Ferienhaus gesucht? Tipps und Tricks zum Hauskauf in Österreich
In Österreich hat jedes der neun Bundesländer sein eigenes Immobilienrecht. Zwar sind In- und Ausländer formell gleichgestellt, aber es gibt doch einige Feinheiten zu beachten Die sprachliche und räumliche Nähe, die landschaftliche Schönheit, die Vielfalt der touristischen Angebote zu allen Jahreszeiten und ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis – das sind einige der guten Gründe, warum Österreich bei deutschen Immobilienkäufern zu den Topzielen zählt. Doch auch hier gilt: Vor dem Kauf sollten Interessenten ihre Hausaufgaben machen und sich mit den rechtlichen Vorschriften vertraut machen.
Zahlen & Fakten über Österreich
Fläche: 83.871 km2
Bevölkerung: 8,8 Millionen
Regierungssystem: Bundesrepublik
Hauptstadt: Wien
Amtssprache: Deutsch
Wer darf in Österreich ein Ferienhaus kaufen?
EU-Bürger und Österreicher sind gleichgestellt. Das heißt, dass eventuell bestehende Erwerbsbeschränkungen der einzelnen Bundesländer für alle Parteien gelten, egal ob sie Österreicher oder Deutsche sind. Für Nicht-EU-Bürger gibt es in jedem Bundesland wiederum Sonderregelungen. Detaillierte Informationen dazu erteilen die Landesregierungen. Schweizer Staatsbürger sind EU-Bürgern gleichgestellt.
Regionen und Preise in Österreich
Dank der unmittelbaren Nähe zu Bayern und der guten Verkehrsanbindungen sind das Salzburger Land und Tirol die gefragtesten Regionen. Auch das südlichste Bundesland Kärnten sowie die Bundeshauptstadt Wien sind (letztere auch als Investment-Standort) beliebt. Die Haus-, Grundstücks- und Wohnungspreise sind wie überall stark lageabhängig (Seeblick, Nachbarn, Verkehrsanbindung, Infrastruktur), im Vergleich zu ähnlich attraktiven Destinationen in der restlichen EU, wie dem Tessin, der Toskana oder Südfrankreich aber immer noch sehr moderat.
Kaufprozedere und Nebenkosten beim Kauf eines Ferienhauses
Kaufnebenkosten
Die Anwalts- bzw. Notargebühren betragen ca. 1,8 Prozent, die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent und der Grundbucheintrag 1,1 Prozent des Kaufpreises. Die Courtage für den Makler beträgt brutto 7,2 Prozent und wird je zur Hälfte vom Käufer und Verkäufer getragen.
Laufende Nebenkosten
Diese werden in Österreich als Betriebskosten oder genauer als Bewirtschaftungskosten bezeichnet. Sowohl bei den Energiekosten als auch den öffentlichen Abgaben gibt es regionale Unterschiede. Üblich ist bei Mehrfamilienhäusern (im Wohnungseigentum) die Bildung von Instandhaltungsrücklagen, die die Hausverwaltung einhebt.
Die Grundsteuern werden nach dem steuerlichen Einheitswert berechnet, der wiederum rund ein Fünftel des Verkehrswertes beträgt. Hier hängt die Höhe stark vom Zeitpunkt der Festlegung ab. Im internationalen Vergleich sind die Grundsteuern in Österreich niedrig.
Goldene Regeln zum Immobilienkauf in Österreich
1. Österreich ist politisch in neun Bundesländer unterteilt. Die Grundverkehrsgesetze werden nicht von Wien, sondern von den Ländern selbständig geregelt.
2. In den meisten Bundesländern bestehen Beschränkungen hinsichtlich des Erwerbs von reinen Ferienwohnsitzen, die über eine entsprechende „Widmung“ verfügen müssen, um als solche behandelt werden zu können. Österreicher und EU-Ausländer sind hierbei gleichgestellt.
3. In welchen Gemeinden Zweitwohnsitze überhaupt gekauft werden dürfen, wird von den Gemeinden festgelegt.
4. Zuständig für die Verwaltung bestehender sowie für die Genehmigung neuer Freizeitwohnsitze ist normalerweise die jeweilige Gemeinde, die auch ein entsprechendes Register der Freizeitwohnsitze führt.
5. Eigentum an einer Immobilie erwirbt man mit der Eintragung im Grundbuch, wofür ein schriftlicher Kaufvertrag, in dem Unterschriften der Parteien von einem Notar beglaubigt wurden, vorgeschrieben ist. Vorsicht bei mündlichen Kaufzusagen, auch diese können bindend sein. Entscheidend für das Zustandekommen eines Kaufvertrages ist die Willensübereinstimmung zwischen Käufer und Verkäufer.
6. Der Kaufvertrag muss zumindest die Namen der Parteien, die Bezeichnung des Kaufgegenstandes sowie den Kaufpreis (Wert der Gegenleistung) und die Zahlungs- und Übergabemodalitäten enthalten.
7. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertragsinhalts ist nicht zwingend notwendig, wohl aber die Beurkundung der Echtheit der Unterschriften von Käufer und Verkäufer. Ohne diese kann der Vertrag nicht im Grundbuch durchgeführt werden.
8. Eine Auflassungsvormerkung wie in Deutschland existiert nicht, es gibt die Anmerkung der Rangordnung für die Eigentumseinverleibung, die den Käufer in der Zeit zwischen dem Kaufvertragsabschluss und der Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch absichert.
9. Die Kaufpreisentrichtung sollten Käufer über einen Treuhänder abwickeln, also einen Notar oder einen Rechtsanwalt, der Mitglied der „Treuhandrevision“ ist. Damit sind sie gegen Veruntreuung abgesichert.
10. Wer einen Erstwohnsitz erwirbt, wird in Österreich steuerpflichtig. Dank der im internationalen Vergleich günstigeren oder nicht anfallenden Steuern kann dies durchaus von Vorteil sein.
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