Dynamik auf Kroatiens Immobilienmarkt

Es ist eine geballte Mischung aus Naturschönheit, historischen Ortskulissen und Kulinarik, die Kroatiens Küste zu einer der attraktivsten Feriendestinationen Europas macht. Knapp 21 Millionen Touristen im Jahr 2023 sprechen für sich. Schon lange vor Kroatiens EU-Mitgliedschaft im Jahr 2013 entwickelte sich der Markt für Ferienimmobilien sehr dynamisch, wobei die gesamte Adriaküste Kroatiens im Fokus von Investoren steht. Seit 2020 haben die Preise für Häuser und Apartments wieder angezogen. Und der Eintritt des Landes in den Schengen-Raum mit der Euro-Einführung am 1. Januar 2023 hat diesen Trend noch beflügelt: Letztes Jahr gab es an der Küste ein Preisplus von über 11 Prozent. Dies ist auch dem knappen Angebot sowie höheren und moderneren Baustandards geschuldet.

Begehrt sind Immobilien besonders bei Deutschen, Österreichern und Slowenen. Zweifellos profitiert Kroatien von seiner guten Erreichbarkeit – auch mit dem eigenen Auto. Um mit diesem nach Istrien oder in den nördlichen Teil der Kvarner Bucht zu gelangen, benötigt man von München etwa sechs Stunden. Split in Mitteldalmatien ist sehr gut mit dem Flugzeug zu erreichen. Internationale Airports besitzen zudem Pula (Istrien), Krk, Zadar und Dubrovnik. Die Interessenten für Immobilien teilen sich derzeit grob in zwei Gruppen – die einen bevorzugen moderne Baustile mit klaren Linien, die zweite Gruppe mag traditionelle Bauweisen wie beim Stein- oder Landhaus. Bei allen Neubauprojekten ist die Lage und der Blick immer das entscheidende Kriterium. Grundsätzlich erweisen sich aber Häuser und Apartments, die entweder zentrumsnah (etwa bei Rovinj und Split) oder in erster Meereslinie beziehungsweise in Meeresnähe liegen, als besonders wertbeständig. Objekte, die weiter als 20 Kilometer von der Küste entfernt liegen, sind als Ferienimmobilie kaum zu vermitteln. Will man touristisch vermieten, sollte neben einem gehobenen Standard auch ein Pool vorhanden sein. In den letzten Monaten gab es allerdings Veränderungen bei der Nachfrage. Der Makler Heiner Reker beobachtet eine Verunsicherung bei Interessenten, die im unteren Preisbereich am Markt unterwegs waren. Angesichts der Inflation und der Krisen und Kriege in der Welt üben diese jetzt eine starke Kaufzurückhaltung. Auf der anderen Seite gäbe es aber eine sehr starke Nachfrage und entsprechende Verkäufe im Hochpreissegment. „Luxus geht immer“, sagt Reker. In den exklusivsten Orten und Gebieten für den Ferienimmobilienkauf liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis der Objekte jeweils über 3.400 Euro. Die Top Five sind Istrien, Opatija und Krk (Kvarner Bucht) sowie Split und die vorgelagerten Inseln sowie die Riviera von Dubrovnik (Dalmatien).

Spitzenlagen von Nord nach Süd

Istrien hat den höchsten Anteil an ausländischen Immobilienkäufern. Und das liegt nicht nur an der Nähe zu den europäischen Nachbarn. Die Halbinsel im Norden ist eine Schönheit mit herrlicher Natur und Architektur. An der Küste reihen sich malerische Orte und Buchten aneinander. Das grüne Hinterland wird mit der Toskana verglichen: romantische Festungen, alte Dörfer und Steinhäuser prägen die Szenerie. Die lokale Küche mit Weinen, Olivenöl und Trüffeln ist in der Gourmetwelt längst ein Begriff. Teuerstes Pflaster beim Immobilienkauf ist der Küstenort Rovinj an der Westküste, wo direkt am Meer ein Labyrinth von Altstadtgassen und ein Fischereihafen die Besucher locken. In Rovinj liegen die Durchschnittspreise für Immobilien bei über 4.200 Euro pro Quadratmeter. Villen bewegen sich meist zwischen 500.000 und 3,5 Millionen Euro. Auch in den nördlichen Nachbarorten wie Umag, Novigrad und Poreč ist das Preisniveau hoch. Angesichts der vielen Touristen gibt es hier ein gutes Investitionspotenzial. Das Preisspektrum für Wohnungen und Penthouses reicht von 250.000 bis 1,5 Millionen Euro. Im Hinterland Istriens sind vor allem Stein- und Landhäuser begehrt bei Kaufinteressenten, die ein ruhiges Refugium suchen.

Opatija, der noble Kurort an der Kvarner Bucht, versprüht den klassischen Luxus des beginnenden 20. Jahrhunderts mit glamourösen Belle-Époque-Bauten. In der K.-u.-k.-Monarchie eines der mondänsten Ferienziele in Europa für Adelige und Reiche, erlebte das Seebad jüngst einen neuen Frühling: Opatija überholt derzeit die anderen Topdestinationen Kroatiens bei Meerblicklagen.

Aufgerufen werden Durchschnittspreise von rund 5.500 Euro pro Quadratmeter bei solchen Objekten. Besonders exklusive Villen (auch als moderner Neubau) werden mit bis zu fünf Millionen Euro gehandelt. Allerdings gibt es auch ein gutes Villenangebot in der Preisklasse von 900.000 bis zwei Millionen Euro.

Die Insel Krk in der Kvarner Bucht ist mit 406 Quadratkilometern Kroatiens größte Insel. Sie ist ein Sommerziel mit vielen Badebuchten, Stränden und Fischerorten, das aber ruhige Lagen im Hinterland bietet. Insgesamt gibt es auf Krk rund 60 Orte, Ortschaften und Städte bei einer Einwohnerzahl von 18.000, zu denen sich im Sommer rund 100.000 Touristen gesellen. Die Insel ist gut erreichbar: mit dem Auto über eine Brücke vom Festland oder per Flugzeug. Ferienhäuser und Ferienapartments bieten in der Regel Meerblick. Das Preisniveau ist relativ gehoben. Die Durchschnittspreise pro Quadratmeter für Meerblick-Objekte kratzen an der 4.000-Euro-Marke. Villen kosten meist zwischen 750.000 und 1,8 Millionen Euro. Apartments starten allerdings schon unter 200.000 Euro.

Split, die größte Stadt an der kroatischen Adriaküste, ist schon seit mehreren Jahren in Sachen Tourismus und Immobilienkauf auf der Überholspur. Beliebt ist Split wegen des lockeren mediterranen Lebensstils und der historischen Altstadt mit dem einzigartigen Diokletian-Palast aus der Römerzeit. Bei den Immobilienpreisen ist man auf kroatischem Spitzenniveau angekommen. Apartments im Zentrum kosten 2.700 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter. Villen in der Metropolregion liegen zwischen 700.000 und 2,5 Millionen Euro. „Der Speckgürtel von Split entwickelt sich zum Geheimtipp mit noch attraktiven Preisen“, sagt Makler Daniel Hikel (Hikel Homes).

Außerdem ist der Hafen von Split das Tor zu den schönsten und begehrtesten Inseln Kroatiens, wie Brač, Hvar und Vis. Das Angebot auf diesen Inseln reicht von Steinhausruinen ab 120.000 Euro über Häuser zwischen 250.000 und 900.000 bis hin zu Topvillen im Segment von 1,5 bis fünf Millionen Euro. Die Insel Brač (circa 14.000 Einwohner) hat viele Strände und ist vom Tourismus geprägt. Hvar (10.700 Einwohner) ist berühmt als sommerlicher Treffpunkt für Reiche und Promis, die mit ihren Yachten hier ankern. Und Vis ist die Insel, die am weitesten vom dalmatinischen Festland entfernt liegt. Nur knapp 4.000 Menschen leben auf Vis. Attraktives Zentrum auf dem Festland von Süddalmatien ist die Stadt Dubrovnik. Dicke, mittelalterliche Festungsmauern umgeben das Zentrum. Darin reihen sich in den Gassen viele herrschaftliche Stadtpaläste, das Ganze eingebettet in eine spektakuläre Küste, die Riviera von Dubrovnik. Bei 4.000 Euro liegen hier die durchschnittlichen Quadratmeterpreise: Stadtwohnungen ab etwa 250.000, Topvillen bis zu fünf Millionen Euro.

Beliebte und günstige Lagen

„Kroatien ist eines der sichersten EU- Länder, in dem die Preise auch für die deutsche Mittelklasse akzeptierbar sind“, sagt der Makler Dr. Eggert Koch aus Wien. Wer allerdings noch echte Einsteigerpreise sucht, sollte sich im Süden der Kvarner Bucht umschauen: In Novi Vinodolski, Senj, Karlobag/Starigrad Paklenica sowie auf der Insel Pag liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnimmobilien pro Ort oder Gebiet in der Regel unter 2.500 Euro. Hier kann man noch bei Häusern unter 200.000 Euro, Apartments unter 120.000 Euro und Grundstücken unter 50.000 Euro fündig werden. Für Interessenten an Ferienimmobilien im mittleren Preissegment (durchschnittliche Quadratmeterpreise bei 2.600 bis 3.400 Euro) ist oft Norddalmatien im weiteren Einzugsbereich der Stadt Zadar eine gute Option, um auf die Suche nach der Traumimmobilie zu gehen. Das Gebiet hat nicht nur eine gute Fluganbindung, sondern auch viele idyllische Küstenabschnitte.