Bauprojekt KM FOUR in Hamburg: Allen Krisen zum Trotz

Die Stadtteile rund um Hamburgs Alster zählen zu den begehrtesten Wohnlagen der Hansestadt. Nur selten kommen hier Baugrundstücke auf den Markt. Und wenn, dann stehen die Projektentwickler Schlange.

Peter Karshüning war es 2019 gelungen, für sein Unternehmen HIPE (Hamburger Immobilien Projekt- und Entwicklungsgesellschaft mbH) ein Objekt in der Kuhmühle in Hamburg-Hohenfelde zu erwerben. Was er zu diesem Zeitpunkt nicht wusste: Neben bekannten Herausforderungen wie der Finanzierung des Vorhabens, der Schaffung des Baurechtes, der optimalen Flächennutzung und der Suche nach einem verlässlichen Generalunternehmer würde die Grundstücksentwicklung auch von einer Pandemie und einem Krieg begleitet werden.

Vom Objekt zum Projekt

Auf dem Grundstück Kuhmühle 4 (als Projektname wurde KM FOUR gewählt) stand ein circa 120 Jahre altes Mehrfamilienhaus mit 13 Wohneinheiten und einer von einem Fahrradhändler gemieteten Gewerbefläche im Erdgeschoss. Obwohl die Wohnungen über die typischen und beliebten Altbaumerkmale wie hohe Decken und Stuck verfügten, war eine reine Sanierung aus wirtschaftlicher und pragmatischer Sicht keine Option: Das Gebäude war über die Jahre so stark vernachlässigt worden, dass eine Sanierung nicht rentabel gewesen wäre. Außerdem war dem erfahrenen Projektentwickler klar: „Hamburg ist eine stark verdichtete Stadt, und die Nachfrage übersteigt das auf dem Wohnungsmarkt verfügbare Angebot. Ein Dutzend Wohneinheiten auf einem über 1.000 Quadratmeter großen Grundstück – das ist eine Verschwendung, die man sich in der Innenstadt kaum leisten kann.“

Es wurde daher eine Abrissgenehmigung bewirkt und in Zusammenarbeit mit Architekten ein Flächenkonzept erarbeitet, dass die Wohnfläche schließlich von ursprünglich 1.209 Quadratmetern auf mehr als das Doppelte erhöhte. Beratend tätig wurde die HFH Group, die Experten für Finanzierung und Immobilien vereint. „Bei einer Standortanalyse haben wir verschiedene Bebauungsmöglichkeiten geprüft und dem Projektentwickler empfohlen, das Projekt KM FOUR mit einem möglichst vielfältigen Mix an Wohnungen auszuführen. Durch die höhere Dichte und den Anteil an kleineren Wohnflächen kann somit auch in der Preis- und Mietgestaltung der Wohnungen stärker differenziert werden – ohne auf Komfort verzichten zu müssen“, so HFH-Geschäftsführer Tim Bütecke.

Mit Standortanalyse und Nutzungskonzept ließen sich auch die Banken überzeugen. Die Vorfinanzierung in Form von Mezzanine-Kapital erbrachte die HFH Group. Über dieses Crowd-Investment haben Anleger die Möglichkeit, ihr Geld für ab fünf Prozent Rendite per anno in Projektentwicklungen zu investieren.

Engpässe und Schutzmaßnahmen

Die Planungssicherheit durch die Vorfinanzierung sollte sich insbesondere und in ganz anderem Ausmaß bei diesem Projekt als strategischer Vorteil erweisen, denn die Corona-Pandemie und der gegen Ende des Baus beginnende Ukraine-Krieg sollten zur echten Belastungsprobe werden.

Mitte 2020 nahm der Generalunternehmer seine Tätigkeit auf. Diesen einzusetzen bedeutet für den Projektentwickler zusätzliche Sicherheit, da der Generalunternehmer die Verantwortung für die Nachunternehmen trägt und die komplette Koordination sowie Fixierung von Preisen übernimmt. „Pandemie und Krieg haben uns Lieferengpässe und Preissteigerungen beschert, wie sie uns bisher unbekannt waren. Plötzlich waren Styropor-Platten zur Dämmung 30 bis 40 Prozent teurer als bisher. Als dann alle auf Mineralwolle umsteigen wollten, stieg auch dafür der Preis. Das Gute war, dass die Nachunternehmen früh gebunden wurden und die Preise dadurch einigermaßen stabil waren“, berichtet Peter Karshüning. Dennoch waren Verzögerungen aufgrund der besonderen Umstände nicht zu verhindern. Hinzu kam, dass auf dem relativ kleinen Grundstück kaum Lagerplatz verfügbar war.

Corona-Infektionen unter den Arbeitern gab es glücklicherweise nur vereinzelt. Der Generalunternehmer berücksichtigte die Schutzmaßnahmen und ließ die Kolonnen aller Gewerke zeitlich und räumlich getrennt voneinander arbeiten.

Verzögerung durch Ämter

Auch auf den Ämtern hatte Corona die Arbeit ausgebremst. Die längst beantragte Grundwasserabsenkungsgenehmigung wurde mit sechs Monaten Verzögerung erteilt. Nach Suchschürfungen – dahinter verbirgt sich die minimale Freilegung der Fundamente der Nachbargebäude – habe man außerdem festgestellt, dass die Bestandsunterlagen nicht den Gegebenheiten entsprächen. Projektentwickler Peter Karshüning: „Es ist natürlich nicht erfreulich, wenn man Verzögerungen durch derartige Faktoren hat, aber als Bauträger muss man immer mit so etwas rechnen. Man weiß nie, was im Boden gefunden wird.“

Fertigstellung

Allen Hindernissen zum Trotz steht KM FOUR jedoch nun kurz vor der Fertigstellung, und der Vertrieb der Wohneinheiten ist bereits angelaufen. Dieser wird von der HFH Group übernommen.

Insgesamt sind im Rahmen des Projektes 38 Wohneinheiten mit Wohnflächen zwischen 38 und 133 Quadratmetern sowie 19 Tiefgaragen-Stellplätze entstanden. Besonderes Highlight – neben der zentralen Lage zu City und Alster – sind die zwei Penthouse-Wohnungen, deren Dachterrassen einen beeindruckenden Blick über die Stadt bieten. Die helle Fassade – die übrigens in Absprache mit den Behörden für Stadtplanung und Denkmalschutz so gestaltet wurde – wirkt modern, ohne die Altbauten nebenan zu übertönen.

Der Traum vom Wohnen in Alsternähe kann jetzt für einige Wirklichkeit werden. Detaillierte Informationen gibt es im Internet unter www.km-four.de.