser als im Verlauf des zweiten Halbjahres 2023, wird berichtet. Und während viele Protagonisten bereits wieder positiv gestimmt sind, gilt bei anderen die Devise „Stay alive till ‘25“. Auch in Köln dürfte jedoch die leicht gestiegene Nachfrage, gepaart mit dem Rückgang an Neubauten, zumindest mittelfristig für weitgehend stabile Preise sorgen. Denn eines ist klar, der Bedarf an Wohnraum wird in der Metropolregion sicher nicht abnehmen – im Gegenteil. Und so ist Stabilität nach Jahren des Booms und Monaten der Krise etwas, mit dem man am Rhein aktuell gut leben könnte.