Spanien: Lust auf Lebensqualität

Die Ausländer sind wieder da. Spaniens Zweitwohnsitzmarkt steht im Zeichen von Nachholbedarf, vermissten Reisefreiheiten und aufkommenden Inflationssorgen der Nach-Corona- Zeit. Anfang des Jahres regierte Skepsis angesichts der Flaute 2020 und eines um mehr als 10 Prozent gesunkenen spanischen Bruttoinlandsprodukts. Jetzt reden Makler davon, dass es schon seit fast acht Monaten „wie geschnitten Brot“ läuft. Laut jüngster Zahlen des spanischen Statistikamtes (INE) für das 2. Quartal 2021 ziehen die Preise in den Ferienregionen im Jahresvergleich an: Kanaren plus 6,4 Prozent, Balearen plus 5,7 Prozent, Region Valencia plus 4,3 Prozent. Der landesweite Wert ist mit 3,3 Prozent Plus noch moderat, der Preissprung von 2,4 Prozent zum vorherigen Quartal allerdings der größte seit 2015.

Was spanische Ferienimmobilien kosten

Der Traum vom Zweitwohnsitz am Strand kann schon für 46.000 Euro bei Bestandsobjekten in Erfüllung gehen. Dafür gibt es eine Wohnung in den Hochhäusern von Arenales del Sol bei Alicante. Am südlichen Abschnitt der Costa Blanca ist das Angebot von Apartments für den kleinen Geldbeutel besonders groß: In Torrevieja, wo es über 62.000 registrierte Zweitwohnsitze gibt, beginnen die Preise bei 50.000 Euro. Mittelmeer-Feeling mit niedrigem Preisniveau bieten auch die Provinzen Castellón, Murcia und Almería. In Oropesa de Mar, La Manga oder Roquetas de Mar ist man ab 55.000 Euro dabei. Wenn in Apartmentanlagen ein Pool zur Verfügung steht, kosten die Objekte meist 40 bis 65 Prozent mehr.

Spanien steht aber vor allem dafür, dass Sonne und Strand mit einem gehobenen Lifestyle und attraktivem Wohnen kombiniert werden. Wo allerdings die exklusivsten Ferienimmobilien Spaniens stehen, lässt sich gar nicht so leicht bestimmen. Zwei Gebiete stechen hervor: Sowohl die andalusische Costa del Sol (Provinz Málaga) als auch die Balearen haben jeweils einen Anteil von rund 23 Prozent an den spanischen Wohnangeboten von über eine Million Euro. High-End-Villen in absoluter Toplage kosten dort bis zu 29 Millionen Euro. Wer zweistellige Millionenbeträge anlegen will, findet eigentlich nur im Südwesten Mallorcas, rund um Marbella und vielleicht noch in Barcelonas Villenviertel Pedralbes eine gute Auswahl.

Schaut man wiederum auf durchschnittliche Quadratmeterpreise, überholt Ibiza alle. An der Spitze liegen das Viertel Es Cubells (8.513 Euro/m2) im Süden und die kleine Schwesterinsel Formentera (7.640 Euro Euro/m2). Das Portal idealista. com hat nun die Top Ten der teuersten Straßen Spaniens ermittelt. Und in der Rangliste vertreten sind – man ahnt es schon – vor allem Mallorca und Marbella (7 von 10). Die drei anderen liegen in Madrid. Exklusivste Adresse Spaniens mit einem Durchschnittspreis von 7,043 Millionen Euro für die Villenangebote soll demnach die Calle Sant Carles in Costa d’en Blanes auf Mallorca sein. Nur rund 10.000 Euro weniger sind es in der Edel-Urbanisation La Zagaleta in Benahavís. Bronze geht direkt nach Marbella in die Calle Mozart (Urb. Sierra Blanca) mit 5,9 Millionen Euro. Und auch die Luxusurbanisation Son Vida in Palma ist im Rennen um die beste Lage – derzeit werden hier für eine Villa nämlich stolze 65 Millionen Euro aufgerufen.

Dennoch ist selbst in diesen Spitzenmärkten für Immobilien die Mehrzahl der Angebote eher im Bereich von 1,5 bis 5 Millionen Euro zu verorten. Und in dieser Liga spielen die attraktiven Küstenlinien der nördlichen Costa Blanca und der Costa Brava ebenfalls mit. „Man muss sogar feststellen, dass Hochklassiges in den Toplagen von Jávea oder Moraira oft deutlich günstiger ist als vergleichbare Objekte auf Mallorca“, sagt Maklerin Julia Arp (Hanseatische Gesellschaft Hamburg) .

Neubaupreise werden steigen

Wer als Küstendomizil eher eine Neubauanlage mit Gemeinschaftspool sucht, muss für ein Standardapartment (2 bis 3 Schlafzimmer) je nach Region etwa 200.000 bis 600.000 Euro rechnen. Verkauft werden diese meist vom Plan. Pleiten von Bauträgern für Wohnanlagen, wie es sie in der Finanzkrise ab 2008 gab, sind weniger wahrscheinlich, weil Banken Bedingungen stellen: Bauträger müssen das Grundstück selbst besitzen und 30 bis 70 Prozent Vorverkäufe nachweisen, um an einen Kredit zu kommen. Laut INE haben sich Spaniens Neubauten im Jahresvergleich mit einem Plus von 6 Prozent deutlicher verteuert als Bestandsimmobilien (plus 2,9 Prozent).

Durch die Bank gehen eigentlich alle Experten davon aus, dass sich der Preisauftrieb im Neubau noch verstärken wird. Das gilt auch für die Renovierung und den Neubau von Einzelhäusern. Verantwortlich sind zum einen die massiv gestiegenen Materialpreise auf den internationalen Rohstoffmärkten, insbesondere bei Stahl, Kupfer, Aluminium, Holz und Erdölderivaten. Zweiter Kostenfaktor sind die seit September 2020 gültigen strikteren Normen zur Durchsetzung von Energiesparzielen durch die Verbesserung des thermischen Wirkungsgrads der Hülle und der Ausrüstung von Häusern. Beispielsweise werden effizientere Klimaanlagen und Dämmungen sowie hochwertigere Verglasungen vorgeschrieben. „Der Preisanstieg bei Verbesserungen, insbesondere bei Einfamilienhäusern mit einer großen Fläche, wird auf etwa 18 bis 20 Prozent geschätzt“, sagt der Hausdesigner Klaus May (Ibizastyle®).

Zudem sind Grundstücke in Toplagen von Mallorca, Ibiza oder der nördlichen Costa Blanca rar und dadurch immer teurer. Allenfalls beim Bauen in B- oder C-Lagen kann sich noch ein Einsparpotential ergeben. Oder man erkennt das jetzt als guten Zeitpunkt, um noch ein Neubauobjekt zu erwerben.

Käuferschaft im Wandel

Spaniens Markt ist auch auf der Käuferseite in Bewegung. Den Briten droht erstmals der Verlust der Spitzenposition unter den ausländischen Immobilienkäufern. Seit dem Brexit-Entscheid 2016 verlieren sie immer mehr an Gewicht. Mit einem zahlenmäßigen Anteil von 9,5 Prozent im 2. Quartal 2021 bleiben sie zwar stärkste Gruppe, aber die Quote der Deutschen hat jetzt 9 Prozent erreicht.

Unter den Küsten hat die Costa Blanca den höchsten Anteil an ausländischen Käufern (37 Prozent). Vorlieben sind erkennbar: Deutsche sind eher Inselliebhaber. Auf Mallorca liegen Deutsche nicht nur bereits unangefochten vorn, sondern es gibt sogar immer mehr Kaufwillige. Marc Pritchard vom Bauträger Taylor Wimpey, der hier mehrere Neubauprojekte vermarktet, verbucht aktuell einen deutschen Käuferanteil von 70 Prozent. Briten sind an der Costa del Sol, Murcia und der Costa Blanca noch führend. Franzosen dominieren direkt vor ihrer Haustür – in Katalonien.

Die Käuferschaft wird zudem gemischter und jünger. Mehr Geld von vermögenden Personen wandert in den spanischen Immobilienmarkt. Spanische Luxusobjekte werden nicht nur als sicherer Hafen für eine Investition gesehen, sondern man sucht auch die Lebensqualität am Mittelmeer. Mit dem Computer kann man heute unabhängig von überall aus arbeiten. Die Pandemie hat dem Homeoffice zusätzliche Impulse gegeben. Die exklusive Ferienimmobilie wird zum Hauptwohnsitz.

Balearen

Es gibt auf den Balearen so gut wie keine schlechten Lagen, was nicht nur das Preisniveau hochgeschraubt hat, sondern auch ein Grund für die Wertbeständigkeit der Immobilien ist. Bei 568.000 Euro (3.196 Euro/m2) liegt das durchschnittliche Angebot. Es sind die höchsten Werte im Vergleich aller 50 Provinzen Spaniens. Der Preisanstieg von August 2020 bis August 2021 lag bei 4,5 Prozent.

Die exklusivsten Zonen Mallorcas liegen im Südwesten: Andratx, Bendinat, Portals sowie Viertel in Palma. Ebenfalls auf der obersten Preisschiene bewegt man sich im Tramuntana-Gebirge und im Norden (Deià, Sóller, Pollença). Noch am günstigsten sind Teile der Inselmitte und der Ostküste.

Ibiza und Formentera sind komplette Luxusmärkte. Günstigeres findet man allenfalls in der Gemeinde San Antonio (3.700 Euro/m2 im Durchschnitt). Aber das Angebot ist knapp.

Auf Menorca, wo man ganz besonders auf Nachhaltigkeit und Naturschutz setzt, ist das Preisniveau niedriger (zwischen 2.000 und 9.000 Euro/m2).

Katalonien

Die drei katalanischen Küstenprinzen (Girona, Barcelona, Tarragona) punkten mit der malerischen Costa Brava, einer Millionenstadt sowie den Stränden der Costa Daurada. Die Nachfrage für Ferienimmobilien speist sich vor allem aus der Hauptstadt Barcelona und aus Frankreich. Die Wertsteigerung in den letzten 12 Monaten betrug 4,1 Prozent. Hochklassig ist das Angebot im Norden bei Roses mit Preisen von 700.000 bis 7 Millionen Euro für Villen und katalanische Landhäuser. Häuser im Zentrum von Cadaqués erzielen sogar bis zu 15 Millionen Euro. Die Stadt Barcelona hat das höchste Preisniveau (durchschnittlich 3.950 Euro/m2). Die günstige Costa Daurada ist jetzt sehr stabil: Ferienimmobilien liegen bei 1.000 bis maximal 3.800 Euro/m2.

Comunidad

Valenciana Die Costa del Azahar bleibt eine der günstigsten Ferienküsten, wo noch Objekte unter 1.000 Euro/m2 zu finden sind. Den höchsten durchschnittlichen Preis von 1.853 Euro/m2 erzielt Benicasim. Mit wähleicht höheren Preisen und einer stabileren Lage kann die Costa de Valencia aufwarten. Die besten Lagen finden sich bei Valencia-Stadt (Alboraya und El Saler). 240.000 Euro für Apartments und 750.000 Euro für Häuser werden nicht überschritten. Die 220 Kilometer lange Costa Blanca (Provinz Alicante) trumpft im Norden mit landschaftlicher Schönheit auf. Hier im Küstensaum zwischen Dénia und Benidorm stehen zahlreiche Häuser und Villen zu Preisen von ein bis vier Millionen Euro. Das Angebot an guten Objekten ist angesichts der hohen Nachfrage knapp geworden (Angebotspreise plus 6,6 Prozent). Als die Toporte gelten Moraira und Jávea. Im flachen Süden gibt es preisgünstige Objekte, so dass der durchschnittliche Angebotspreis in der Provinz Alicante bei moderaten 246.000 Euro liegt.

Andalusien

Wenn es um hochwertige Immobilien und um Tourismus geht, steht die westliche Costa del Sol zwischen der Stadt Málaga und Gibraltar im Fokus. Schon die durchschnittlichen Angebotspreise in Marbella (860.000 Euro) und Benahavís (1,5 Millionen Euro) spiegeln das hochklassige Angebot wider. Allein in der Provinz Málaga gibt es 52 Golfplätze – viele mit Ferienimmobilien. Da hier noch Platz ist, sind zahlreiche Luxusanlagen rund um Marbella im Bau. Das beflügelt auch die Angebotspreise (plus 8,9 Prozent in 12 Monaten). Eine Alternative ist die ruhige Nobelurbanisation Sotogrande (Villen meist zwischen 1,5 und 10 Millionen Euro). Günstigere Objekte sucht man besser in Manilva (1.695 Euro/ m2) oder Benalmádena (2.300 Euro/m2).

Kanarische Inseln

Die sieben Kanarischen Inseln bieten eine Vielfalt an Immobilien und Urlaubswelten bei ganzjährigem Badewetter. Besonders in den traditionellen Feriengebieten Teneriffas bei Puerto de la Cruz steigen die Angebotspreise um bis zu 10 Prozent, während sie in den Hotspots der Südküste (Adeje und Arona) eher stagnieren. Villen im Süden von Teneriffa kosten 850.000 bis 3,5 Millionen Euro. Puerto de la Cruz ist beliebt zum Überwintern – Apartments liegen hier zwischen 80.000 und 300.000 Euro. Auf Fuerteventura und Lanzarote sind die Preise meist stabil. Nur in den Urlaubszonen im Süden von Gran Canaria werden noch sinkende Angebotspreise verzeichnet.