Immobilienkauf Schweiz 2022

Kurz und bündig:

Lex Koller – Immobilienerwerb durch Ausländer

Das Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983, BewG, ab 1997 nach dem damaligen Bundesrat „Lex Koller“ genannt, regelt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Danach ist es Ausländern, die ihren Erstwohnsitz nicht in der Schweiz haben, verwehrt, Wohnliegenschaften zu kaufen. EU-Bürger mit der Aufenthaltsbewilligung B oder C sind Schweizer Staatsbürgern gleichgestellt und können Wohneigentum erwerben, wenn sie zusätzlich noch nachweisen, dass die Schweiz ihr ständiger Lebensmittelpunkt ist, z.B. durch ein Arbeitsverhältnis.

Davon ausgenommen ist der Erwerb von Ferienwohnungen, für die es Kontingente gibt. Auch der Erwerb von gewerblichen Immobilien und Anteilen an Immobilienfonds ist nicht verboten. In Andermatt wurde Lex Koller außer Kraft gesetzt, das heißt, dort dürfen Ausländer unbegrenzt Immobilien erwerben, ohne ihren Erstwohnsitz anzumelden. Darüber hinaus sind Gemeinden befugt, in Sonderfällen Ausnahmegenehmigungen zu erteilen. Nach Recherchen der Schweizer Zeitung Blick machen derzeit 18 touristische Gemeinden davon Gebrauch, darunter das Berner Oberland.

Zweitwohnungsgesetz

2016 ist das neue Bundesgesetz über Zweitwohnungen in Kraft getreten. Gemeinden mit einem Zweitwohnsitzanteil von über 20 Prozent dürfen demnach keine Baugenehmigungen mehr für den Neubau von Zweitwohnsitzen erteilen. Das Gesetz gilt aber nur für Wohnungen, nicht für Ferienhäuser.

Eine weitere Ausnahme bilden Neubau-Vorhaben zur gezielten touristischen Vermietung, also Buy-to-let-Projekte, bei der der Eigentümer die Wohnung zwar erwirbt, sie selbst aber nur begrenzt nutzt und einer Betreibergesellschaft zur touristischen Vermietung übergibt. Damit sollen die gefürchteten „kalten Betten“ in einer Gemeinde vermieden werden, bei der Wohnungen monatelang leer stehen und nur selten von den Eigentümern genutzt werden.

Reservationsvereinbarung

Keine Pflicht, aber durchaus üblich ist ein „Reservationsvertrag“ zwischen Käufer und Verkäufer. Hier bezahlt der Käufer eine gewisse Summe auf ein separates Konto, und beide Parteien verpflichten sich zum Kauf bzw. Verkauf der Immobilie zu den aufgeführten Konditionen. Üblicherweise werden darin Kaufpreis, Zeitraum der Eigentumsübertragung, Übernahme der fälligen Gebühren und Altlasten geregelt. Tritt eine der Parteien zurück, können Strafzahlungen fällig werden. Wichtig: Auch dieser Vertrag wird nur durch notarielle Beurkundung rechtswirksam.

Kaufvertrag

Wie in Deutschland, so wird auch in der Schweiz der Immobilienkauf erst mit der notariellen Beurkundung rechtskräftig. Wer die Kaufnebenkosten (Notar, Eintragungsgebühren, Handänderungssteuer) übernimmt, ist frei verhandelbar, in der Regel teilen sich die Parteien diese Kosten.

Kaufnebenkosten

In der Schweiz sind sämtliche Steuern und Gebühren auf Kantonsebene geregelt und variieren entsprechend. Beim Immobilienkauf wird neben den Notargebühren, Kosten für Beurkundung und Grundbucheintragung auch häufig eine Steuer für die „Handänderung“ fällig. Letztere entspricht der hierzulande üblichen Grunderwerbsteuer. Hier gibt es auf kantonaler Ebene die meisten Unterschiede. In Zürich zum Beispiel wurde sie abgeschafft, in vielen Kantonen beträgt sie 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die Notarkosten betragen in der Regel 0,1 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises, die Eintragungsgebühren liegen normalerweise ebenfalls in dieser Bandbreite.

Maklerprovision

In der Schweiz ist die Höhe der Maklerprovision nicht gesetzlich geregelt, es gibt nur eine Beschränkung (OR 417), nach der ein Gericht auf Antrag des Verkäufers eine unverhältnismäßig hohe Courtage wieder herabsetzen kann. In der Praxis liegt die Maklerprovision in der Regel zwischen zwei und drei Prozent. Bei sehr hohen Kaufpreisen kann sie aber auch darunter liegen.

Da der Makler auch Kosten in Zusammenhang mit dem Verkauf in Rechnung stellen kann, wie z.B. Fahrtkosten, Dokumentationen etc., empfiehlt sich ein schriftlicher Maklervertrag, in dem diese Kosten konkret aufgeführt sind oder eine maximale Höhe vereinbart wird. Die Maklerprovision wird erst mit der öffentlichen notariellen Beurkundung des Kaufvertrages fällig und ist in der Regel vom Besteller, also dem Verkäufer, zu tragen.