Immobilienverrentung: Verkauf mit Wohnrecht
Teil 3 - In dieser Serie erklärt BELLEVUE, welche Möglichkeiten es gibt, eine Immobilie zu Geld zu machen, ohne sie komplett zu verkaufen und ausziehen zu müssen. Diesmal: der Verkauf als Einmalzahlung mit anschließendem Wohnrecht
Bei diesem Modell hat der Berechtigte im Fall des Verkaufs ein zeitlich begrenztes oder lebenslanges Wohnrecht – je nach Vertragsgestaltung. Er kann also seine ehemalige Immobilie sein ganzes Leben lang selbst bewohnen, ohne der Eigentümer zu sein. Dabei ist die Einmalzahlung mit Wohnrecht wohl eine der beliebtesten Formen der Immobilienverrentung.
Im Grunde ähnelt diese Variante dem Immobilienverkauf: Bei der Veräußerung erhält man den verbleibenden Verkaufspreis nach Abzug des Wohnrechts in einer Einmalzahlung. Das Wohnrecht endet erst mit Ablauf der Vertragslaufzeit oder dem Ableben des Berechtigten. Es wird als beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und regelt damit das Verhältnis des Berechtigten zum Grundstück – unabhängig von anderen Personen. Das beinhaltet auch, dass das Wohnrecht bestehen bleibt, wenn die Immobilie weiterverkauft wird. Die eingetragene Dienstbarkeit wirkt dann auch gegenüber einem möglichen neuen Eigentümer. Das Wohnrecht ist in der Regel unentgeltlich, jedoch kommt der Inhaber üblicherweise für die Strom- und Heizkosten auf.
Als Faustregel kann gelten, dass vom Wohnrechtsberechtigten diejenigen Kosten zu tragen sind, die nicht durch die Immobilie selbst, sondern erst durch ihre Nutzung entstehen.
Zwei Nutzungsvarianten
Beim lebenslangen Wohnrecht sind zwei Varianten möglich: die entgeltliche und die unentgeltliche Nutzung. Das heißt, dass es Fälle gibt, bei denen die Wohnrechtsberechtigten Miete für die Nutzung zahlen oder unentgeltlich bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen dürfen. Alle Vereinbarungen zu den zu leistenden Zahlungen während des Wohnrechts sollten möglichst genau vertraglich festgehalten werden. Marktüblich ist das Folgende: Etwaige Nebenkosten zahlt in der Regel der Wohnrechtsberechtigte. Kleine Reparaturen sind regelmäßig ebenfalls vom Wohnrechtsinhaber zu zahlen. Größere Sanierungsmaßnahmen oder eine umfangreiche Modernisierung muss der Eigentümer der Immobilie übernehmen, sie bedürfen in der Regel aber der vorherigen Zustimmung des Wohnrechtsberechtigten.
Wichtig: Die Vereinbarung über ein lebenslanges Wohnrecht bedarf einer notariellen Beurkundung, und eine Besteuerung kann anfallen, da der Fiskus den Sachverhalt wie eine Schenkung betrachtet.
Beispielrechnung
Das Ehepaar bewohnt eine kleinere Doppelhaushälfte im Berliner Stadtteil Wannsee in ruhiger Einfamilienhauslage. Die Summe nach Abzug des Wohnrechts sollte komplett ausgezahlt werden, Ratenzahlungen waren nicht gewünscht.
Verkehrswert: 588.000 Euro
Mietwert: 1.100 Euro/Monat
Lebenslanges Wohnrecht, berechnet nach der längeren Lebenserwartung der Frau (10,81 Jahre laut Sterbetabelle Statistisches Bundesamt) und
Verzinsung von 2 %: 127.000 Euro
Höhe der Einmalzahlung: 461.000 Euro
Eine Provision fiel in diesem Fall für den Verkäufer nicht an.
Gesamterlös: 461.000 Euro
Mögliche Vor- und Nachteile
➕ in der Regel kaum entgeltliche Pflichten für den Wohnrechtsinhaber
➖ Mieteinnahmen durch Vermietung nicht möglich
➖ Übertragung der Rechte nicht möglich
Hier ein konkretes Beispiel:
Ein Ehepaar bewohnt eine Doppelhaushälfte in Berlin-Wannsee in ruhiger Lage. Die Wohnfläche des voll unterkellerten Objektes beträgt rund 101 Quadratmeter, die Grundstücksgröße circa 365 Quadratmeter. Das Haus stammt aus dem Jahr 2001 und befindet sich in einem sehr gutem Pflegezustand.
Um Erbauseinandersetzungen zu vermeiden und alles zu Lebzeiten selbstbestimmt regeln zu können, hat sich das Ehepaar (beide 78 Jahre alt) für eine Verrentung seiner Immobilie entschieden. Der Verkaufswert wurde mit 588.000 Euro, der Mietwert mit 1.100 Euro beziffert. Das lebenslange Wohnrecht wurde nach der längeren Lebenserwartung der Frau laut Sterbetabelle des Statistischen Bundesamtes bei einer Verzinsung von zwei Prozent mit 127.000 Euro berechnet. Die verbleibende Summe in Höhe von 461.000 Euro möchte das Ehepaar – wie viele Kunden – komplett ausgezahlt bekommen, Rentenzahlungen sind nicht erwünscht.
Erwähnenswert ist hier, dass die Eigentümer sich entschlossen haben, neben den ohnehin bei ihnen verbleibenden Nebenkosten zusätzlich auch die eventuell anfallenden Investitionen zu übernehmen. Der sehr gute Zustand des Hauses sowie der starke Wunsch, auch in Zukunft in allen Fragen der Immobilie die Zügel in der Hand zu behalten, führten zu dieser Entscheidung.
Interview
"Das Modell eignet sich für jeden"
Immobilienmakler Dietmar Theiler über die Hintergründe des Verkaufs mit Wohnrecht
BELLEVUE: Für wen ist der Verkauf mit Wohnrecht geeignet?
Dietmar Theiler: Für die Deutsche- ImmobilienVerrentung können wir sagen: Er eignet sich für jeden. Wir können das Modell genau nach den Zielen und Wünschen des Verkäufers ausrichten. Im Übrigen gibt es auch keine Immobilie, die nicht für eine Verrentung geeignet ist.
Welche Vorteile hat der Verkäufer, und welche Risiken gibt es bei dem Modell?
Vorteil ist, dass der Verkäufer das Modell für seine Ziele selbst genau bestimmen kann. Die Risiken liegen in allen Vereinbarungen, die lebenslang getroffen werden. Sollte der Verkäufer vor der errechneten Lebenserwartung sterben, wird er nicht den vollen Wert seiner Immobilie erhalten haben.
Wie sieht Ihre Aufgabe bei dieser Art des Verkaufs aus?
Unsere wichtigste Aufgabe ist die umfängliche und individuelle Beratung des Immobilieneigentümers und die korrekte Berechnung des Modells. Auch muss auch der Investor detailliert informiert werden, diese Art der Investition ist noch keine Standard-Asset Klasse. Genauso wichtig ist es, die Vereinbarungen der Vertragsparteien in Zusammenarbeit mit einem Notar rechtssicher in einen Vertrag zu bringen.
Wie entwickelt sich dieses Modell?
Konkrete Zahlen gibt es nicht, doch in einer Zeit, in der immer öfter vier Generationen zur gleichen Zeit leben, haben sich „normale“ Vererbungen verändert. Immobilien werden oft nicht mehr zur Nutzung für eine der nachfolgenden Generationen vererbt, sondern als Vermögen.
Weitere Infos zum Verkauf mit Wohnrecht unter www.wohnhausimmobilien.de
