Das kostet Hamburgs Umland
Zwischen Ahrensburg und Norderstedt, Nordheide und Schenefeld stehen viele Lagen im Hamburger Dunstkreis hoch im Kurs. Wenn der Preis vernüftig und die Anbindung gut ist
Elbauen oder Heidelandschaft, dichte Wälder oder weitläufige Obstplantagen – man kann nicht sagen, dass es dem Hamburger Umland an Vielfalt und Attraktivität mangelt. Zu jeder Jahreszeit bieten sich zahlreiche Möglichkeiten für eine typische Landpartie. Lebensqualität pur, aber eben auch Wohnqualität par excellence. Dabei umfasst das Angebot von der Neubauwohnung über den Resthof bis zur Millionenvilla jede erdenkliche Facette des Immobilienmarktes. Doch wo sollte der geneigte Käufer sich bestenfalls umsehen?
Gefragte Lagen im Überblick
Auf der Suche nach der passenden Umlandadresse zählen neben den persönlichen Vorlieben vor allem Anbindung und Infrastruktur am Standort. Daher gibt es kaum einen Ort im Dunstkreis Hamburgs, der nicht im Fokus der Suchkunden ist. Im Norden liegt Norderstedt direkt hinter der Stadtgrenze. Als wirkliches Kleinod lässt sich die viertgrößte Stadt Schleswig-Holsteins nicht bezeichnen, doch die Wanderungsbewegung der vergangenen Jahre zeigt eine deutlich positive Entwicklung. Wer es noch etwas ländlicher mag, kommt in Tangstedt oder Henstedt-Ulzburg auf seine Kosten. Allerdings wird es da mit der Anbindung schon schlechter. Dafür bekommt man mitunter noch größere Bestandsobjekte auf noch größeren Grundstücken – aber auch modernere Häuser in Neubaugebieten. Im Nordwesten erfreuen sich Schenefeld oder Halstenbek großer Beliebtheit. Soweit der Anschluss an Schnellbahn und Schnellstraße oder Autobahn gegeben ist, sind besonders Häuser und Neubauwohnungen gefragt. Vorteil der beiden Standorte ist die Nähe zu den benachbarten Elbvororten – sowie die im Vergleich deutlich günstigeren Kaufpreise. Immer gefragter ist im übrigen auch Rellingen.
Zu den gesuchten Standorten zählen vor allem der Hamburger Nordosten und der Osten. Ahrensburg, Ammersbek und Großhansdorf sowie die besten Adressen im Sachsenwald (Reinbek, Wohltorf, Wentorf und Aumühle). Angesichts der perfekten Infrastruktur, bester Freizeitmöglichkeiten und der Bahnanbindung – allein Großhansdorf verfügt über drei U-Bahn-Stationen – sicherlich kein Wunder.
Diese Vorteile haben allerdings auch ihren Preis. Und das im wahrsten Wortsinn, denn im Vergleich aller Umlandstandorte sind hier zumeist die höchsten Preise zu finden.
Im Südwesten der Hansestadt gehört der Bereich Nordheide zu den auch überregional gefragtesten Adressen. Reiter, Golfer oder einfach „nur“ Familien wissen die Lebensqualität von Buchholz, Bendestorf, Jesteburg & Co. zu schätzen. Wer allerdings in Hamburg arbeitet und auf das Auto angewiesen ist, muss sich darüber im Klaren sein, es womöglich täglich mit den Ärgernissen des Elbtunnels zu tun zu bekommen. Da ist die Regionalbahn Metronom sicher eine gute Alternative.
Die aktuellen Themen
Auch oder gerade im Umland kommt man an bestimmten Themen nicht vorbei. Da es sich in vielen Fällen um Häuser aus dem Bestand handelt, spielen vor allem die Energiewerte eine mitentscheidende Rolle. Auf den Punkt gebracht bedeutet das: Der Energieausweis ist aktuell wirklich ein Faktor, und unsanierte Objekte werden auch in Zukunft unter größerem Preisdruck stehen. Das dürfte gerade Objekte aus den 1960er- und 1970er-Jahren betreffen.
Wie auch im Marktbericht Hamburg erwähnt, liegt dies zum einen an der anhaltenden Unsicherheit in puncto energetischer Folgekosten der Sanierung. Zum anderen ist die restriktive Haltung vieler Banken bezüglich der Beleihungsgrenzen nicht sonderlich hilfreich. Kein Wunder, dass größere Maklerunternehmen hier vermehrt eine Chance sehen und mit selbstständigen Finanzierungsberatern bessere Angebote für ihre Kunden erzielen als die traditionellen Hausbanken.
Wie einschneidend diese Faktoren sind, ist an der Nachfrage im Bestand zu erkennen: Bis rund 500.000 Euro ist in vielen Regionen die Nachfrage derzeit gut, danach nimmt sie exponentiell ab. Im Bereich von über einer Million Euro wird das Interesse als „knapp, aber gut“ bezeichnet. Hier ist dann aber auch die Finanzierung zumeist kein Thema.
Immobilien im Umland
Infrastruktur und Erreichbarkeit
Im Einzugsbereich Hamburg ist eine Vielzahl an attraktiven Wohnstandorten zu finden. Bei passender Anbindung und entsprechenden Möglichkeiten vor Ort ist der Speckgürtel weiterhin sehr gefragt
Neuer Trend im Umland?
Obwohl im Hamburger Speckgürtel oft Bestandsimmobilien angeboten und gesucht werden, berichten mehrere Experten von einer steigenden Nachfrage nach kleineren Baugrundstücken, um dort moderne Häuser ohne Keller und mit überschaubarem Garten errichten zu lassen. Steht hier die Renaissance der eigenen kleinen Scholle bevor? In jedem Fall gehe es den Kunden hier oftmals darum, etwas zu haben, bei dem man sich mit dem Energiethema bestenfalls erst in einigen Jahrzehnten wieder beschäftigen muss. Klein, modern, neu und gut ausgestattet – so lautet das Gebot der Stunde.
Das Fazit
Alles gut im Hamburger Umland? Womöglich (noch) nicht ganz, doch auch zwischen Ahrensburg und Wohltorf ist der Markt offenbar auf dem Weg zur Normalität. So sind die Ansprüche vieler Käufer etwas kleiner geworden, die Verhandlungsbereit- schaft der Verkäufer dafür etwas größer. Zwar lassen sich die Preisrückgänge der letzten Zeit schlecht pauschal einordnen, weil sie zum großen Teil objektabhängig sind. Doch das Niveau ist weiterhin sehr vernünftig und dürfte – über den Daumen gepeilt – in etwa im Bereich der Jahre 2019/2020 liegen. Zum Teil auch etwas darunter. Insgesamt also doch recht passabel, oder?
„Der Markt normalisiert sich gerade wieder, die Anfragen nehmen zu. Vor allem auch nach Grundstücken für Einfamilienhäuser“
STEFFANIE MAURACH
„Für die Kunden stellt die Kombination aus Wohnen und Arbeiten einen wichtigen Faktor dar und setzt eine entsprechende Infrastruktur voraus.“
CHRISTIANE KOBE
„Die Nachfrage ist wieder stärker geworden, aber die Vermarktungszeiten haben zugenommen. Jetzt ist die Qualität des Maklers gefragt.“
LUTZ WESTERMANN
„Ältere, unzeitgemäße Immobilien – was Ausstattung und Energiewerte angeht – vermarkten sich schlechter bei höheren Preisnachlässen.“
KATJA BODIS
BEL 04/24
