Mehr als nur Berge - Immobilienmarkt Österreich

Tiroler Nobelort wirft prominenten Porsche-Chef raus“: So oder ähnlich lauteten kürzlich die Schlagzeilen in Deutschland und Österreich. Der Manager mit Lebensmittelpunkt in Deutschland ging davon aus, dass sein Chalet am Fuße des Wilden Kaisers als zweiter Hauptwohnsitz gelte. Ein solches Konstrukt gibt es in Österreich allerdings nicht – Bedingung beim Kauf war die Nutzung als Hauptwohnsitz, und davon wird im Nachbarland nur einer anerkannt. Wird eine solche Immobilie nicht dauerhaft bewohnt, sondern nur als Feriendomizil genutzt, kann der Hauptwohnsitz zwangsabgemeldet werden. Tatsächlich untersagten die Behörden dem Porsche-Chef die weitere Nutzung der Villa als Ferienunterkunft. Nun steht sie zum Verkauf.

So kann es gehen, wenn man sich nicht an die Regeln hält. Derer gibt es viele für all jene, die eine Ferienimmobilie in Österreich ihr eigen nennen möchten, denn gerade in den an Deutschland grenzenden westlichen Bundesländern grassiert unter den Einheimischen eine nicht ganz unberechtigte Sorge vor dem Ausverkauf der Heimat. Urige Skihütten, Chalets oder Ferienwohnungen sind heiß begehrt, schließlich hält das Alpenland auch für Nicht-Österreicher viele Vorzüge bereit: schöne Städte und charmante Dörfer, malerische Seen und Berge, die Wintersportler genauso locken wie Sommerfrischler, die beim Wandern oder Mountainbiken voll auf ihre Kosten kommen.

Zauberwort Widmung

Damit der ausländische Käufer langfristig Freude an seiner Immobilie hat, ist ein Zauberwort entscheidend: die Widmung. Sie entscheidet darüber, wie eine Immobilie genutzt werden darf. Wer nicht seinen Hauptwohnsitz nach Österreich verlegen will, sondern nur die Ferien oder Wochenenden dort verbringen möchte, ist mit einem gewidmeten Zweitwohnsitz am besten bedient. Ein solcher gilt als Rundum- Sorglos-Paket, weil man ihn nicht dauerhaft bewohnen muss wie einen Hauptwohnsitz.

Außerdem muss er auch nicht für eine vorgeschriebene Anzahl an Tagen an Feriengäste vermietet werden, wie es bei Ferienimmobilien mit touristischer Widmung der Fall ist. Deshalb sind Zweitwohnsitze sehr gefragt. Weil es nicht viele von ihnen gibt, sind sie dementsprechend teuer, kommen sie denn einmal auf den Markt: Im Regelfall kosten sie bei gleicher Lage und Ausstattung doppelt so viel wie ein gewidmeter Hauptwohnsitz.

Um alles noch einmal komplizierter zu machen, heißen Zweitwohnsitze von Bundesland zu Bundesland verschieden: In Tirol etwa nennt man sie Freizeitwohnsitze, in Vorarlberg Ferienimmobilien und in Oberösterreich Freizeitwohnungen. Daran lässt sich erkennen, dass jedes Bundesland und oft auch jede Gemeinde eigene Vorschriften hat, die in den jeweiligen Raumordnungsgesetzen festgelegt sind. In allen Bundesländern außer den östlichen (Niederösterreich, Burgenland, Wien) fällt eine Zweitwohnsitzabgabe an. Doch die Landeshauptstadt zieht nach: Ab 2025 will Wien für jeden Zweitwohnsitz 300 bis 550 Euro pro Jahr verlangen.

In den an Deutschland grenzenden Bundesländern Tirol und Salzburg gelten außerdem Quoten: Liegt der Anteil an Zweitwohnsitzen am Wohnungsbestand bei acht Prozent (Tirol) oder 16 Prozent (Salzburg), werden keine neuen mehr genehmigt. In vielen Regionen ist die Quote bereits weit überschritten, im grenznahen Seefeld in Tirol beträgt sie 23 Prozent. Und die Dunkelziffer von illegal als Feriendomizil genutzten Hauptwohnsitzen ist hoch.

Strafen bei illegaler Immobiliennutzung

Kein Wunder, dass so manchen Einheimischen die Angst vor einem Ausverkauf der Heimat packt – die oft teuren Ferienimmobilien treiben die Immobilienpreise in die Höhe, wodurch es für Ortsansässige immer schwieriger wird, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Außerdem bedeuten kalte Betten Einbußen für Wirtschaft und Gemeinde. Deshalb werden die Kontrollen gerade in den westlichen Bundesländern immer schärfer: Gemeindemitarbeiter prüfen regelmäßig, ob in Wohnungen Licht brennt, der Briefkasten überquillt oder der Rasen gemäht ist. Zudem dürfen sie bei Versorgungsunternehmen nachprüfen, wie hoch der Wasser- und Stromverbrauch ist. Wenn sich dabei herausstellt, dass eine Immobilie nicht als Hauptwohnsitz, sondern als illegaler Zweitwohnsitz genutzt wird, drohen hohe Strafen bis hin zum Nutzungsverbot wie im Falle des Porsche-Chefs, der übrigens von einer „aufmerksamen Bürgerin“ angezeigt wurde.

Und doch gibt es Möglichkeiten, ein als Hauptwohnsitz gewidmetes Objekt legal zu nutzen: zum Beispiel als Arbeitswohnsitz, wie bei Uschi Glas. Weil sie angab, in ihrem Haus in Kitzbühel Drehbücher zu lesen, muss die Schauspielerin es nicht das ganze Jahr über bewohnen. Auch ein nicht ganzjähriger Ausbildungswohnsitz ist erlaubt. Zudem darf die Immobilie dauerhaft vermietet oder einem Familienmitglied zur Verfügung gestellt werden, welches sie als Hauptwohnsitz nutzt. Selbstverständlich dürfen die Eigentümer das Familienmitglied dann zu Urlaubszwecken besuchen.

Möglich ist auch, die Immobilie als reines Anlageobjekt leer stehen zu lassen. Dabei wird in Tirol, Salzburg, Vorarlberg und der Steiermark eine Leerstandsabgabe fällig, deren Höhe von den Gemeinden festgelegt wird. In Tirol liegt der Höchstsatz für mehr als 250 Quadratmeter große Gebäude bei 215 Euro pro Monat, in Gemeinden mit knappem Wohnraum kann der Betrag auf 430 Euro steigen. Bei Leerstand sind den Eigentümern Aufenthalte von mehreren Tagen bis Wochen erlaubt, um nach dem Rechten zu sehen.

Ferienimmobilien abgekoppelt vom Markt

Eine Besonderheit in Österreich ist das Buy-to-let-Modell (kaufen, um zu vermieten). Hier erwirbt der Käufer ein Hotelzimmer oder Ferienapartment in einem Neubaukomplex, das von der Betreibergesellschaft touristisch vermietet wird. Er selbst kann sein Eigentum in manchen Fällen einige Wochen pro Jahr selbst nutzen, manchmal aber auch gar nicht. Solche Objekte bieten mit den richtigen Betreibern eine solide Anlage, allerdings vor allem in Toplagen, die ganzjährig eine hohe Auslastungsquote haben. Weil diese Immobilien häufig kreditfinanziert sind, ist die Nachfrage nach ihnen mit den steigenden Zinsen gesunken. Luxuriöse Alpenchalets und gewidmete Zweitwohnsitze sind dagegen nach wie vor begehrt.

Wer sich ein Feriendomizil leisten kann, ist meist solvent genug, um bei der Finanzierung nicht auf Kredite angewiesen zu sein. Daher ist der Markt für hochwertige Ferienimmobilien vom restlichen Immobilienmarkt entkoppelt, der zuletzt empfindliche Einbußen hinnehmen musste: Nachdem in Österreich fast zehn Jahre lang ein Gipfel nach dem nächsten erklommen wurde, was Preise und Transaktionszahlen anbelangte, war 2023 Talfahrt angesagt: Ein Viertel weniger Immobilien wechselten den Besitzer, die Verkaufswerte sanken um knapp 30 Prozent.

Erstmals seit vielen Jahren sind auch die Preise für Wohnimmobilien gesunken, wenn auch moderat: Laut Statistik Austria gaben sie über alle Segmente hinweg um 2,6 Prozent nach. Von einem sehr hohen Niveau ausgehend ist das nicht viel – schließlich kletterten die Preise in den Jahren davor unaufhaltsam nach oben, allein in den Corona-Boomjahren stiegen sie von 2020 auf 2021 um 12,4 und von 2021 auf 2022 um 11,4 Prozent. Der Durchschnittspreis für ein 130 Quadratmeter großes Haus liegt nach einer Analyse des Immobilienportals ImmoScout24 immer noch bei mehr als einer halben Million Euro. Mit einem erheblichen Preiseinbruch rechnen Experten nicht, auch weil in den nächsten Jahren weniger gebaut werden soll und Wohnraum knapp bleibt.

Wo Immobilien noch günstig sind

Der Traum vom eigenen Chalet lässt sich am ehesten in den noch nicht so überlaufenen Bundesländern wie Kärnten, Burgenland oder Steiermark verwirklichen. Dort sind die Immobilienpreise deutlich günstiger als in Vorarlberg, Tirol oder im Salzburger Land. Experten zufolge ist in der Steiermark ein Neubau-Chalet mit drei Zimmern und Sauna für knapp unter 700.000 Euro zu haben, eine gebrauchte Immobilie schon ab etwa 350.000 Euro. Die größere Auswahl wird allerdings mit einer weiteren Anreise von Deutschland aus erkauft. Aber auch in manchen beliebten Skigebieten lassen sich derzeit „Schnäppchen“ machen: Laut ImmoScout24 sind die Preise für Eigentumswohnungen in zehn von fünfzehn Wintersportorten im letzten Jahr gesunken – allen voran in Bad Gastein im Salzburger Land mit minus 14 Prozent, Nassfeld in Kärnten mit minus 12 Prozent und Brixental/Wilder Kaiser in Tirol mit minus 9 Prozent.

Sogar im benachbarten Kitzbühel, dem klaren Preis-Champion, sind Wohnungen um sieben Prozent günstiger geworden, kosten aber mit knapp 13.000 Euro pro Quadratmeter immer noch doppelt so viel wie im begehrten Sölden und mehr als fünfmal so viel wie am Semmering in Niederösterreich. Kitzbüheler Luxus-Chalets jagen dagegen von einem Preisrekord zum nächsten und liegen um die 18.132 Euro pro Quadratmeter. Wegen der uneinheitlichen Preisentwicklung lohnt es sich, die einzelnen Regionen genauer unter die Lupe zu nehmen.

Für alle, die ihren Hauptwohnsitz nach Österreich verlegen wollen, gibt es bis zum 30. Juni 2026 ein Schmankerl: Das seit dem 1. April geltende Wohnbaupaket beinhaltet neben steuerlichen Anreizen für ökologische Sanierungen eine Gebührenbefreiung beim Kauf von Immobilien zur Selbstnutzung. Bei einem Gebäudewert bis 500.000 Euro entfallen für die Käufer die Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren in Höhe von 2,3 Prozent des Kaufpreises, bei teureren Immobilien fallen die Gebühren erst für den über 500.000 Euro hinausgehenden Betrag an. Das bringt eine Entlastung von maximal 11.500 Euro. Ob das als Argument für prominente deutsche Manager reicht, ihren Hauptwohnsitz tatsächlich nach Österreich zu verlagern? Wohl eher nicht. Ab einem Kaufpreis von zwei Millionen Euro entfällt zudem die Gebührenbefreiung. Aber vielleicht können sich nun ein paar mehr Einheimische den Traum vom Eigenheim im eigenen Land erfüllen. Das wäre auch schon was.