Steigende Zinsen sorgen für Veränderungen auf Kroatiens Käufermarkt

Wer schon einmal in Kroatien einen Urlaub verbrachte, wird bestätigen: Dieses Land hat etwas Besonderes, strahlt eine große Gelassenheit aus, lässt den Besucher schneller entspannen. Es ist nicht so hektisch und nicht so voll wie in den Urlaubsorten von Spanien oder Italien. Vielleicht liegt das auch daran, dass es kaum klassische Sandstrände gibt, sondern dass sich jeder sein Plätzchen sucht. Die jährlich bis zu 19 Millionen Besucher verteilen sich entlang der 6.000 Küstenkilometer Kroatiens (gezählt inklusive der Inselküsten) einfach besser. Wegen der Steine und auch wegen der Seeigel sollte man an den Stränden und Buchten zwar Badeschuhe tragen, im Gegenzug bekommt man dafür aber ein Wasser, dass an Klarheit und Sanftheit seinesgleichen sucht. Auch die Städte konnten viel von ihrer Ursprünglichkeit bewahren. Nicht nur die bekannten Touristenmetropolen Rovinj, Zadar, Split oder Dubrovnik, auch viele kleine Orte und Dörfer entlang der Küste oder auf den Inseln sind echte mittelalterliche Perlen. Hier wurde vor der Öffnung des Ostens sehr viel weniger und seit der Unabhängigkeit sehr viel behutsamer gebaut als im westlichen Mittelmeer.

Vor der Öffnung des Ostens kamen vor allem Camper ins damalige Jugoslawien, nach dem Balkankrieg entdeckten zunächst die Segler dieses einzigartige Revier mit seinen 1.244 Inseln, seit gut zehn Jahren werden die Küsten Istriens und Dalmatiens auch bei Ferienhauskäufern zunehmend beliebt.

Kroatien ist relativ schnell mit dem Auto zu erreichen, von München nach Rovinj sind es nur sieben Stunden, von Wien sogar noch eine Stunde weniger. Seit 2013 ist Kroatien EU-Mitglied, seit Beginn dieses Jahres auch Mitglied des Schengen-Raumes und Euro-Land. Die Einführung der europäischen Währung hatte – wie 2002 damals auch in Deutschland – zu einer sprunghaften Verteuerung der Nahrungsmittel und Dienstleistungen geführt. Von 15 bis 20 Prozent gegenüber den Kuna-Preisen ist die Rede, viele Händler und Gastronomen haben die Preise ihre Waren und Speisen bei der Gelegenheit großzügig aufgerundet.

Auch die Immobilienpreise haben zugelegt. Dabei waren sie in den letzten fünf Jahren ohnehin kontinuierlich nach oben geklettert. Die Corona-Pandemie hat dem Ganzen noch einen Extraschub gegeben.

Die Toplagen von Nord nach Süd

Istrien hat nicht nur schöne Buchten, sondern auch ein bezauberndes Hinterland zu bieten. Die hügelige Landschaft mit Olivenhainen und Weinbergen erinnert an die Toskana. Kulinarisch ist die Westküste vom Nachbarn Italien geprägt. Trüffel aus Istrien sind in der Gourmetwelt ein fester Begriff, und in den letzten Jahren hat sich eine feine, international anerkannte Gastroszene entwickelt. Auch im Weinbau hat sich einiges getan, junge Winzer haben den kroatischen Wein auf ein neues Niveau gehoben und sammeln dafür regelmäßig höchste Auszeichnungen ein.

Gehoben ist auch das Immobilienangebot in der Region. An der Küste sind vor allem moderne Neubauten beliebt; die schönsten, aber auch teuersten Villen findet man in den Hügeln rund um Porec, der Meerblick mit spektakulären Sonnenuntergängen macht die Gegend zur Toplage. Im Hinterland bestechen Städtchen wie Motovun, Hum oder Groznjan mit ihrem bergdörflichen Charme. Oft suchen Käufer erst an der Küste und entdecken dann ihr Traumhaus im Hinterland, berichtet ein Marktexperte. Für das gleiche Budget gibt es dort mehr Land plus Ruhe und Privatsphäre. Das Angebot an sanierten, originalen Steinhäuschen dort ist inzwischen knapp, doch die meisten Neubauten orientieren sich an dem traditionellen Stil und verbinden ihn mit modernem Wohnkomfort.

Split zählt zu den schönsten Städten Kroatiens und ist über den zweitgrößten Flughafen des Landes auch international gut angebunden. Split hat nicht nur schöne Strände, sondern auch kulturell viel zu bieten; der historische Stadtkern mit dem antiken Diokletianpalast ist beeindruckend. In der Nachbarschaft lockt das historische Städtchen Trogir mit seiner berühmten Mischung aus Renaissance-, Barock- und Romanikgebäuden.

Seit Mitte 2020 erlebt die Region einen regelrechten Boom, die Immobilienpreise in Split liegen mittlerweile auf dem Niveau von Dubrovnik, bislang die teuerste Lage an der dalmatischen Küste. In der Hochsaison steht Split dem Trubel von Dubrovnik in nichts mehr nach, Touristen schieben sich durch die Gassen, und die Strände sind voll.

Immobilienmarkt im Wandel

Nach dem Run der letzten drei Jahre blicken Kroatiens Immobilienmakler weiter durchaus optimistisch in die Zukunft, aber es ist auch festzustellen, dass sich aufgrund der veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen die Dynamik im Markt verändert hat. Durch die gestiegenen Zinsen hat sich die Klientel verändert. Wer auf eine Finanzierung und Fremdkapital angewiesen ist, hält sich zurück. Die Kunden, die derzeit aktiv sind, verfügen über höheres Eigenkapital. Gefragt sind zunehmend Immobilien im oberen Preissegment.

Kroatien ist schon seit einigen Jahren kein Schnäppchenland mehr, aber das Preis-Leistungs-Verhältnis ist im Vergleich zu anderen europäischen Ländern immer noch durchaus attraktiv.