Österreich Immobilienmarkt 2023
Die Ruhe nach dem Sturm - Nach einem Jahrzehnt der Rekorde hat sich das Marktgeschehen im zweiten Halbjahr 2022 deutlich beruhigt. Doch eine Talfahrt der Immobilienpreise ist nicht abzusehen, vielmehr scheint sich der Markt auf hohem Niveau einzupendeln
Nichts schien den boomenden Immobilienmarkt der Alpenrepublik bisher aufhalten zu können. Nach einem „goldenen Jahrzehnt“ mit Niedrigzinsen erlebte die Branche während der Corona-Pandemie mit Lockdowns und Reisebeschränkungen ihre erste Belastungsprobe. Doch während die Tourismusbranche darunter deutlich litt, stieg die Immobiliennachfrage in dieser Zeit sogar weiter an. Der Wunsch nach mehr Platz fürs Homeoffice und das Interesse an schnell mit dem Auto erreichbaren Ferienimmobilien bescherte den lokalen Maklern 2020 und 2021 Rekordumsätze. Landesweit stiegen die Preise von Jahr zu Jahr, mancherorts sogar zweistellig, aber der Nachfrage tat dies keinen Abbruch.
20-Milliarden-Grenze überschritten
Auch das erste Halbjahr 2022 verlief besser, als man nach der allgemeinen Nachrichtenlage mit Ukrainekrieg, Energiekrise und Inflation hätte vermuten können. Das Maklernetzwerk RE/MAX wertet in Zusammenarbeit mit IMMOunited die Grundbuchdaten der Alpenrepublik aus und veröffentlicht die Ergebnisse halbjährlich in seinem „RE/MAX ImmoSpiegel“. Demzufolge ging bis Juli 2022 die Anzahl der Transaktionen zwar mit einem Minus von drei Prozent leicht zurück, doch das Marktvolumen lag mit 21,73 Milliarden Euro um mehr als zehn Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Allein in Wien erhöhte sich das Transaktionsvolumen im Vergleich zu 2021 um mehr als eine Milliarde Euro.
Neue Kreditlinienverordnung
Während die Inflationsrate noch eher Käufer in Sachwerte treibt, verderben die drastisch gestiegenen Immobilienzinsen manchem Häuslebauer den Traum vom Eigenheim. Hinzu kommt eine gesetzliche Neuregelung, die seit dem 1. August 2022 die maximale Beleihungsquote der im Grundbuch eingetragenen Hypothek auf 90 Prozent festschreibt. Die Quote errechnet sich aus dem Kaufpreis dividiert durch den Immobilienwert und entspricht einem Eigenmittelanteil von ungefähr 20 Prozent.
Zwar waren die Zinsen vor gut zehn Jahren ähnlich hoch wie heute, doch die Kaufpreise von damals betrugen zum Teil nur die Hälfte des heutigen Werts. Damit werden vor allem für junge Familien Eigenheime schlichtweg nicht mehr finanzierbar. Der Markt der Ferienimmobilien ist davon weniger betroffen, denn hier ist der Anteil an Fremdfinanzierung generell niedriger, da sich in der Regel nur finanziell potente Käufer ein Urlaubsdomizil leisten.
Leerstands- und Zweitwohnsitzabgabe
Im April 2022 beschloss die Steiermark als erstes Bundesland die so genannte „Leerstandsabgabe“. Wer seine Wohnung länger als ein Jahr leer stehen lässt, muss pro weiterem Jahr eine quadratmeterabhängige Strafe zahlen. Eine Maßnahme gegen Spekulantentum – laut der regionalen Presse ließen vor allem große Wohnungsbaugesellschaften Hunderte von Wohnungen einfach leer stehen und spekulierten auf Wertsteigerung.
Von größerem Interesse für ausländische Käufer ist die zeitgleich verabschiedete „Zweitwohnsitzabgabe“. Inhaber von nicht vermieteten Zweitwohnsitzen müssen eine quadratmeterabhängige, jährliche Abgabe zahlen. Eine Maßnahme gegen die „kalten Betten“ in den Tourismusgemeinden, damit Häuser und Wohnungen nicht nur ein paar Wochen im Jahr bewohnt werden.
Ab 1. Januar 2023 führen auch die Länder Salzburg und Tirol Leerstands- und Zweitwohnsitzabgaben ein. Die Obergrenze ist in beiden Fällen bei 2.500 Euro pro Jahr für Wohnungen mit mehr als 200 Quadratmetern festgeschrieben.
West-Ost-Gefälle bei den Preisen
In einer Auswertung der Angebotspreise meldet das österreichische Immobilienportal ImmoScout24 für das dritte Quartal 2022 landesweit stabile Preise auf hohem Niveau. Dabei weisen vor allem die westlichen Bundesländer Tirol, Salzburg und Vorarlberg deutlich höhere Immobilienpreise aus als die östlichen Bundesländer. Auch das touristisch beliebte Bundesland Kärnten liegt preislich im Durchschnitt noch unter dem Niveau der Top-3-Bundesländer.
Teuerster Immobilienstandort des Landes ist Kitzbühel. Für den Tiroler Nobelort ermittelte ImmoScout24 bei Wohnungsangeboten einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis in Höhe von 10.753 Euro. Auf Platz zwei rangiert die Stadt Salzburg mit 7.736 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Innsbruck mit 7.685 Euro pro Quadratmeter. Die Hauptstadt Wien belegt mit knapp 6.900 Euro pro Quadratmeter Platz acht. Allerdings ist dies ein Durchschnittswert für die gesamte Stadt – betrachtet man die Einzelbezirke, würde die Donaumetropole das Ranking anführen.
Top-5-Bezirke Wien
Das Statista Research Department ermittelte im November 2022 für Wohnungen in der inneren Stadt einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 18.679 Euro. Mit deutlichem Abstand folgt auf Platz zwei der Bezirk Wieden mit über 10.000 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt. Mariahilf (Platz 3) und Neubau (Platz 4) haben ein ähnliches Preisniveau mit gut 9.200 bis 9.400 Euro pro Quadratmeter. Platz fünf belegt Alsergrund mit rund 8.600 Euro pro Quadratmeter.
Marktdynamik nimmt ab
Im Herbst 2022 präsentiert sich der österreichische Immobilienmarkt durchwachsen. Die Käufer sind zurückhaltender geworden, warten ab, ob sich die Preise nach unten bewegen. Die Vermarktungszeiten haben sich landesweit deutlich verlängert. Nach Einschätzung der Marktexperten werden vor allem die einfachen und mittleren Lagen preislich etwas nachgeben. In den Wintersportorten, den touristischen Hotspots, an den Seen und in den Toplagen der Städte Wien, Salzburg und Innsbruck sehen sie hingegen wenig Spielraum nach unten, hierfür ist die internationale Nachfrage einfach zu hoch.
Was muss man beim Immobilienkauf Österreich beachten?
Wir teilen uns nicht nur die gemeinsame Sprache mit unseren Nachbarn, auch der Immobilienkauf in Österreich läuft ähnlich ab wie in Deutschland. Ein paar Dinge sollten Sie aber vorher wissen
Kaufvertrag
EU-Bürger dürfen in Österreich grundsätzlich ohne Einschränkung Immobilien erwerben. Häufig wird vor dem offiziellen Kaufvertrag ein Vorvertrag, meist „Kaufanbot“ genannt, erstellt. Vorsicht, dieser ist bereits rechtswirksam: Mit Unterzeichnung verpflichtet sich der Käufer, die Immobilie verbindlich zu den vereinbarten Konditionen zu erwerben, sofern der Verkäufer diesem zustimmt. Bei einem späteren Rücktritt werden Vertragsstrafen fällig. Für die Grundbucheintragung, die „Verbücherung“, ist dann ein notariell beglaubigter Kaufvertrag erforderlich. Im Grundbuch sind – wie in Deutschland auch – alle Lasten, Pflichten und Rechte zu der Immobilie eingetragen.
Kaufnebenkosten
Die Nebenkosten für Immobilienerwerb in Österreich betragen in Summe rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Die Maklerprovision richtet sich nach dem Kaufwert und beträgt in der Regel für den Käufer drei Prozent plus Mehrwertsteuer. Die Provisionshöhen sind im Maklergesetz (MaklerG) geregelt. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises und muss vor Eintragung bezahlt sein. Für die Grundbucheintragung werden Gebühren in Höhe von 1,1 Prozent des Kaufpreises erhoben, und die Notarkosten betragen in der Regel zwei bis drei Prozent des Kaufpreises.
Erbschafts- und Schenkungssteuer
Seit 2008 gibt es in Österreich keine Erbschafts- und Schenkungssteuer mehr, allerdings wird auf die Schenkung und Vererbung von Immobilien Grunderwerbsteuer erhoben. Diese beträgt je nach Verwandtschaftsgrad zwischen zwei und 3,5 Prozent auf den Verkehrswert.
Zweitwohnsitze
In Österreich dürfen nur als „Freizeitwohnsitz“ gewidmete Immobilien als Ferienimmobilie genutzt werden. Die Zulassung wird über die Bundesländer geregelt. Die Länderregierungen geben den Gemeinden die maximal zulässige Quote an Zweitwohnsitzen vor. Rechtliche Grundlage ist das Grundverkehrsgesetz, das für Einheimische wie Ausländer gleichermaßen gilt. Ist das Kontingent erschöpft, werden keine neuen Zweitwohnsitzwidmungen mehr genehmigt. Vor allem in Tirol, Salzburg und Vorarlberg gelten strenge Beschränkungen, Neubauten werden nur in Ausnahmefällen als Zweitwohnsitz genehmigt. Eine Ausnahme bilden die „Buy-to-let“-Modelle. Hierbei handelt es sich um gewerbliche Neubau-Projekte, die gezielt zur Ferienvermietung errichtet werden. Der Eigentümer ist zwar im Grundbuch eingetragen, verpflichtet sich aber zur touristischen Vermietung und kann seine Immobilie nur begrenzt selbst nutzen. Die Renditen sind bei buy-to-let höher als bei klassischer Vermietung.
Hinweis
Dieser Artikel dient nur der Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Änderungen vorbehalten. Stand: Mai 2022.
