Der Teilverkauf
Immobilienverrentung, Teil 2 - In einer neuen Serie erklärt BELLEVUE, welche Möglichkeiten es gibt, eine Immobilie zu Geld zu machen, ohne sie komplett zu verkaufen und ohne ausziehen zu müssen.
Beim Immobilien-Teilverkauf wird nicht das komplette Objekt veräußert, sondern lediglich ein Teil (zum Beispiel 20 oder 50 Prozent – je nachdem, wie viel Liquidität benötigt wird). Dieses Geld steht dem Verkäufer sofort zur Verfügung. Der Käufer wird zum stillen Teilhaber des Objektes, während der ursprüngliche Eigentümer weiter in der Immobilie wohnt oder sie vermietet. Für ihn wird im Grundbuch ein Nießbrauch eingetragen, der die vollumfängliche Nutzung der Immobilie gewährleistet. Teilverkäufe sind sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen und Grundstücken möglich. Ein Teilverkauf kommt in der Regel dann in Frage, wenn die gewünschte Auszahlungssumme die noch bestehende Restschuld übersteigt. Je nach Ausgestaltung des Vertrages kann auch ein späterer Rückkauf vereinbart werden. Achtung: Bei Immobilienverkäufen kann eine Spekulationssteuer anfallen. Diese wird auf die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften gezahlt.
Ein bisher wenig beachteter Vorteil des Teilverkaufs ist Partizipation an der weiteren Wertsteigerung der Immobilie. Seit Jahren steigen die Immobilienpreise erheblich. Und anders als bei einem Gesamtverkauf (gegen Sofortauszahlung oder Rente) partizipieren Teilverkäufer von dieser Entwicklung. Bei einem späteren Vollverkauf kann oft allein durch diese Wertsteigerung das gezahlte Nutzungsentgelt wieder eingespielt werden, so dass sich das Modell oft selbst trägt.
Besonderes Augenmerk sollten Interessenten für den Teilverkauf auf die unterschiedlichen Vertragsklauseln legen, die es bei den einzelnen Wettbewerbern gibt. Denn wie bereits im Artikel der vergangenen Ausgabe erwähnt, gibt es keinen Standardvertrag – auch nicht im Segment Teilverkauf. Alle Verträge lassen sich flexibel gestalten und auf die eigene Situation anpassen. Achten sollte man daher auf folgende Punkte:
- volle Entscheidungsfreiheit für den Teilverkäufer bei Investitionen und Instandhaltung seiner Immobilie,
- Beteiligung des Teilkäufers an Kosten für Investitionen und Instandhaltung,
- keine jährliche Anpassung des Nutzungsentgelts an die Inflation (sehr wichtig angesichts steigender Inflationsraten),
- volle Flexibilität bei der Entscheidung über Gesamtverkauf, Rückkauf oder Vererbung,
- professioneller Service und Betreuung des Gesamtverkaufs und Übernahme aller Verkaufskosten.
Beispielrechnung:
Ehepaar Höft veräußerte Anteile an ihrem Ferienhaus auf dem Darß, um im Alter finanziell unabhängiger zu sein. Folgende Berechnung ergab sich bisher durch den Teilverkauf:
Verkehrswert: 395.000 Euro
Kaufpreis bei Teilverkauf (ca. 38 %): 150.000 Euro
Durchschnittliche Nutzungspauschale/Monat: 341 Euro
Möglicher aktueller Verkaufserlös: 450.000 Euro
Wert des verbliebenen Anteils (ca. 62 %) des Ehepaars Höft: 279.000 Euro
Durchführungsentgelt/Verkaufsprovision 6,5 %: 29.250 Euro
Höhe der dann möglichen Auszahlung für das Ehepaar Höft: 279.000 – 29.250 = 249.750 Euro
Gesamtbilanz Sofortzahlung: 150.000 Euro
Auszahlung nach Restverkauf: 249.750 Euro
Gezahltes Nutzungsentgelt: 341 Euro x 12 x 2 Jahre = 8.184 Euro
Gesamterlös: 391.566 Euro
Mögliche Vor- und Nachteile
➕ mehr finanzielle Freiheit durch Sofortzahlung
➕ Entscheidungshoheit über die eigene Immobilie
➕ Möglichkeit der Vermietung
➕ Hohe Flexibilität bei der Vertragsgestaltung
➖ monatliche Nutzungspauschale fällt an
Hier ein konkretes Beispiel:
Herr Höft (74) und seine Frau (Beispiel in der Box) haben vor zwei Jahren Anteile an ihrer Ferienimmobilie auf dem Darß an Wertfaktor verkauft. Das Reetdachhaus mit rund 100 Quadratmetern Wohnfläche und etwa 550 Quadratmetern Grundstück wurde von einem unabhängigen Gutachter mit fast 400.000 Euro bewertet, der Teilverkauf wurde über einen Anteil im Wert von 150.000 Euro abgeschlossen. Seitdem haben sich die Preise in der Region weiter stark erhöht – durch den Teilverkauf profitieren die Höfts selbst auch von dieser positiven Wertentwicklung, wenn sie sich in Zukunft einmal für einen Gesamtverkauf entscheiden.
Die Idee hinter dem Teilverkauf war, sich von einem Teil des in Immobilienform ersparten Vermögens schon heute Wünsche zu erfüllen. Als pensionierter Banker kennt Herr Höft sich mit Themen wie Immobilienfinanzierungen und Krediten sehr gut aus und hat sich bewusst gegen einen Kredit oder andere Modelle entschieden.
Das Teilverkauf-Spezialist Wertfaktor hat das Durchführungsentgelt seit Mitte 2021 bei Neuverträgen auf 3,25 Prozent gesenkt. Für Rückkäufe durch die Miteigentümer oder die Erben liegt das Durchführungsentgelt bei 2,25 Prozent. Und für Neuverträge beträgt das Nutzungsentgelt aktuell 2,9 Prozent im Jahr auf die Wunschauszahlung. Dieses wird auf zehn Jahre festgeschrieben, so dass Miteigentümer auch bei steigender Inflation keine Erhöhung befürchten müssen.
Interview
Eigene Immobilie und finanzielle Freiheit
Die Hamburger Firma Wertfaktor gilt als Marktführer beim Teilverkauf. BELLEVUE sprach mit Geschäftsführer Christoph Neuhaus
BELLEVUE: Herr Neuhaus, ist Wertfaktor die klassische Erfolgsgeschichte eines Garagen-Startups?
Christoph Neuhaus: Nicht ganz! Wir haben vor vier Jahren nicht in einer Garage, sondern in einer 60 Quadratmeter großen Altbauwohnung angefangen. Damals zu zweit. Heute beschäftigt Wertfaktor 60 Mitarbeiter auf 1.500 Quadratmetern. Extern arbeiten wir mit über 30 Banken und rund 120 Gutachtern zusammen.
Wer ist Eigentümer von Wertfaktor?
Jeweils zu einem Drittel eine Investorengruppe, mein Partner Dr. Alexander Ey und ich.
Erklären Sie bitte Ihr Teilkauf-System in wenigen Sätzen.
Viele sind „steinreich“ im ursprünglichen Sinn. Sie haben zum Beispiel vor 25 Jahren eine Immobilie gekauft, deren Wert sich mittlerweile verdreifacht hat. Sie möchten in ihrer gewohnten Umgebung wohnen bleiben und trotzdem von der Wertsteigerung profitieren. Also verkaufen Sie einen Teil der Immobilie und erhalten eine beachtliche Summe, um sich Träume zu erfüllen oder die Rente aufzubessern.
Welches Potential für Teilverkauf sehen Sie in Deutschland?
Interesse und Informationsbedarf sind enorm. Uns erreichen pro Woche zwischen 300 und 500 Anfragen. Ich halte für die Zukunft einen Marktanteil von einem Prozent aller privaten Immobilien nicht für unrealistisch. In England beträgt der Teilverkauf-Umsatz schon heute 3,4 Milliarden Pfund.
Wie sehen ideale Kunden und geeignete Immobilien aus?
Unsere Kundschaft ist 40 bis über 80 Jahre alt, der Durchschnitt liegt bei 65 Jahren. Gute Chancen haben gepflegte Immobilien in Lagen mit Wertsteigerungspotential.
Auch im Ausland?
Noch nicht, aber das kann sich irgendwann ändern.
Beteiligen Sie sich an Reparaturen und Sanierungen?
Wenn es um für den Erhalt oder Betrieb der Immobilie elementare Faktoren wie Heizung, Dach oder Fenster geht, beträgt die Beteiligung an Investitionen bis zu 20.000 Euro. Privatvergnügen wie zum Beispiel ein Pool werden nicht mitfinanziert.
Wo sind die Risiken bei dem System?
Es gibt drei theoretische Situationen, die einen Erfolg gefährden. Wenn der Verkäufer das monatliche Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen kann. Wenn sich nach Ablauf des Vertrages die Zinsen vervielfacht haben. Wenn der Immobilienmarkt „schmilzt“, sich die Preise zum Beispiel halbieren. Aber auch in diesen Fällen suchen wir mit den Miteigentümern eine passende Lösung.
Weitere Infos zum Teilverkauf unter www.wertfaktor.de
