Zwischen Baustopp und Zinsexplosion: Frankfurt sucht nach stabilen Verhältnissen

Auf den ersten Blick ist eigentlich alles wie in den Jahren zuvor. Das Wetter in Frankfurt präsentiert sich Anfang März gewohnt ungemütlich. Die Straßen sind weiterhin in einem erbärmlichen Zustand, und zwischen den sich in den Himmel reckenden Kränen fällt Schneeregen. Von der skizzierten Krise im Neubau ist dabei kaum etwas zu sehen. Baustellen, so weit das Auge reicht. Business as usual, könnte man meinen. Passt auch wunderbar ins Bild, dass in Frankfurt nach einer Studie von empirica-regio zwischen 2017 und 2021 bundesweit die meisten Wohnungen pro Jahr genehmigt und fertiggestellt wurden – 37,1 beziehungsweise 29,2 Wohnungen auf 1.000 Einwohner. In Stuttgart waren es im gleichen Zeitraum gerade einmal 13,5 respektive 14,3, in Hamburg 25,5 beziehungsweise 29,9 Wohnungen. Zugegeben, 2021 ist schon etwas her ...

Neue Zeiten für die Branche

Doch diese Einschätzung ändert sich mit den ersten Gesprächen. Auf die Frage, wie die allgemeine Lage am Markt sei, reichen die Antworten von schwierig bis – nennen wir es höflich – bescheiden. Dabei fallen die Worte schwierig und differenziert wohl am häufigsten. Auch in der Metropolregion des deutschen Finanzmekkas haben sich die Zeiten geändert. Offensichtlich wachsen auch hier die Bäume nicht mehr in den Himmel. Und die Kräne entgegen dem ersten Eindruck – auch nicht. Denn das, was zu sehen ist, seien die Projekte, bei denen der Zeitpunkt für einen rechenbaren Baustopp bereits überschritten sei. Die Zukunft im Neubau dürfte auch am Main anders aussehen. Die Gründe für die geänderten Vorzeichen sind bekannt. Sie reichen von Baukostensteigerung und Lieferengpässen über Krieg bis zur Zinsexplosion. Die Folgen hat Frankfurt selbstverständlich nicht exklusiv.
Die Gruppe derer, die sich eine Immobilie leisten können, ist deutlich kleiner geworden, wird berichtet. Je nach Standort seien zwischen 50 und 80 Prozent der Nachfrage weggebrochen – was nicht zuletzt auch der überaus restriktiven Haltung der Banken zuzuschreiben ist. Mehr Eigenkapital werde in Summe gefordert, und die Beleihungsgrenzen der Immobilien würden durch die Bank stark runtergesetzt, erklären die Makler. Zum Teil gebe es sogar regelrechte „Abwehrangebote“. Effektive Finanzierungspolitik sieht anders aus.

Nüchterne Analyse ist gefragt

Klar ist, dass sich nun nicht mehr jeder eine Immobilie leisten kann. Die Nachfrage der vergangenen Jahre war zum großen Teil den Zinsen geschuldet. Bei aktuell 3,5 bis 4,5 Prozent plus der geforderten Erhöhung der Tilgung seitens der Banken haben sich die monatlichen Belastungen mitunter mehr als verdoppelt.
Ebenfalls klar ist, dass die Zeiten der „Mondpreise“ für jede angebotene Immobilie definitiv vorbei sind. Wer noch immer im Wolkenkuckucksheim lebe, wird erzählt, der werde sich womöglich bald verwundert die Augen reiben. Sicher, Ausnahmen be- stätigen die Regel – gerade im Bereich der Top-Immobilien. Doch dazu später mehr.

Klar ist aber auch, dass es noch immer viele Kunden gibt, die ausreichend Kapital für den Immobilienkauf zur Verfügung haben. Warum diese in großer Zahl dennoch zurückhaltend sind, könnte außer den bereits erwähnten Gründen daran liegen, dass man auf weiter fallende Preise wartet. Ein durchaus riskantes Spiel.
Insgesamt ist dies eine wenig zufriedenstellende Gemengelage, zumal in Frankfurt auch die sonst so kaufaktive internationale Klientel eher reserviert ist. Bei der Einschätzung, wie lange die Phase dieser regelrechten Kaufverweigerung wohl noch anhalten wird, gehen die Meinungen weit auseinander.

Die Situation in der Spitzengruppe

Wie lautete noch das Zitat aus dem Film „Der Schuh des Manitou“? „Ich bin mit der Gesamtsituation unzufrieden“. So dürfte es in Frankfurt auch dem einen oder anderen Makler gehen. Allerdings sehen viele von ihnen in der Veränderung des Marktes auch Chancen. Zum einen rückt vor allem die Mikrolage endlich wieder in den Mittelpunkt. Zum anderen normalisiert sich der künstlich gepushte Markt womöglich durch die ebenfalls künstlich gepushten Zinsen wieder etwas. Aber vor allem ist nun Qualität gefragt – sei es bei den ange- botenen Objekten (Stichwort energetischer Standard), bei der Nachfrage (Stichwort Immobilientourismus) oder auch in der Maklerschaft selbst. Qualifizierte Beratung ist angesagt, Vermittlung statt Verteilung – getreu dem Motto: „Des einen Freud’, des anderen Leid.“

Vorteile der Peripherie

Das Interesse an den Umlandlagen hat sich de facto kaum verringert. Sicher ist auch hier die Gruppe der möglichen Käu- fer kleiner geworden, doch die Standorte im Taunus oder im Süden Frankfurts sind ein- fach extrem beliebt. Bestes Beispiel ist Bad Soden. Die gerade von Familien gesuchte Stadt ist nicht nur verkehrstechnisch gut angebunden, sondern auch in puncto Inter- net via Glasfaser. Hinzu kommt die womög- lich doch endliche Diskussion um die West- Tangente zum Flughafen. Andere beliebte Standorte im Nordwesten Frankfurts sind Bad Homburg, Kronberg und Königstein.

Aufgrund der guten Erreichbarkeit, der vorhandenen Immobilienpalette sowie des kaum nennenswerten Fluglärms sind die Kleinstädte Dreieich und auch Langen ge- fragt. Während in Dreieich besonders die Villenkolonie Alt-Buchschlag im Fokus finanzstarker Käufer liegt, kann Langen als „nicht wirklich schön, aber praktisch“ be- zeichnet werden. Keine 30 Minuten braucht man von hier in die nahe Metropole. Nur zum Vergleich: In dieser Zeit hat man vom Hamburger Stadtzentrum nicht einmal die beliebten Elbvororte oder das Alstertal erreicht.

Sonderstatus für Wiesbaden und Mainz

Zwei ganz unabhängige Standorte im Umland sind die beiden Landeshauptstädte Wiesbaden (Hessen) und Mainz (Rheinland- Pfalz). Auch wenn diese in kaum 45 Mi- nuten Fahrtzeit zu erreichen sind, spielen Frankfurter Käufer hier kaum eine Rolle. Beide Märkte funktionieren absolut aus sich selbst heraus – wobei Mainz aktuell eher als wenig funktionsfähig bezeichnet werden muss. Zu gering die Nachfrage, zu groß die Unsicherheit bei den Käufern. Den Kopf sollte man auch hier nicht in den Sand stecken, doch von einer positiven Stim- mung ist man in der Fastnachtshochburg derzeit weit entfernt.

Auf der anderen Seite des Rheins, in Wiesbaden, sieht das ein wenig anders aus – zumindest im hochpreisigen Segment. Be- sonders gesucht: frei stehende Einfamilien- häuser. Der Markt sei insgesamt vollkom- men stabil, heißt es, was nicht zuletzt auch an der US-Community liegen mag, die vor Ort aktiv ist. Manch einer mag so etwas als langweilig erachten, angesichts der turbu- lenten Weltlage sollte man sich ob einer solchen Situation jedoch glücklich schätzen. Schön, wenn dann doch mal etwas ist wie in den Jahren zuvor!