Immobilien kaufen und korrekt steuerlich abschreiben
Der Kauf einer Immobilie ist immer eine große Entscheidung, unabhängig davon, ob diese selbst genutzt oder weitervermietet werden soll. Es gibt beim Kauf viele verschiedene Faktoren zu beachten und auch die korrekte steuerliche Abschreibung bringt einige Herausforderungen mit sich. Im Folgenden sind verschiedene Aspekte erklärt, die man beim Kauf einer Immobilie und der darauffolgenden Abschreibung beachten sollte.
Immobilien kaufen: Das muss beachtet werden
Der Kauf einer Immobilie ist ein großer Schritt, der nur wohlüberlegt gegangen werden sollte. Von der Finanzlast bis hin zur Lage und voraussichtlichen Rendite muss man als Käufer auf viele Dinge achten.
Ist die Finanzlast tragbar?
Vor dem Kauf müssen die Anschaffungskosten der Immobilie umfassend kalkuliert werden. Dabei fällt nicht nur der Preis des Gebäudes an, sondern auch zusätzliche Kosten durch die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten und Maklergebühren. Vor allem bei älteren Gebäuden ist ein ausführliches Gutachten nötig, das ebenfalls bezahlt werden muss. Dazu kommen Mängel am Gebäude, die möglicherweise Renovierungen benötigen. Oft läuft die Finanzierung von Immobilien etwas anders ab, wenn man plant, sie danach zu vermieten - vor allem, wenn es sich nicht um den ersten Immobilienkauf handelt. Trotzdem bleiben die Risiken die gleichen. Um sicherzustellen, dass keine Probleme mit der Finanzierung aufkommen, sollte berechnet werden, wie hoch die voraussichtliche monatliche Belastung mit dem Abbau des Kredits sein wird.
Zustand der Immobilie
Vor dem Kauf muss sichergestellt werden, dass die Immobilie sich in einem guten Zustand befindet, denn vor allem bei älteren Gebäuden können Renovierungen nötig sein. Mängel wie Feuchtigkeitsschäden, marode Dächer oder Schimmel ziehen hohe Kosten nach sich und sollten genutzt werden, um den Verkaufspreis anzupassen. Auch die Energieeffizienz von Gebäuden sollte beachtet werden, denn Häuser mit guter Wärmedämmung und einer guten Heizung sparen auf lange Sicht Energiekosten.
Lage der Immobilie
Ob für die eigene gewerbliche Nutzung oder zur Vermietung, die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren, wenn es um den Kauf von Immobilien geht. Zur Lage zählt beispielsweise die Infrastruktur mit der Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie der Abstand zu wichtigen Gebäuden. Wenn Einrichtungen wie Schulen und Arztpraxen leicht erreichbar sind, wird der Wohnkomfort gesteigert, was den Wiederverkaufswert und die Mietpreise erhöht. Die Zukunftsperspektiven der Umgebung sind ebenfalls ein wichtiger Faktor, denn geplante Bauprojekte können den Wert der Immobilie in Zukunft noch weiter steigern. Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass der Bau von Industrieanlagen oder stark befahrenen Straßen negative Auswirkungen auf den Wert haben.
Rechtliche Aspekte
Um sicherzustellen, dass nach dem Kauf keine unvorhergesehenen finanziellen Belastungen wie Hypotheken oder Grundschulden warten, sollte das Grundbuch überprüft werden. Das gleiche gilt für das Baulastenverzeichnis, denn auch Wegerechte und Bebauungsverpflichtungen werden vom neuen Besitzer übernommen.
Kauf einer Immobilie zur Vermietung
Beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung sollte man im Voraus die Rendite berechnen. Das bedeutet den Vergleich der Mietpreise und dem Kaufpreis in Kombination mit den Nebenkosten. Die Lage eines Gebäudes beeinflusst die Mietnachfrage stark und so auch die Höhe der Miete. Beliebte Wohngegenden oder aufstrebende Stadtteile bieten oft bessere Renditechancen. Auch über Richtlinien wie Kündigungsschutz, Mietpreisbremse und Renovierungspflichten sollte man sich im Voraus informieren.
Immobilien korrekt steuerlich abschreiben
Wenn es um die steuerliche Abschreibung von Immobilien geht, gibt es verschiedene Dinge zu beachten. Es ist wichtig, hier mit besonderer Sorgfalt vorzugehen, denn Fehler können höhere Kosten nach sich ziehen. Viele Personen, die sich mit AfA auseinandersetzen, übersehen beispielsweise, dass eine in Anspruch genommene Abschreibung für die Abnutzung bei einem Verkauf vor der 10 Jahres Frist (ab diesem Punkt ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei) auf den Gewinn angerechnet wird und so die Steuerlast erhöht. Um solche Fehler zu vermeiden, sollte man sich vor dem Abschreiben der Kosten einen Ratgeber zur AfA für Immobilien ansehen.
Was ist das Abschreiben von Immobilien?
Vermietet man eine Immobilie oder nutzt sie gewerblich, so kann man jedes Jahr einen Teil der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Dieser Prozess wird als Absetzung für Abnutzung - kurz AfA - bezeichnet. Die Anschaffungskosten beinhalten in diesem Fall nicht nur den Kaufpreis, sondern schließen auch die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer und die Maklergebühren ein.
Abschreibung von Gebäuden
Es können nur Gebäude steuerlich abgeschrieben werden, nicht aber der Grund und Boden, auf dem diese stehen. Die Abschreibung basiert auf der Abnutzung der Ware, da der Boden aber keiner Abnutzung unterliegt, kann er nicht steuerlich abgeschrieben werden. Beim Kauf müssen der Preis für das Gebäude und das Grundstück getrennt werden. Das geschieht durch einen Gutachter oder eine amtliche Berechnung und läuft typischerweise nach dem Bodenrichtwert und den Baukosten ab.
Abschreibungsarten
Es gibt verschiedene Abschreibungsmethoden, die auf verschiedene Güter angewendet werden können. Die Abschreibung von Gebäuden fällt unter die lineare AfA, das bedeutet, dass der Anschaffungs- oder Herstellungswert über die festgelegte Nutzungsdauer abgeschrieben wird. Die Höhe der Abschreibung hängt vom Baujahr der Immobilie ab. Bei Immobilien aus dem Baujahr 1929 bis 2022 liegt sie bei 2 Prozent, 2.5 Prozent bei Gebäuden bis 1924 und 3 Prozent ab dem Baujahr 2023. Die lineare Abschreibung basiert auf den Annahmen des Gesetzgebers der pauschalen Nutzungsdauer für Immobilien von 50, 40 oder 33 Jahren. Mit einem Gutachten kann eventuell eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen werden, was den prozentualen Abschreibungssatz erhöht und so mehr Geld spart.