Spanien: Starker Markt 2022

Allen internationalen Krisen zum Trotz brummt das Geschäft mit spanischen Ferienimmobilien. Als besonders stark erweisen sich die Märkte, wenn eine hohe Qualität des Angebots, gute Infrastruktur und ein großer Anteil ausländischer Käufer zusammentreffen. Das gilt etwa für Mallorca, Marbella und die Costa Blanca. Die Verkaufszahlen sind 2021 überall explodiert. Das spiegelt sicher auch Nachholeffekte wider, weil viele Interessenten im Pandemiejahr 2020 nicht nach Spanien gereist sind. Aber der Wunsch, die Lebensqualität mit einer Immobilie im Süden zu verbessern, gewinnt gerade in unsicheren Zeiten mit Inflation und hohen Energiekosten enorm an Bedeutung: Alle Küstenregionen Spaniens haben bei den Verkäufen auch Anfang 2022 kräftig zugelegt, besonders die Kanaren (plus 39 Prozent zum 1. Quartal 2019) und die Balearen (plus 17,6 Prozent). Zugleich erreicht der Immobilienkauf durch Ausländer den höchsten Stand seit 10 Jahren. Und die Preise steigen auf breiter Front, je nach Küstengebiet zwischen vier und knapp 16 Prozent seit 2019. Spitzenreiter bei der Preisentwicklung sind die Balearen, wo weitere Wertgewinne erwartet werden, das Angebot sich aber verknappt. Unsicherer sind Prognosen in Katalonien, an der Costa de la Luz oder auf den Kanaren, die aktuell stagnierende Angebotspreise verzeichnen. Spanien hat eben keinen homogenen Zweitwohnsitzmarkt.

Beliebteste Gegend für den Zweitwohnsitz bleibt die Provinz Alicante (Costa Blanca). Sie hat nicht nur den höchsten Anteil an Ausländern beim Immobilienkauf von allen Provinzen (42,2 Prozent im 2. Quartal 2022), sondern ist auch bei den nationalen Käufern von Ferienimmobilien am begehrtesten. Bei Ausländern steht Teneriffa (38,3 Prozent) an zweiter Stelle, gefolgt von den Balearen (34,6 Prozent) und der Costa del Sol/Málaga (32,8 Prozent). Das Gewicht der Briten, die seit den 1980er-Jahren die größte ausländische Käufergruppe bilden, ist seit dem Brexit-Referendum 2016 kontinuierlich geschrumpft. Aktuell haben sie noch einen Anteil von 9,8 Prozent, wobei die Deutschen mit 9,1 Prozent fast gleichauf liegen. Dahinter folgen Franzosen (6,6 Prozent) und Belgier (4,9 Prozent).

Zwei Gebiete stechen hervor, wenn es um besonders exklusive Ferienimmobilien geht: Sowohl die Costa del Sol (Provinz Málaga) als auch die Balearen haben jeweils einen Anteil von rund 23 Prozent der spanischen Wohnangebote von über einer Million Euro. Wer zweistellige Millionenbeträge (bis 29 Millionen Euro) anlegen will, findet eigentlich nur im Südwesten Mallorcas und rund um Marbella eine gute Auswahl. Ibiza spielt preislich in dieser Liga mit – bei einer geringeren Zahl von Angeboten. Mit Spitzenvillen – bei allerdings günstigeren Preisen bis 9,5 Millionen Euro – kann zudem die nördliche Costa Blanca aufwarten. High-End-Objekte werden überall stetig teurer angesichts kaum mehr verfügbarer Toplagen und immer höherer Baustandards.

Was wird gesucht?

Die Geschmäcker beim Kauf einer spanischen Ferienimmobilie sind verschieden, aber die Gewichte verschieben sich. Aktuell investieren jüngere und trendige Käufer, die ihr Geld etwa durch Start-ups oder Webtechnologie verdient haben, stark im Luxussegment. Und im digitalen Zeitalter mit Homeoffices wird der Zweitwohnsitz – egal ob Apartment oder Villa – oft zum Arbeitsplatz. Generell sind „Lock up and leave“- Objekte beliebt, pflegeleichte Immobilien also, wo man ankommt und die man einfach aufschließt und genießt.

Im Neubau von hochwertigen Objekten dominiert moderne Architektur. Gefragt ist die perfekte Ausstattung – State of the Art und internationale Qualitätsmarken spielen eine wichtige Rolle. Zeitloses und ansprechendes individuelles Design wird erwartet.

Zugleich gewinnt die Umweltfreundlichkeit immer mehr an Bedeutung. Oft geht der Trend dann zu baubiologisch nachhaltigen Materialien und kleineren Bauten (300 statt 800 Quadratmeter). Hinsichtlich Energieverbrauch, Unterhaltskosten und Pflegeaufwand muss eben gut und weitsichtig geplant werden. Bei der Ausstattung von neuen High-End-Villen gibt es längst Standards: Wärmepumpe, Solarenergie, zentrale Klimaanlage, Fußbodenheizung mit Einzelraumsteuerung, Domotiksystem, Infinitypool, Hightech-Küche, Videoüberwachung, Alarmanlage, elektrische Außenraffstores. Große Bedeutung hat das Licht – dazu gehören gute LED-Konzepte und große Fensterfronten. Besonders angesagt sind auch Villendesigns, die eine Einheit mit der Umgebung bilden. Wasserspiele und Begrünungen können weitere Elemente sein. Wenn dann noch eine Toplage hinzukommt, sind moderne Villen unschlagbar auf dem Markt.

Der mediterrane Stil mit spanischem Charakter hat weiterhin eine Bedeutung, wenn Modernes integriert wird. Naturmaterialien in Verbindung mit zeitgemäßer Ausstattung und einem Hauch Minimalismus im Interior sind gefragt. Beispielsweise sind auf Mallorca Fincas mit der klassischen Fassade aus Naturstein, aber mit modernen und offenen Räumen im Innern sehr beliebt. Ideal, wenn dann auch noch ein Pool und ein schöner Blick vorhanden sind.

Bei Ferienwohnungen werden fertige Objekte bevorzugt. Es darf nicht zu rustikal und muss hochwertig ausgestattet sein, Terracotta oder grob verputzte Wände sind beispielsweise im exklusiven Südwesten Mallorcas schwer zu verkaufen. Aber auch an der Costa Blanca stehen moderne Wohnungen im Bauhaus-Stil im Fokus. Immer mehr Bauträger setzen bei Apartmentanlagen auf „Mehrwert“ in Form von Tiefgaragen- Plätzen, Ladestationen für E-Autos, Pools, Spa, Fitness. Im Energiebereich ist Aerothermie (Luft-Wärme-Pumpe) inzwischen Standard.

Balearen

Auf Mallorca, die größte Insel Spaniens, entfielen 2021 rund 78 Prozent des zahlenmäßigen Verkaufsvolumens der Balearen (Ibiza/Formentera und Menorca hatten jeweils 11 Prozent). Nicht nur bei den Touristen, sondern auch bei den Immobilienkäufern liegen die Deutschen unter den Ausländern mit Abstand vorn. Die Nachfrage ist groß: Klima, Infrastruktur, Landschaft, Erreichbarkeit und die krisenfeste Wertstabilität der Immobilien überzeugen. Noch im 1. Quartal 2022 gab es auf den Balearen ein Plus von fast 41 Prozent bei den Verkäufen im Vorjahresvergleich. Die Inselgruppe hat die höchsten Quadratmeterpreise bei Wohnraum in ganz Spanien. Qualität und Ausstattung der Immobilien auf Mallorca sind in den letzten 10 Jahren enorm gestiegen. Zwar ist aktuell die Nachfrage weiter gut, aber es gibt eine Verknappung des Angebots besonders im Luxussegment. Die Produktion von neuen Immobilien kann den Rhythmus nicht halten, zumal gute Baugrundstücke immer rarer werden. Das zeigt sich beispielsweise in der begehrtesten Zone der Insel, dem Südwesten (Gemeinden Andratx und Calvià). Es ist auch hier schwerer geworden, noch ein Apartment zu bekommen (begehrt sind Objekte bis zu 2,5 Millionen Euro). Die Folge ist, dass die Preise in den letzten 12 Monaten im Südwesten um über 10 Prozent gestiegen sind. Nachgefragt werden neben Apartments vor allem Villen bis zu 8 Millionen Euro und Fincas bis 3 Millionen Euro. Aber auch der Ultra-Luxus-Käufer (10 bis 27 Millionen Euro) wird fündig. In der Hauptstadt Palma haben sich Bestandsobjekte um 11,8 Prozent innerhalb eines Jahres verteuert (Durchschnittspreis pro Quadratmeter, August 2022). Nimmt man die durchschnittlichen Quadratmeterpreise der Angebote von August 2022, sind Costa d’en Blanes (7.695 Euro), Port d’Andratx (7.238 Euro) und die Nobelurbanisation Son Vida (6.802 Euro) Mallorcas exklusivste Lagen.

Auf der obersten Preisschiene bewegt man sich auch im Tramuntana-Gebirge (Deià, Sóller, Valldemossa). Topvillen erreichen hier Preise bis zu vier Millionen Euro.

Ausgedünnt ist das Angebot an Ferienimmobilien bei hoher Nachfrage aber auch im Nordosten. Rund um Artà sind beispielsweise Fincas zu Preisen zwischen 900.000 und 1,8 Millionen Euro, Stadthäuser (300.000 bis 600.000 Euro) und Chalets (500.000 bis 700.000 Euro) die Objekte der Begierde. Auch im Südosten rund um Santanyí sind die Preise im Vergleich zum Westen noch moderat. Gefragt sind hier vor allem Neubauten mit den großzügigeren alten Baubestimmungen (seit Mai 2020 sind Hausfläche und Poolgröße im ländlichen Bereich limitiert).

Noch günstiger ist oft die Inselmitte. Zumindest gibt es Apartments zu Einsteigerpreisen (1.700 bis 2.100 Euro pro Quadratmeter ). Fincas mit einfacher Bebauung kosten ab etwa 400.000 Euro. Allerdings findet man auch Landsitze zu Preisen zwischen 2,5 und 7,5 Millionen Euro. Ibiza, die drittgrößte Baleareninsel, lockt mit ganz eigenem Flair, avantgardistischen Konzepten bei Hotels und Gastronomie sowie dem legendären Ibiza-Style – ein internationaler Hotspot mit weltweit bekannter Partyszene und herrlichen Küsten. Geboten werden auch Natur und ruhige Landsitze.

Das Epizentrum für die Edeltouristen bleibt Eivissa (Ibiza-Stadt). Hier und im Süden und Südwesten wird am meisten pro Quadratmeter gezahlt. Im Neubaubereich dominieren Villenprojekte in gesicherten Urbanisationen zu Preisen ab drei Millionen Euro sowie Apartments ab 300.000 Euro. Ansonsten markieren bei Villen und Fincas 20 Millionen Euro die Obergrenze und 1,5 Millionen das untere Limit. Den günstigsten Einstieg auf Ibiza bietet Sant Antoni (Apartments ab 200.000 Euro). Auf Formentera werden für frei stehende Häuser 1,1 bis sechs Millionen Euro aufgerufen.

Menorca profitiert davon, erst spät für den Tourismus entdeckt worden zu sein, und konnte ein nachhaltigeres Urlaubsmodell entwickeln. Die Insel ist Mittelmeer für Puristen – ohne Partyzonen, aber mit 90 Stränden und Calas sowie zwei malerischen Hauptorten (Ciutadella und Maó). Die Hauptkäuferschaft sind Spanier vom Festland. Seit etwa drei Jahren ist Menorca bei der Hautevolee „en vogue“, die in absolute Top-Objekte investiert. Darunter sind viele Franzosen. Die Insel hat das niedrigste Preisniveau der Balearen.

Katalonien

Die berühmteste Ferienküste Kataloniens ist die Costa Brava (Provinz Girona). Durchschnittlich liegen Ferienobjekte hier bei 2.800 Euro pro Quadratmeter. Es gibt generell ein hochklassiges Immobilienangebot. Toplagen gibt es bei Roses und in Cadaqués. Auch Begur und Tossa de Mar sind begehrt. Die wichtigsten Käufergruppen für Zweitwohnsitze sind Einheimische aus Barcelona und Franzosen. Noch 2021 zeigte sich der Markt sehr dynamisch bei Preisen, Verkäufen und Baugenehmigungen. 2022 ist eine Abkühlung zu beobachten bei stagnierenden Angebotspreisen. Villen kosten meist bis zu vier Millionen Euro.

Die Provinz Barcelona bietet neben der gleichnamigen Metropole auch zwei Ferienküsten, El Mareme (durchschnittlich 2.300 Euro pro Quadratmeter) und die Costa del Garraf (4.000 Euro pro Quadratmeter für Apartments, 2.200 bis 3.300 für Einfamilienhäuser). Viele Objekte an diesen Küsten sind wegen der Nähe zur Stadt Barcelona allerdings dem Erstwohnsitzmarkt zuzuordnen. 2021 war das Neubauangebot eher begrenzt. Die Käuferschaft für Ferienimmobilien ist international. Attraktivste Orte sind Castelldefels und Sitges. Die Angebotspreise haben sich seit 12 Monaten mit 0,9 Prozent nur minimal erhöht. Topvillen kosten bis zu 8,5 Millionen Euro.

Die Costa Dorada (Provinz Tarragona) bietet die günstigsten Ferienimmobilien Kataloniens bei Quadratmeter-Durchschnittspreisen von 1.100 bis 2.000 Euro, je nach Ort. Am teuersten ist es zwischen Tarragona- Stadt und Hospitalet de l’Infant, wobei Cambrills und Salou mit Villlen bis zu vier Millionen Euro herausstechen. Schon Anfang 2022 stiegen die Preise kaum noch – bei noch gutem Verkauf und reger Bauaktivität. Bei den Käufern der Ferienimmobilien stehen Spanier an erster Stelle. Die Angebotspreise tendieren im August 2022 gegenüber den Vormonaten ins Minus.