"Mallorca ist und bleibt ein sicherer Hafen"
Die Nachfrage nach einem Domizil auf der Sonneninsel ist ungebrochen, auch wenn Mallorcas Immobilienmarkt nach zwei Rekordjahren jetzt etwas Luft holt
Nach zwei stürmischen Post-Corona- Rekordjahren 2021 und 2022 hat sich Mallorcas Markt für Ferienimmobilien wieder etwas beruhigt. Die Nachfrage nach Villen, Fincas oder einer Wohnung ist zwar ungebrochen, aber die weltpolitische und wirtschaftliche Lage und die daraus resultierende abwartende Haltung der Käufer aus dem Norden werden auch auf der Sonneninsel nicht ohne Folgen bleiben. In Gesprächen mit Immobilienexperten ist wiederholt von einer „Rückkehr zur Normalität“ die Rede. Die Zeit der jährlichen Preissteigerungen in zweistelliger Höhe scheint erst einmal vorüber. So weit ist es allerdings noch nicht. Derzeit werden aktuelle Daten und Zahlen ausgewertet und aufbereitet. Und die sind bemerkenswert, wie sich anhand von folgenden Quellen feststellen lässt.
Zum neunten Mal hat das Center for Real Estate Studies im Auftrag des Maklerunternehmens Porta Mallorquina das aktuelle Angebot auf Mallorca untersucht und einige Kernpunkte festgestellt. Wohlgemerkt: Die folgenden Ergebnisse basieren auf einer Analyse von 5.500 auf den Homepages der führenden Makler sowie den großen Immobilienportalen aufgeführten Offerten von Feriendomizilen. Sie reflektieren also den für Ausländer relevanten Markt und beziehen sich auf Preisforderungen, nicht auf tatsächlich gezahlte Preise. Das Angebot ist im Vergleich zum Vorjahr um 13 Prozent zurückgegangen. Die Preise hingegen sind inselweit betrachtet um 10,9 Prozent gegenüber Anfang 2022 gestiegen. Der Quadratmeterpreis beträgt jetzt im Schnitt 5.700 Euro. Im noblen Südwesten der Insel lag der Durchschnittspreis bei über 7.300 Euro pro Quadratmeter, für Objekte mit Meerblick sogar bei 9.350 Euro.
Um stolze 26,5 Prozent sind die Preise für Neubau-Objekte gestiegen, liegen jetzt im Inseldurchschnitt bei rund 8.000 Euro, im Südwesten sogar bei 9.500 Euro.
Für die kommenden Jahre wird vorsichtig eine jährliche Steigerung zwischen 2,7 und 4,7 Prozent prognostiziert.
Wahlkampfthema Wohnungsnot
Interessant sind auch die Zahlen des Verbandes der spanischen Grundbuchbeamten. Sie beziffern für 2022 den Durchschnittspreis einer Wohnung auf den Balearen (Markt für Einheimische und Ausländer) mit knapp 350.000 Euro, fast doppelt so hoch wie im Rest Spaniens. Auch sie stellten damit für die Balearen einen Preisanstieg von rund 11 Prozent fest, fast sieben Prozent mehr als im spanischen Durchschnitt.
Stärkste Fraktion bei den Immobilienkäufern aus dem Ausland sind laut den Zahlen der Grundbuchbeamten mit rund 44 Prozent die Deutschen, gefolgt von Briten (10 Prozent), Franzosen (5 Prozent), Italienern und Schweden (je 4 Prozent).
Die Verteuerung beim Immobilienkauf, Wohnungsnot und steigende Lebenshaltungskosten sind die Hauptthemen des Wahlkampfes auf den Inseln. Ende Mai wird das Inselparlament der Balearen neu gewählt. Wie in Deutschland geben sich die Parteien gegenseitig die Schuld an der Misere. Je nach politischer Richtung werden verschiedene Szenarien in den Ring geworfen, reichen von drastischen Forderungen wie Immobilienkaufverbot für Ausländer wie in Kanada, Ferienimmobilienkaufverbot wie in Dänemark oder limitierten Zweitwohnsitzen wie in Österreich bis zu Vorschlägen wie steuerlichen Anreizen zur Erleichterung der Vermietung von Immobilien, Umwandlung von Geschäftsräumen in Wohnraum oder Schaffung von sozialem, subventioniertem Wohnungsbau. Die Bevölkerung der Balearen ist seit 1990 von 700.000 auf 1,2 Millionen gestiegen, in zehn Jahren sollen es sogar 1,5 Millionen sein. Theoretisch werden für den einheimischen Markt jährlich 7.000 neue Wohnungen benötigt, gebaut wird nur ein Bruchteil. Wichtigste Wirtschaftszweige der Balearen sind Tourismus und Bauwirtschaft. Soziale, wirtschaftliche und ökologische Interessen zu vereinbaren, das ist auch auf den Sonneninseln keine einfache Aufgabe.
Was stimmt, was stimmt nicht?
Immer wieder kursieren Meldungen über Mallorca-Immobilien, die potentielle Käufer verunsichern. BELLEVUE konfrontiert Lutz Minkner (Minkner & Bonitz) mit fünf Aussagen
„Ausländer dürfen keine Immobilien mehr kaufen“
Das wichtigste Thema im Wahlkampf. Die Konservativen werfen der Linksregierung vor, in den vergangenen Jahren zu wenig oder das Falsche in der Wohnungspolitik getan zu haben: kaum sozialer Wohnungsbau, Rückstufung von Bauerwartungsland in Grünzonen, lahme Verwaltung, zu wenig Fördermaßnahmen für junge Familien, keine Steuervergünstigungen für Bauwillige etc. Die Regierung versucht, diese Vorwürfe in eine andere Richtung zu lenken, um Wählerstimmen nicht zu verlieren: Schuld an der Misere seien die reichen Ausländer, die die Preise in die Höhe trieben, so dass die Mallorquiner nicht mehr kaufen könnten. Deshalb müsse der Immobilienerwerb durch Ausländer beschränkt oder verboten werden. Ein Verbotsgesetz würde jedoch gegen die Grundgarantien der EU (Freiheit des Kapitalverkehrs und Niederlassungsfreiheit) verstoßen und wäre nichtig. In diesem Wissen hat die Balearen-Regierung bei der zuständigen Zentralregierung versucht, ein Sondergesetz bei der EU anzuregen, nach dem die Balearen den Zuzug von Ausländern beschränken könnten. Die Zentralregierung hat diesen Antrag mit Hinweis auf das EU-Recht strikt abgelehnt. Fazit: Wahlkampfgetöse ohne Substanz. EU-Ausländer können weiterhin ohne Beschränkungen auf Mallorca Immobilien erwerben.
„Gegen Mietnomaden und Hausbesetzer sind Eigentümer machtlos“
Da müssen wir unterscheiden: Mietnomaden haben den Besitz an einem Haus aufgrund eines Mietvertrages bekommen, zahlen aber nur die erste Miete. Hier greifen die normalen Vorschriften zur Kündigung und Räumungsklage. Es kann bei einem böswilligen Mieter schon bis zu einem Jahr dauern, bis der Eigentümer seine Immobilie zurückerhält. Anders bei Hausbesetzern. Zunächst einmal: Ferienhäuser oder bewohnte Häuser sind nicht das Ziel der Hausbesetzer. Hausbesetzer nisten sich meist in leer stehenden Mietshäusern von Großunternehmen und Banken ein, da diese Immobilien einen geringeren gesetzlichen Schutz genießen als bewohnte Häuser. Auf den Balearen werden illegal besetzte Wohnungen und Häuser im Regelfall von der Polizei sofort geräumt, wenn die illegale Besetzung nicht länger als 48 Stunden zurückliegt. Um schnell agieren zu können, sollte die Wohnung durch eine Alarmanlage gesichert sein, oder die Nachbarn sollten bei Abwesenheit ein Auge darauf haben.
„Eine Ferienwohnung darf nicht vermietet werden“
Eine Ferienwohnung darf nur vermietet werden, wenn man dafür eine Lizenz besitzt und die Eigentümergemeinschaft die Ferienvermietung generell erlaubt hat. In Palma und in beliebten Ferienorten, die als „gesättigte Gebiete“ eingestuft sind, werden zur Zeit keine Lizenzen für eine Ferienvermietung erteilt, weil nach Ansicht der Regierung durch das Anbieten einer Immobilie zur Ferienvermietung das Angebot des „normalen Mietmarktes“ zu sehr ausgedünnt wird, was hohe Mietsteigerungen zur Folge hätte.
„Residenten müssen ihr Vermögen jedes Jahr mit 3,5 Prozent versteuern“
Residenten müssen ihr gesamtes Welteinkommen auf Mallorca versteuern. Ab einem Vermögen von 10.909.915,99 Euro beträgt die jährlich zu zahlende Vermögensteuer tatsächlich 3,45 Prozent des Vermögens. Der Steuersatz ist nach der Höhe des Vermögens gestaffelt und beginnt bei 0,28 Prozent. Darüber hinaus gibt es Freibeträge für jeden Miteigentümer, bei Residenten 1 Mio. Euro, bei Nichtresidenten 700.000 Euro. Kauft z. B. ein nichtresidentes Ehepaar mit zwei Kindern, ergibt sich ein Freibetrag von 2,8 Mio. Euro. Das Thema Vermögensteuer stellt sich nur bei sehr hohen Vermögen.
„Häuser werden abgerissen, wenn sie illegal gebaut sind“
Richtig. Illegalen Häusern droht der Abriss. Auf Mallorca ist dafür die „Agentur zur Verteidigung des Territoriums“ zuständig, die in 2021 z. B. 137-mal die Abrissbirne zum Einsatz kommen ließ. Um kein illegales Haus zu kaufen, sollte die Legalität vor jedem Immobilienkauf durch eine Due Diligence geprüft werden. Auch bei illegalen Häusern droht nicht immer der Abriss, z. B. dann nicht, wenn sie nachträglich legalisiert werden können oder wenn illegale Bauteile aufgrund von Verjährung Bestandsschutz haben.
Eigenheiten des Marktes auf Mallorca
Wer sich für eine Mallorca-Immobilie interessiert, sollte sich mit den Eigenheiten des Marktes vertraut machen. Zum Beispiel mit der rasanten Umschlagsgeschwindigkeit. Wenn in Deutschland ein Haus oder eine Wohnung verkauft wird, dauert es meist Jahrzehnte, bis sie erneut auf den Markt kommen. Auf Mallorca hingegen ist es nicht unüblich, dass die Immobilie schon nach drei, vier oder fünf Jahren wieder angeboten wird. Das hat sich in den meisten Fällen in der Vergangenheit trotz Kaufnebenkosten von circa 12 Prozent des Kaufpreises, Renovierungsarbeiten, Einrichtung, Umgestaltung etc. sogar gerechnet, weil der Wert der Immobilie eben in diesen wenigen Jahren so gestiegen war. Einige alteingesessene Makler berichten von Immobilien, die sie innerhalb von zwanzig Jahren drei Mal verkauft haben. Verkleinern, vergrößern, andere Lebensphasen, andere Bedürfnisse und Wünsche, Scheidung, Krankheit, Tod oder einfach ein gutes Geschäft – die Gründe für einen Wechsel oder Verkauf sind vielfältig.
Ein weiterer elementarer Punkt ist, dass Interessenten herausfinden sollten, was sie wirklich möchten. Eine Finca auf dem Land kann etwas Wunderbares sein, bedeutet aber auch viel Arbeit beziehungsweise kostet Unterhalt. Viele stellen dann nach einer gewissen Zeit fest, dass eine Wohnung in einer gepflegten Anlage vielleicht praktischer wäre.
Die Lage der Immobilie ist entscheident
Am wichtigsten ist natürlich die Wahl des Standortes. Dabei immer bedenken: Von Frühling bis Herbstanfang ist die ganze Insel belebt, aber von Ende Oktober bis Ostern schließen viele Hotels und Restaurants. Auch in mancher Ferienhaussiedlung wird es dann mitunter recht einsam. Die beliebtesten Regionen sind Orte wie Bendinat, Illetes, Portals Nous, Costa d’en Blanes, Santa Ponça oder Port d’Andratx im Südwesten, der Südosten rund um Santanyi sowie der Nordosten um Artà. Eine Fangemeinde haben aber natürlich auch reizvolle Orte wie Soller, Valldemossa oder Deià an der Westküste sowie Pollença im Norden der Insel. Die Inselhauptstadt Palma lockt mit ihren Altstadtvierteln, der noblen Villenurbanisation Son Vida sowie den angesagten Szenevierteln Portixol und Santa Catalina.
Derzeit wird der westliche Teil von Palmas Hafenboulevard Paseo Marítimo aufwendig neu gestaltet, soll zur verkehrsberuhigten Flaniermeile für Fußgänger und Radfahrer werden. 46 Millionen Euro investiert die Stadt in das Projekt. Auch der ehrwürdige Club de Mar am Paseo wurde abgerissen und wird jetzt für 60 Millionen Euro neu konzipiert, optisch ähnlich dem vor einigen Jahren fertiggestellten Yachthafen Port Adriano mit Lokalen, Boutiquen und einem Anleger für Megayachten. Dem ganzen Viertel sollen so neue Qualitäten und Impulse verliehen werden. Auch erste neue Apartmenthäuser sind schon entstanden beziehungsweise in Planung.
Landhaus oder Bauhaus? Das Beste aus beiden Welten
Was die Vorstellung von der idealen Architektur des idealen Ferienhauses angeht, so gab es in der Vergangenheit zwei Fraktionen. Die Traditionalisten liebten den Fincastil mit Veranda, Steinmauern, Ziegeldächern und farbigen Fensterläden. Die Modernisten mochten weiße Würfel mit großflächigen Fenstern und moderner Technik. Landhaus oder Bauhaus? In den letzten Jahren haben sich diese beiden eigentlich konträren Stilrichtungen einander angenähert. Heute gilt: das Beste aus beiden Welten. So ist eine neue, reizvolle Architektur entstanden, die das Ursprüngliche mit dem Zeitgemäßen verbindet. Lebendiges Material wie Naturstein und Holz wird mit hohen Decken und großformatigen Fenstern kombiniert, Küche, Wohnbereich und Terrasse verschmelzen bei den in den Wänden verschwindenden Türen zu einem großen Raum.
Europas Luxus-Destination
Auch wenn Mallorca-Immobilien teuer sind: Bislang hat sich eine Investition hier noch immer gelohnt. Die Insel zählt zweifelsohne zu den Top-Destinationen Europas, denn sie bietet eine einzigartige Kombination aus Erreichbarkeit, Infrastruktur, Sicherheit, Schönheit, Klima und Freizeitangebot.
Das hat sich mittlerweile sogar bis in die USA herumgesprochen. Im letzten Sommer gab es Direktflieger von New York nach Palma, die rund 10.000 US-Bürger nach Mallorca brachten. Das sind zwar im Vergleich zu europäischen Nationen nicht viele, aber dieses Jahr sollen es noch deutlich mehr werden. In Portals Nous hat Anfang des Jahres die Dependance eines Nobel-Maklers aus Beverly Hills eröffnet.
Mallorca: Lagen & Preise
Südwesten, Palma, Westküste, Norden, Nordosten, Südosten – das Interesse der ausländischen Kaufinteressenten erstreckt sich fast über die ganze Insel
Das sagen die Profis
„In beliebten Familienorten wie Cala Millor an der Ostküste gibt es immer noch relativ günstige Objekte – auch mit Meerblick.“
ANDREA RÖTGER
„In Relation zu vergleichbaren Top-Destinationen wie Sylt oder Kitzbühel sind Mallorcas Immobilien noch preiswert.“
NILS FARA
„Immobilien in und um das ganzjährig belebte Palma stehen zunehmend im Fokus der Interessenten.“
DENIS LUEDEMANN
„Rückblickend ist bei allen von uns verkauften Immobilien ein Mehrgewinn von mindestens 30 Prozent entstanden.“
CHRISTINE LEJA
„In Zeiten schneller Marktdynamik ist es wichtig, von einem professionellen Agenturnetzwerk betreut zu werden.“
MARTINA ALBRECHT
„Individuelle Kundenbetreuung erfordert Diskretion, Wissen, Erfahrung und ein hohes Maß an Fingerspitzengefühl.“
CLAUDIA KREKELER
„Das begrenzte Angebot und die große Beliebtheit machen Portixol und Molinar auch weiterhin zum Top-Investment.“
STEFFEN DÖHNE
„Mallorca ist ,the place to be‘ und in Sachen Immobilien eine sichere Investition mit Stabilität und Rendite.“
BRITT & ALEX JOLIG
„Bankenkrise und eine Einlagensicherung von lediglich 100.000 Euro – da sind Mallorcas 1A-Lagen ein sicherer Hafen.“
MICHAEL MALINOWSKY
„In Sa Rapita, nahe dem Traumstrand Es Trenc, gibt es noch sichere Investitionen zum erschwinglichen Preis.“
ELENA DENIS
„Baukosten lagen auf Mallorca 2022 um 29 Prozent höher als an der Costa del Sol und um 63 Prozent höher als an der Costa Blanca.“
MARC PRITCHARD
„Im mittleren Marktsegment ist eine Zurückhaltung festzustellen, das Luxussegment läuft unverändert stark.“
JOACHIM SEMRAU
„Viel Privatsphäre, grandioser Meerblick und große Grundstücke – im Topsegment sind Alleinstellungsmerkmale gefragt.“
NORA BECKSCHÄFER
„Baugenehmigungen in ländlichen Gebieten werden restriktiver. Künftig wird es mehr Umbauten als Neubauten geben.“
ANDO SCHIRMER
„Im Gegensatz zu Deutschland hat Mallorca immer noch einen Verkäufermarkt. Die Nachfrage ist größer als das Angebot.“
FRANK STEINHOFF
„Abriss und Neubau oder Modernisierung – wichtig beim Kauf von Altbeständen sind die lokalen Bauvorschriften.“
MARVIN BONITZ
„Sicherheit in jeder Krise, Sicherheit bei Inflation und Sicherheit bei Renditen – genau das bietet Mallorca.“
MARCEL PELZER
„Die Nachfrage nach guten Immobilien im Luxussegment in privilegierten Lagen ist weiterhin sehr stark.“
REINULF ANIOL
„Mallorca ist und bleibt ein sicherer Hafen für hochwertige Immobilieninvestments.“
THOMAS MIDZIELSKI
„Immer schneller steigende Baupreise und ausgebuchte Handwerker erschweren eine verlässliche Kostenkalkulation.“
AMADOR CALAFAT-BUSQUETS
„Rückgang der Bestandsimmobilien und Verknappung der bebaubaren Landflächen werden den Wert einer Mallorca-Immobilie eher steigern.“
SIRPA & JANA GOSCHLER
„Das Objekt und dessen Qualitätsmerkmale sind entscheidende Kauffaktoren, ebenso wichtig wie die Lage der Immobilie.“
MARC SCHRAMM
„Kleinere Kompromisse gibt es immer. Entscheidend sollte das Preis-Leistungs-Verhältnis einer Immobilie sein.“
JÜRGEN CONZELMANN
„In den letzten 20 Jahren ist Mallorcas Bevölkerung um 44 Prozent gewachsen. Das erfordert vor allem für Palma neue Ideen.“
HANS LENZ
„Unbebaute Grundstücke in erster Meereslinie sind auf Mallorca praktisch nicht mehr vorhanden.“
KLAUS MAY
„Interessenten sollten sich vor der Traumhaussuche genau überlegen, welche Immobilie wirklich zu ihren Bedürfnissen passt.“
CHRISTIANE HENSEL-GATOS
BEL 03/23