Marktreport Portugal: gefragt wie nie!

Steigende Preise, schrumpfende Bestände und eine Nachfrage, die höher als das Angebot ist – Portugal ist aktuell einer der dynamischsten Märkte für Ferienimmobilien in Europa. Besonders nach dem Corona-Jahr 2020 explodierte die Situation geradezu. Die Neubaupreise sind seit 2015 um über 90 Prozent gestiegen. Inflationsbereinigt erreicht Portugal aktuell sogar die höchsten Hauspreise seit 30 Jahren. Im dritten Quartal 2022 verteuerten sich Immobilien im Vergleich zum Vorjahr nochmals um rund 13 Prozent.

Gründe für den Immobilienboom in Portugal

Der Tourismus steht in Portugal seit Langem auf soliden Fundamenten. In die Hauptstadt Lissabon und auf die „Blumeninsel“ Madeira zieht es Reiche und Aristokraten schon seit dem 19. Jahrhundert. Ab den 1960er-Jahren wird die Traumküste der Algarve sowohl für den Massentourismus als auch für den Bau exklusiver Golfresorts entdeckt. Das Land am Atlantik hat viel zu bieten: Klima, Landschaft, Gastronomie, historische Architektur, die Freundlichkeit der Menschen. Seit rund acht Jahren ist Portugal richtig in Mode. Angezogen werden nicht nur Touristen, sondern auch Kreative, Investoren und digitale Nomaden, die einen Langzeitaufenthalt planen und dafür entsprechende Immobilien suchen. Für Nicht-EU-Bürger gibt es das „Golden-Visa-Programm“, mit dem durch Investitionen in Immobilien (mindestens 280.000 bis 500.000 Euro, je nach Zone und Objekt) ein Aufenthaltsrecht in Portugal (und der EU) erworben wird. Vor allem US-Amerikaner und Chinesen machen davon Gebrauch. Ansonsten sind die Briten traditionell die größte Gruppe ausländischer Immobilienkäufer. Aber die Käuferschar kommt mittlerweile aus allen Ecken Europas, wobei Deutsche etwa einen Anteil von 10 Prozent ausmachen. Immobilien für die Ferienvermietung (portugiesisch: AL – Alojamento Local) zu kaufen ist teurer geworden, kann aber durchaus Sinn machen bei der aktuellen Nachfrage. Corona-Pandemie und Ukrainekrieg haben den Immobilienmarkt zusätzlich befeuert, weil Portugal als sichere und friedfertige Destination gilt. Ein Vorteil für Käufer ist auch, dass Portugal sehr unterschiedliche Märkte mit einer enormen Bandbreite an Preisen zur Auswahl hat.

Madeira – Trend zur Nachhaltigkeit

Portugals südlichste Zonen für den Kauf von Zweitwohnsitzen und Ferienimmobilien liegen auf Madeira. Die Insel, die rund 600 Kilometer vor der nordafrikanischen Küste liegt, bietet unterschiedliche Landschaften und Vegetationszonen. Das Klima ist ganzjährig mild mit Temperaturen zwischen etwa 18 und 30 Grad. Urbanes Zentrum mit kompletter Infrastruktur und einer Kulturszene ist die Hauptstadt Funchal (112.000 Einwohner). Ansonsten bietet Madeira vor allem Ruhe. Fans von Naturerlebnissen und Outdoor-Aktivitäten an Land und auf dem Wasser finden ihr Paradies. Bei Immobilienkäufern steht meist die Südküste im Fokus, wo etwa 95 Prozent der rund 250.000 Madeirer leben. Die Nordküste ist zwar sehr schön, aber schroffer, kühler und regnerischer. Neue Ferienwohnungen in guter Lage gibt es auf Madeira ab 300.000 Euro. Neubauvillen im Südwesten mit Pool und Meerblick (drei Schlafzimmer, 600 Quadratmeter Grundstück) liegen zwischen 700.000 und 1,3 Millionen Euro, je nach Lage und Bauqualität. Luxusvillen in Funchal, Ajuda oder Garajau können bis zu drei Millionen Euro kosten. Rund um Funchal werden die höchsten Quadratmeterpreise für Immobilien gezahlt.

Gutes Bauland wird zwar knapp, aber seit der Pandemie wird viel auf Madeira gebaut. In Funchals Stadtteilen São Martinho und Ajuda werden verschiedene Luxusapartmenthäuser errichtet (4.000 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter), und an der Südwestküste sind diverse modern designte Villen im Bau.

In den Startlöchern steht zudem das Projekt FIVE auf halbem Weg zwischen Funchal und dem Flughafen. Es ist im Luxussegment angesiedelt, wobei der deutsche Bauträger besonders die Aspekte Wellness, Natur, Nachhaltigkeit sowie innovatives Bauen und Technik umsetzt. „Das ist für die Insel neu. Wir bieten deutsche Top- Qualität für den umweltbewussten Genießer“, sagt die Projektrepräsentantin von FIVE, Anne Marchington. Das exklusive Retreat liegt direkt an der Küste mit Blick hin zu den unbewohnten Desertas-Inseln. Geplant sind im FIVE 18 Apartments (ab 501.000 Euro), 8 Duplex-Apartments (ab 1,65 Mio. Euro) und 4 Villen (bis 3,25 Mio. Euro). Fertigstellung ist Ende 2024.

Algarve – Topziel im Süden

Die südlichste Region des Festlands bleibt unumstritten das beliebteste Ziel für Käufer von Ferienimmobilien mit den höchsten Immobilienpreisen. Die Küstenlinie der Algarve erstreckt sich im Süden über 155 Kilometer vom Grenzfluss Guadiana bis hin zum Cabo de São Vicente. Es ist eine vielfältige Küste – wer Ruhe sucht, wird sie hier genauso finden wie Unterhaltung und sportliche Aktivitäten. Geboten wird internationales Flair und eine komplette touristische Infrastruktur.

Rückgrat des Luxusmarkts an der Algarve sind die fast 40 Golfplätze mit den dazugehörigen Resorts. Praktisch alle sind eingerahmt von einer wunderschönen Naturkulisse – entweder direkt am Meer oder im meist hügeligen Hinterland.

Am teuersten ist es im „Goldenen Dreieck“ zwischen Vilamoura, Almancil und dem Edelresort Quinta do Lago. Drei Golfplätze und 550 Privatvillen verteilen sich allein schon in der 800 Hektar großen Traumlandschaft von Quinta do Lago. Hier stehen Portugals hochwertigste Immobilien mit Preisen von bis zu 20 Millionen Euro. Zuhause ist hier der internationale Geldadel, vor allem sind das reiche Engländer und Iren.

„Der Markt weist seit einigen Jahren schon eine sehr konstante Performance auf“, sagt der Makler Stefan Humpenöder von Yellow Homes. In allen Gebieten der Algarve sind die Immobilienpreise 2022 drastisch gestiegen. Im Dezember des letzten Jahres lagen die durchschnittlichen Angebotspreise in den meisten Orten um rund 20 Prozent höher als im Dezember 2021. Am günstigsten ist es noch im Hinterland- Ort Monchique mit 2.244 Euro pro Quadratmeter, teuerste Gemeinde ist Loulé mit durchschnittlich über 3.700 Euro pro Quadratmeter.

Gute Häuser mit Pool gibt es an der Algarve ab etwa 700.000 bis 800.000 Euro, je nach Lage. Für Villen in sehr guten Lagen muss man mindestens 1,5 Millionen Euro rechnen. Ab 500.000 Euro gibt es Häuser mittlerer Qualität und renovierungsbedürftige Objekte. Gute Apartments mit zwei Schlafzimmern in Anlagen mit Pool findet man selten unter 300.000 Euro.

Urbane Hotspots: Lissabon und Porto

Ganz oben auf der Liste der Investoren steht auch der Großraum Lissabon. Das liegt nicht nur an der Bedeutung als Hauptstadt und Finanzzentrum, sondern auch an einem Touristen-Boom. Hinzu kommt, dass die Stadt ein Lieblingsziel für viele digitale Nomaden aus dem Ausland geworden ist. Man schätzt die Lebensart, die vergleichsweise niedrigen Lebenshaltungskosten und das Angebot an Co-Working-Spaces. Ende Oktober hat Portugal ein Visum für digitale Nomaden eingeführt. Die Nutzung von Wohnraum in der Altstadt Lissabons für Kurzzeitvermietung (AL) ist zum großen Geschäft geworden. Im Viertel Santo António liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für die Kaufangebote bereits bei stolzen 7.400 Euro. Lissabon (600.000 Einwohner) ist zudem der teuerste Ort Portugals für große Apartments mit Preisen bis zu 12.500 Euro pro Quadratmeter. Unter den ausländischen Käufern haben im Luxussegment die Brasilianer den größten Anteil, gefolgt von Nordamerikanern, Deutschen, Briten und Franzosen.

Ein besonders exklusives Angebot bieten die westlich von Lissabon gelegenen Erholungsorte Estoril und Cascais. Man findet hier viel Architektur aus dem 19. Jahrhundert, opulente Herrenhäuser und moderne Neubauvillen, die bis zu 16 Millionen Euro kosten können. Preislich ist man auf dem Niveau des Golden Dreiecks an der Algarve mit vielen Objekten, die zwischen 2,5 und 10 Millionen Euro liegen.

Südlich von Setúbal werden auf der Halbinsel Troia und den angrenzenden Traumstränden von Comporta und Carvalhal immer mehr Luxusprojekte entwickelt. Man setzt hier darauf, Ökologie und Nachhaltigkeit mit exklusiver Wohnkultur zu verbinden. Comporta genießt den Ruf als Hideout für Reiche und Prominente. Obwohl hier außerhalb der Sommersaison wenig los ist, gibt es ein hohes Preisniveau: Bei 4.900 Euro pro Quadratmeter liegt der durchschnittliche Angebotspreis in Carvalhal. Villen kosten bis zu 5,8 Millionen Euro.

Für Großstadtfans ist Porto, das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum Nordportugals mit 238.000 Einwohnern, eine Alternative zu Lissabon. Gelegen an den Ufern des Flusses Douro und der Atlantikküste, ist es für seine prächtigen Brücken und den Portwein berühmt. Seit rund 20 Jahren wächst der Tourismus stetig. Portos jüngste Attraktion ist die 2020 eröffnete World of Wine – in leer stehenden Lagerhallen entstand ein Komplex mit neun Restaurants und sieben Museen.

Ein Studio-Apartment bekommt man in Porto schon für 170.000 bis 220.000 Euro. Die teuersten Apartments Portos im historischen Zentrum Ribeira liegen bei 1,4 Millionen Euro, Einzelhäuser kosten bis zu zwei Millionen Euro.

An der Küste werden in Nevogilde, dem noblen Stadtrand von Porto, für Apartments und Einzelhäuser bis zu drei Millionen Euro aufgerufen.

Paradiese für Schnäppchenjäger

Wer direkt ans Meer will und günstigere Preise sucht, sollte sich an der Costa de Prata, der mittelportugiesischen Atlantikküste zwischen Porto und Lissabon, umschauen. Lange Sandstrände, Klippen und Dünen prägen die Landschaft. Die Orte sind hier weniger überlaufen als an der Algarve. Dafür ist der Atlantik auch um einige Grad kühler als in Süd-Portugal.

In den Küstenorten muss man mit durchschnittlichen Angebotspreisen zwischen 1.500 Euro (Figueira da Foz) und 2.500 Euro (Nazaré und Aveiro) pro Quadratmeter rechnen – und mit vielen Objekten, die insgesamt zwischen 200.000 und 800.000 Euro liegen.

Noch deutlich billiger wird es im Hinterland. Östlich der Universitätsstadt Coimbra gibt es sogar Ortschaften, in denen der Quadratmeterpreis für Häuser bei 400 bis 600 Euro liegt.

Man zahlt dann beispielsweise bei Arganil für schlichtere Einfamilienhäuser 30.000 bis 200.000 Euro. Exklusive Häuser und Villen kosten meist bis zu 600.000 Euro.