Wien verschuldet 47 Prozent des nationalen Umsatzrückgangs
Auf den steilen Preisanstieg der letzten Jahre in Österreich wird wohl keine Schussfahrt folgen – aber die Auswahl wird größer
Österreichs Immobilienmarkt hat passend zum alpinen Profil des Landes eine lange Kletterpartie hinter sich. Die Preise für Wohnimmobilien haben sich seit 2009 mehr als verdoppelt. Für Neubauwohnungen müssen durchschnittlich 4.925 Euro pro Quadratmeter berappt werden. Damit ist Österreich laut Deloitte Property Index nach Israel (im Index erstmals aufgeführt) das teuerste Neubau-Pflaster unter 27 europäischen Staaten und lässt Deutschland auf Platz drei hinter sich. Doch in Zeiten allgemeiner Verunsicherung ist nun eine Verschnaufpause auf dem Gipfel angesagt. Auch wenn die Preise mancherorts sinken: Auf den steilen Anstieg wird keine Schussfahrt folgen, darin sind sich Experten einig. Vielmehr befinde sich der Markt nun in einer Phase der Konsolidierung und zeige Anzeichen einer geordneten Deflationierung. Von einer Blase sei man weit entfernt. So rechnet Raiffeisen Research mit durchschnittlichen Preisrückgängen von insgesamt zehn Prozent bis 2025. Hält man sich vor Augen, dass die Preise von 2020 auf 2021 laut Häuserpreisindex von Statistik Austria um 12,4 Prozent und von 2021 auf 2022 um 11,4 Prozent gestiegen sind, ist das – ausgehend von einem sehr hohen Niveau – nicht viel. Wohneigentum sollte in Österreich also deutlich teurer bleiben als vor der Corona- Pandemie.
Nachfrageeinbruch bei Familienimmobilien
Dennoch lässt sich ein Nachfragerückgang nicht leugnen. Nach Zahlen des RE/MAX- ImmoSpiegels wechselten im ersten Halbjahr 2023 knapp 22 Prozent weniger Immobilien den Besitzer als im Vorjahreszeitraum. Das deckt sich mit der Entwicklung des Grunderwerbsteueraufkommens, das im ersten Quartal dieses Jahres um 20 Prozent unter dem des Vorjahreszeitraums lag.
Dabei wurden jeweils ein Drittel weniger Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Dachgeschosswohnungen verbüchert als vergangenes Jahr – und ein Viertel weniger Wohnungen oder Hausanteile. Bei den Einfamilienhäusern war der Rückgang mit einem Sechstel nicht ganz so hoch. Marktkenner sehen darin nicht nur eine Folge der gestiegenen Zinsen, sondern vor allem der strengeren Kreditvergaberichtlinien, die Österreich im August 2022 eingeführt hat. Seither müssen Immobilienkäufer 20 Prozent Eigenkapital aufbringen, gleichzeitig darf die monatliche Kreditrate 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten. Gerade für junge Familien und Normalverdienende scheitert der Traum vom Eigenheim deshalb oft an der Finanzierung. Auch die von Familien favorisierten Reihen- und Doppelhäuser rücken somit in weite Ferne, was sich mit den geringeren Transaktionen in diesem Bereich deckt. Den massivsten Nachfrageeinbruch verzeichneten folgerichtig Immobilien im Bereich von 400.000 Euro bis zu einer Million. Immobilien unter 400.000 Euro sind leichter zu finanzieren. Und für Objekte, die mehr als eine Million kosten, benötigen die wohlbetuchten Interessenten häufig wenig bis gar keinen Kredit – sie zahlen den Betrag aus der Portokasse.
Das ist auch ein Grund dafür, dass Luxusimmobilien von der Krise weit weniger betroffen sind, genauso wie die raren Zweitwohnsitz- oder Ferienimmobilien, die in den meisten Tourismusregionen stark reglementiert und durch Quoten begrenzt sind. Ob Alpenchalets mit Bergpanorama oder Toplagen mit Seeblick – die Nachfrage nach erstklassigen Objekten ist ungebrochen. Qualität bleibt gefragt, darin sind alle einer Meinung.
Mehr gebrauchte Objekte, Neubau stagniert
Eine Zweiteilung des Marktes herrscht nicht nur bei normalen versus Luxusimmobilien, sondern recht deutlich auch bei gebrauchten und Neubau-Objekten. Gebrauchte Immobilien sind billiger geworden, weil sie für die Zukunft hohe Investitionskosten erwarten lassen. Neubauwohnungen haben sich durch die stark gestiegenen Baukosten und die höheren energetischen Anforderungen verteuert. Dementsprechend werden sie weniger nachgefragt: Bei der größten österreichischen Bausparkasse, der Raiffeisen Bausparkasse, fiel der Anteil an Finanzierungsanfragen für neugebaute Immobilien im ersten Halbjahr 2023 mit nur neun Prozent so gering aus wie noch nie.
2022 waren es noch 20 Prozent. Die Gesamtnachfrage nach Immobilienfinanzierungen schrumpfte im Vergleich zum Vorjahr um sagenhafte 70 Prozent.
Die wenigen, die kaufen möchten, sind weniger kompromissbereit als in den vergangenen Boom-Jahren. Käufer haben nun mehr Auswahl, weil das Angebot an gebrauchten Objekten zugenommen hat. Gerade ungenutzte Immobilien kommen auf den Markt, weil sich die Eigentümer die gestiegenen Energie- und Erhaltungskosten nicht mehr leisten können oder wollen. Darin liegt eine Chance für Käufer. Allerdings ziehen einige Verkäufer ihre Immobilien nach einem unbequemen Reality-Check wieder zurück – anstatt die eigenen Preisvorstellungen an die neue Marktlage anzupassen, verkaufen sie lieber doch nicht. Und Käufer spekulieren darauf, dass die Preise doch noch fallen. Abwarten auf allen Seiten, die Preise verharren auf einem hohen Niveau. Weil durch die hohen Baukosten Neubau-Projekte eingefroren oder abgesagt werden, prognostizieren Experten einen Wohnimmobilienmangel, der die Preise in Österreich auch langfristig stabilisieren dürfte.
West-Ost-Gefälle bei den Preisen
Traditionell herrscht in Österreich ein preisliches West-Ost-Gefälle: Die direkt an Deutschland grenzenden westlichen Bundesländer Vorarlberg, Tirol und Salzburg sind die Preischampions – nicht zuletzt, weil die vielen exklusiven Ferienwohnungen in den Tourismusregionen die Preise treiben. Einen geografischen Ausreißer bildet Wien, das sich 2022 vor Tirol an die Spitze der Preispyramide setzte.
In den südlichen und östlichen Bundesländern ist Wohnraum deutlich günstiger, am günstigsten sind dabei Kärnten, die Steiermark und das Burgenland. Spannend ist dabei, dass sich die günstigen Bundesländer im ersten Halbjahr 2023 am besten behaupten konnten, was Verkaufszahlen und Preisniveau betrifft. Kärnten und die Steiermark verteuerten sich, die Kärntner Landeshauptstadt Klagenfurt erzielte sogar das österreichweit stärkste Mengenplus an Transaktionen.
Schnäppchenjagd in Ferienregionen
Insgesamt ist die Entwicklung uneinheitlich. In manchen beliebten Ferienregionen sinken die Preise erstmals seit langer Zeit. In der Region Zell am See etwa zahlt man für ein Haus mit 5.375 Euro pro Quadratmeter 11 Prozent weniger als im ersten Halbjahr 2022. Das zeigt eine Datenanalyse von ImmoScout24. Am stärksten war der Preisrückgang bei Häusern mit 25 Prozent im Gebiet Schladming und rund um den Dachstein, wo ein 120 Quadratmeter großes Haus rund 370.000 Euro kostet.
Feriendomizile am Bodensee, Wörthersee und im Zillertal verteuerten sich dagegen um bis zu acht Prozent. Für all diejenigen, die mit einer Ferienimmobilie im Alpenland liebäugeln, lohnt sich daher ein genauer Blick auf die einzelnen Regionen.
Wien als Epizentrum der Immobilienkrise?
Während die traditionell günstigen Bundesländer gut durch die Krise zu kommen scheinen, sind die teureren Bundesländer zahlenmäßig am stärksten eingebrochen: Laut RE/MAX-ImmoSpiegel gingen die Transaktionen in Salzburg um 34 Prozent zurück, im Vorarlberg um mehr als 30 Prozent und in Wien um knapp 25 Prozent.
Noch dramatischer war Wiens Abschwung beim Handelswert der Immobilientransaktionen, der um knapp 36 Prozent gesunken ist. Damit ist Österreichs Hauptstadt für fast 47 Prozent des nationalen Umsatzrückgangs verantwortlich.
Das Medienunternehmen Bloomberg kürte Wien kürzlich gar zum „Epizentrum der Immo-Krise in Europa“: Die Donaustadt habe sich zum schwächsten Wohnimmobilienmarkt unter den europäischen Hauptstädten entwickelt, in dem die Preise noch schneller fielen als in Stockholm.
Dem widersprachen Ökonomen der Österreichischen Nationalbank sogleich: Sie sehen zwar eine Stagnation, aber keinen scharfen Einbruch der Immobilienpreise in Wien und auch nicht in Gesamtösterreich. Eine weitere Stagnation der nominellen Immobilienpreise würde die realen Preise reduzieren und eine bestehende Überbewertung weiter abbauen, heißt es.
Tatsächlich führt Österreich den Überbewertungsindikator der EZB an, mit fünf Prozentpunkten über Deutschland und 18 Prozentpunkten über dem Durchschnitt zwölf weiterer Länder. Ein kleiner Abstieg vom Gipfel würde also nicht schaden.
Immobilienkauf in Österreich
Wir teilen uns nicht nur die gemeinsame Sprache mit unseren Nachbarn, auch der Immobilienkauf in Österreich läuft ähnlich ab wie in Deutschland. Ein paar Dinge sollten Sie aber vorab wissen
Kaufvertrag EU-Bürger dürfen in Österreich jederzeit Immobilien kaufen – nur landwirtschaftliche Liegenschaften sind nicht frei zugänglich.
Vor dem offiziellen Kaufvertrag wird oft ein Vorvertrag, das „Kaufanbot“, erstellt.
Vorsicht, dieses ist bereits rechtswirksam: Mit der Unterzeichnung verpflichtet sich der Käufer, die Immobilie verbindlich zu den vereinbarten Konditionen zu erwerben, sofern der Verkäufer diesen zustimmt.
Bei einem späteren Rücktritt werden Vertragsstrafen fällig. Für die Grundbucheintragung, die „Verbücherung“, wird eine grundbuchfähige Urkunde mit Unterschriften des Käufers und des Verkäufers benötigt.
Die Beglaubigung der Unterschriften nimmt ein Gericht oder Notar vor – ein notarieller Kaufvertrag wie in Deutschland ist in Österreich nicht vorgeschrieben.
Zweitwohnsitze Vor dem Kauf sollte darauf geachtet werden, wie die Immobilie genutzt werden darf. Die erlaubte Nutzung ist in der sogenannten Widmung festgelegt. Am einfachsten ist es, seinen Hauptwohnsitz nach Österreich zu verlegen. Gewidmete Zweitwohnsitze sind rar, die Regelungen sind je nach Bundesland unterschiedlich und in den jeweiligen Raumordnungsgesetzen festgelegt. Vor allem in Tirol, Salzburg und Vorarlberg gibt es strenge Beschränkungen, Neubauten werden nur in Ausnahmefällen als Zweitwohnsitz genehmigt. Immobilien mit touristischer Widmung sind eine Alternative, sie müssen aber für eine vorgeschriebene Anzahl von Tagen vermietet werden.
Kaufnebenkosten Die Kaufnebenkosten in Österreich summieren sich auf zehn bis zwölf Prozent des Immobilien-Kaufpreises. Die Maklerprovision beträgt in der Regel für den Käufer drei Prozent vom Kaufpreis plus Umsatzsteuer. Die Grunderwerbsteuer schlägt mit 3,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche, für die Grundbucheintragung werden Gebühren in Höhe von 1,1 Prozent des Kaufpreises erhoben. Wenn auch eine Hypothek eingetragen werden muss, werden zusätzlich 1,2 Prozent der Hypothek fällig. Die Rechtsanwalts- oder Notarkosten betragen zwei bis drei Prozent des Kaufpreises, es besteht aber auch die Möglichkeit, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren.
Bestellerprinzip Ab dem 1. Juli 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip: Ein Makler darf von Mietern nur noch dann eine Provision verlangen, wenn diese ihn zuvor mit der Wohnungssuche beauftragt haben. Beim
Kauf ändert sich nichts: Die Maklerprovision (maximal sechs Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer) wird üblicherweise zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen. Allerdings kann man sich im Vorfeld auch
auf eine andere Regelung verständigen.
Bitte unbedingt beachten: Sowohl die farblich markierten Lagen als auch die Preise sind nur grobe Orientierungswerte, die Immobilien-Bewertungsfaktoren wie Mikro- und Makrolage, Baujahr, Aussicht, Ausstattung, Zustand etc. nicht berücksichtigen können. Quelle: RE/MAX-ImmoSpiegel/ImmoUnited GmbH, Engel & Völkers Residential Marktreport Österreich und Marktexperten
„Wohnen am Ossiacher See in Kärnten bedeutet, ein Heim zwischen See und Bergen genießen zu können. Und das vor allem ganzjährig.“
MICHAEL ELLERSDORFER
„Ferienimmobilien sind weiterhin sehr gefragt, wenn Lage und Qualität stimmen. Käufer achten dabei verstärkt auf Nachhaltigkeit.“
HOLGER GÖTZE
„Das abnehmende Angebot an Neubau-Immobilien und die konstant hohe Nachfrage nach Toplagen wirkt sich direkt auf die Preise aus!“
MAG. ANDREAS KARG
„Trotz der aktuellen wirtschaftlichen Herausforderungen ist die Nachfrage am Luxusimmobilienmarkt in Wien anhaltend gut.“
PETER MARSCHALL
„Alteigentumswohnungen sind fünf Prozent billiger geworden, Neubauwohnungen etwas teurer. Luxusobjekte sind weiter sehr gefragt.““
DR. EGGERT KOCH
„Die hohe Lebensqualität und der Sicherheitsfaktor lassen immer mehr Kunden aus Deutschland in Naturlagen von Kärnten investieren.“
BERNADETT WEBER
„Der Trend zeigt ein großes Interesse an Wellness-Chalets zur Vermietung und Eigennutzung. Jetzt zu kaufen ist eine gute Entscheidung.““
RAINER HARDER
„Das Angebot war noch nie so gut wie jetzt, ebenso das Preis-Leistungs-Verhältnis. Nur hat Qualität auch weiterhin ihren Preis.“
DR. BERNDT KRETSCHMER
„Die Marktlage in unserer Region ist leicht rückläufig, Mieten wird attraktiver. Premium-Ferienwohnungen sind nach wie vor gefragt.““
RUDOLF BRANDSTÄTTER
„Durchschnittliche Immobilien verlieren an Marktwert, Qualität ist nach wie vor gefragt. Käufer sind weniger kompromissbereit.“
ARTHUR REITMEYER
„Das Bedürfnis, ebenfalls eine entsprechende Seeimmobilie zu besitzen, steigt weiter. Trend: Seewohnung oder doch eigenes Seehaus.“
MAG. ALEXANDER TISCHLER
„Der Trend geht eindeutig in Richtung Ferienimmobilien und gehobenen Wohnimmobilien. In der Region Graz bleibt der Markt stabil.“
GEORG FRANZ
„Käufer dürfen sich jetzt wieder über ein größeres Angebot freuen und müssen nicht mehr jeden Preis stillschweigend hinnehmen.“
KURT KENNERKNECHT
Ist die Zukunft des Alipen Wintersport gesichert?
Forscher veröffentlichten eine Studie über die Auswirkungen der Erderwärmung auf Skiregionen in Europa. Welche Konsequenzen hat der Schneemangel auf Tourismus und die regionalen Immobilienmärkte?
Januar 2050 – ein Großvater spaziert mit seinem Enkel auf grünen Wiesen in den Alpen. „Früher war hier um die Jahreszeit alles voller Schnee“, erzählt der Opa.
„Als Kind bin ich hier im Winter auf Skiern gefahren.“ Dieses Szenario ist laut Klimaforschern durchaus denkbar – wenn die Erderwärmung vier Grad Celsius beträgt, gibt es in fast allen Skigebieten in den Alpen praktisch keine ausreichende Naturschneedecke mehr.
Der Schneemangel infolge des Klimawandels bedroht schon heute die europäischen Skigebiete. Der Alpintourismus ist ein wichtiger Wirtschaftsfaktor für die Bergregionen, über 80 Prozent der weltweiten Skigebiete liegen in Europa. Die Deutsche Sporthochschule Köln meldet knapp 50 Millionen aktive Skifahrer in Europa. Ist eine Ortschaft an ein Skigebiet angeschlossen, steigt auch der Wert der Immobilien dort.
Schneemangel ist heute schon Fakt
Ohne künstliche Beschneiung wären viele Pistenkilometer heute schon grün. Doch für die Produktion von Kunstschnee braucht es Kälte – und ressourcenintensive Energie, weshalb deren Einsatz zum Teil hoch umstritten ist. In einer Studie des französischen Institute for Agriculture, Food and Environment und des Joanneum-Research-Institut für Klima, Energiesysteme und Gesellschaft (LIFE) in Graz in Kooperation mit der Universität Grenoble Alpes und dem Meteo France untersuchte ein Autorenteam, dem auch der Österreicher Franz Prettenthaler angehörte, 2.234 europäische Skigebiete auf mögliche Auswirkungen der verschiedenen globalen Erwärmungsszenarien.
Geht man von den bisher als sehr wahrscheinlich angenommenen zwei Grad globaler Erwärmung aus, bewerten die Klimaexperten das Risiko einer unzureichenden Schneeversorgung bei über der Hälfte der untersuchten Skigebiete als „sehr hoch“. Steht der Alpinsport damit vor dem Aus?
Österreich ist gut gerüstet
Für die Alpenrepublik gibt Prettenthaler in einem APA-Interview eine positive Prognose, denn viele Skigebiete dort hätten sich bereits heute für einen Temperaturanstieg von zwei Grad „sicher gemacht“: „Österreich hat auch relativ früh auf Beschneiung gesetzt und damit einige Skigebiete retten können“, führt der Wissenschaftler aus, der im Rahmen der Studie 294 österreichische Skigebiete untersuchte.
Bei zwei Grad Erwärmung und fünfzig Prozent Beschneiungsanteil sind nur drei Prozent der österreichischen Skigebiete von akutem Schneemangel bedroht und bei drei Grad Celsius dreizehn Prozent. Bei vier Grad Erwärmung sehen die Klimaforscher 38 Prozent der Skigebiete als sehr bedroht an.
Die Autoren der Studie betonen allerdings, dass nicht jeder schneearme Winter auf den Klimawandel zurückzuführen sei. Schon in den Sechzigern bis in die Neunzigerjahre war einer von fünf Wintern schneearm. Die Quote würde aber mit jedem Grad Erwärmung steigen, und bei vier Grad Plus wird sich das Ganze umdrehen und nur noch jeder fünfte Winter genug Schnee bringen.
Große Skigebiete bieten mehr Sicherheit
Skigebiete mit „nur“ einem Berg und wenigen Abfahrten werden sich in Zukunft schwerer tun, denn wenn dort der Schnee fehlt, steht der komplette Betrieb still. Leichter werden es die großen Skischaukeln haben, zu denen sich viele Orte mittlerweile zusammengeschlossen haben. Ein gutes Beispiel hierfür ist der Skicircus Saalbach Hinterglemm Leogang Fieberbrunn, der statt der ursprünglich zwei Ortschaften inzwischen vier umschließt und mit 270 Pistenkilometern nach Ski Arlberg das zweitgrößte Skigebiet Österreichs ist.
Mit einer Höhenlage von bis zu 2.096 Metern kommt das Skigebiet schon heute nicht ohne künstliche Beschneiung aus. Im schneearmen Winter 2022/23 wurden in der Vorsaison nicht alle Pisten freigegeben, damit die dünne Naturschneedecke bis zur Hochsaison in den Weihnachtsferien reicht. Aufgrund der großen Ausdehnung haben die Skifahrer dennoch genügend alternative Abfahrten.
Nach heutigem Wissen wird Skifahren in Österreich im Jahr 2050 nicht der Vergangenheit angehören. Es ist davon auszugehen, dass vielerorts Talabfahrten nicht mehr möglich sein werden – in milden Wintern sind sie schon heute häufig gesperrt. Ski-in/Ski-out, also raus aus dem Haus und direkt auf die Piste, was für Alpinisten die Premiumlage ist, wird wahrscheinlich nur noch in höheren Lagen gesichert möglich sein.
BEL 01/24
