Dänemark: Die Ausnahme von der Regel

Auch im hohen Norden hat die Fernreise-Bremse Corona dafür gesorgt, dass der Handel mit Freizeitimmobilien blüht. Dänemarks Ferienhausmarkt ist in Bewegung wie lange nicht. Doch nicht internationale Investoren wollen Strandhäuser im Land zwischen Nord- und Ostsee kaufen. Die 5,8 Millionen Dänen selbst reißen sich um die Ferienhäuser entlang der unverbauten Küsten. Und das fast ohne Konkurrenz aus dem Ausland.

Seit 1959 schon macht ein Gesetz es Dänemark-Fans, die nicht selbst im Lande leben, schwer, in dem kleinen Königreich festen Grund zu kaufen. Das Dekret sollte schon damals – lange vor Gründung der EU – verhindern, dass die für die Erholung der dänischen Arbeiterschaft gedachten Sommerhäuser von Bürgern anderer Staaten aufgekauft werden. Und bis heute findet sich keine politische Mehrheit, um dies zu ändern.

Doch es gibt eine Ausnahmeregelung – und von der profitieren in zunehmendem Maße auch Deutsche. Unter bestimmten Bedingungen dürfen Ausländer mit „besonderer Anbindung an Dänemark“ Sommerhäuser kaufen.

Großes Interesse aus Deutschland

Mit weitem Abstand ist Deutschland das größte Herkunftsland von Dänemark- Urlaubern. Und anders als die Besucher aus anderen Ländern haben die südlichen Nachbarn ihrem Sehnsuchtsort auch in den letzten beiden, von Einreiserestriktionen geprägten Jahren die Treue gehalten.

„Diese Treue wiederum zahlt sich für diejenigen aus, die irgendwann nicht mehr nur mieten, sondern auch kaufen wollen“, erklärt die Anwältin Birte Rasmussen von der Kanzlei HjulmandKaptain in Aalborg. Sie berät seit Jahren Ausländer beim Immobilienkauf in Dänemark.

„Wer ein Sommerhaus in Dänemark kaufen möchte, muss eine Ausnahmegenehmigung beantragen. Und die bekommt man nicht einfach so“, sagt sie. Der wichtigste Faktor für eine solche Erlaubnis ist, „die Anbindung an Dänemark nachzuweisen“. Leichter gesagt als getan. Denn die zuständige Zivilbehörde verlangt Beweise und Nachweise.

Geld spielt keine Hauptrolle

Birte Rasmussen berichtet von einem aktuellen Beispiel, wo es geglückt ist, die Beamten zu überzeugen: „Seit vierzig Jahren sind die Bewerber in dieselbe Gegend gefahren, haben sich mit Einheimischen angefreundet, waren zur Konfirmation bei Nachbarn eingeladen. Wie oft war man hier? Gibt es freundschaftliche oder familiäre Beziehungen? Können diese auch nachhaltig dokumentiert werden? Erwartet werden ganz enge Beziehungen zu Landschaft und Leuten.“

Man kann natürlich selbst versuchen, den entsprechenden Antrag zu stellen, aber es ist eine bessere Idee, sich professionell beraten zu lassen. Rechtsanwältin Rasmussen: „Egal, wie viel Geld ein potentieller Käufer bereit ist, auf den Tisch zu legen – erst wenn man die Ausnahmegenehmigung erhalten hat, kann man das Haus im Grundbuch eintragen lassen.“

Diesen Hürden entsprechend bescheiden ist die Anzahl der Verkäufe an Ausländer. Aber sie nimmt stetig zu, teilt das dänische Justizministerium mit. 2014 waren es noch zarte 27 Genehmigungen, im letzten Jahr hat der Justizminister 404-mal eine Sondererlaubnis ausgestellt. Die meisten gingen an Norweger, doch Deutschland holt auf. Jedes dritte Sommerhaus, das an Ausländer verkauft wird, geht inzwischen an deutsche Staatsbürger.

Immer mehr Interessenten versuchen ihr Glück. Mittlerweile wird allerdings auch jeder zweite Antrag abgelehnt. Grund: Die Zivilbehörde hat auf politischen Wunsch hin „die Kontrollen bezüglich der besonders starken Anbindung an Dänemark verschärft“, wie aus einer aktuellen Antwort des Justizministers ans Parlament hervorgeht.

Dem Interesse tut das keinen Abbruch, berichtet auch die deutsch-dänische Maklerin Lena Schmüser, Mitinhaberin eines Büros der landesweiten Maklerkette Nybolig im grenznahen Pattburg (Padborg): „Ein Sommerhaus an der Westküste konnte früher leicht mal zwei Jahre zum Verkauf stehen, was nichts Besonderes war. Und jetzt gehen sie superschnell weg. Das hat sich komplett gewandelt.“

Schmüser berät regelmäßig Deutsche, die ein Ferienhaus in Dänemark kaufen wollen, hat den Markt immer im Blick. Trotz gestiegener Preise kann sie die deutschen Nordsee-Freunde beruhigen: „Die Deutschen machen einen so kleinen Marktanteil aus im Verhältnis zu den kaufkräftigen Dänen, da ist die Nordsee absolut nicht das Teuerste.“

Landschaftlich wie Sylt

Abgesehen von Skagen am Nordzipfel Jütlands werden die Sommerhäuser an der Nordsee deutlich unter dem schwindelerregenden Niveau von Orten wie Tisvildeleje, Hornbæk und anderen Adressen in der Nähe der Hauptstadt Kopenhagen auf der Ostseeinsel Seeland gehandelt.

Rømø (zu Deutsch Röm), die Nachbarinsel Sylts mit ihrem berühmten breiten Sandstrand, ist nicht ganz so teuer wie Fanø einige Kilometer weiter nördlich. Diese kleine Wattenmeer-Insel ist mit dem Auto direkt über einen Damm zu erreichen, in rund drei Stunden zum Beispiel mit dem Auto aus Hamburg.

„Je nachdem, wie das Haus gepflegt ist, bekommt man ein gutes Sommerhaus auf Fanø für zwei Millionen Kronen, also etwa 268.000 Euro. Wenn ich das mit Sylt vergleiche, ist das ein Witz. Von der Natur her ist es das Gleiche. Der Lebensstil ist anders. Es gibt keine Sansibar, kein Gosch. Aber das erwarten die Leute hier auch gar nicht. Das ist eine ganz andere Klientel“, weiß Schmüser.

Und sie hat noch einen Tipp parat für diejenigen, die Aussicht auf eine Ausnahmegenehmigung haben: Es gibt auch die Möglichkeit, Häuser, die zunächst nicht als Sommerhaus klassifiziert sind, als ein solches zu kaufen.

Die in Deutschland und Dänemark ausgebildete Maklerin erklärt: „In Dänemark gilt die Wohnpflicht. Das heißt: Jedes Haus muss bewohnt sein und darf nicht erworben werden und dann leer stehen. Dazu ist Dänemark noch in Zonen aufgeteilt. Es gibt die Sommerhauszone, die Landzone und die Stadtzone. In einer Sommerhauszone sind die Grundstücke und Häuser per se mit dem Titel Sommerhaus behaftet. Das bedeutet, dass man seine feste Adresse dort nicht hin verlegen kann. Selbst ein Däne kann das in der Regel erst, wenn er in Rente ist. Das ist der Grund, weshalb man als Ausländer nicht ohne Weiteres ein Sommerhaus in Dänemark kaufen kann: Man kann seinen Wohnsitz dort nicht anmelden.“

Wer Dänemark kennt, weiß, dass einige der idyllischsten Immobilien abseits der Ferienhausgebiete auf dem Lande oder in kleinen Ortschaften liegen. Aus Verwaltungssicht also in einer Land- oder Stadtzone. Und dort „gibt es die Möglichkeit, die Gemeinde um eine Genehmigung zu bitten, dass die Wohnpflicht aufgehoben wird“, sagt Schmüser, die 2014 die Erste war, die dänische Wohnimmobilien auf deutschen Online-Plattformen anbot.

„Es ist relativ einfach, diese Genehmigung zu bekommen. Das bedeutet, dass man dann ein Ganzjahreshaus hat, das man nicht ganzjährig nutzen muss“, erklärt sie – mit dem Zusatz, dass das nur für die ländlicheren Gegenden gilt. In Kopenhagen oder Aarhus seien solche Genehmigungen natürlich undenkbar.

Chancen im Hinterland

Auch Dänemark hat mit dem Thema Landflucht zu kämpfen. Deshalb sind Immobilien zum Beispiel in weiten Teilen des jütländischen Festlandes, abseits der Strände, vergleichsweise günstig zu finden. Dort macht es dann auch nicht viel aus, dass Käufer aus dem Ausland immer mit einem gewaltigen Handicap auf Häuserjagd in Dänemark gehen: „Das Problem ist: Man kann keinen Antrag einfach pauschal stellen! Der erfolgreiche Bewerber bekommt nicht eine allgemeine Genehmigung, dass er jetzt irgendwo in Dänemark kaufen darf. Vielmehr muss für jedes Sommerhaus ein Antrag gestellt werden. In dem Antrag muss stehen, welche Flurstücknummer das ist und wie man das zu nutzen gedenkt. Und dann heißt es: zehn Wochen warten“, erklärt Schmüser.

Ist die Genehmigung dann endlich da, ist das Haus möglicherweise schon verkauft. Die Maklerin erklärt den einzig gangbaren Weg: „Im besten Fall bekommt man den Verkäufer dazu, einen Vorbehalt im Kaufvertrag zu akzeptieren. Es gibt keine Vorverträge, nur den Kaufvertrag. Und wenn da der Vorbehalt der Genehmigung mit Frist von zehn Wochen drinsteht, wird der Vertrag annulliert, wenn die Genehmigung nicht kommt.“

Handicap für Ausländer

Lena Schmüser macht keinen Hehl daraus, dass deutsche Kunden derzeit entlang der gefragten Küsten im Nachteil sind: „In diesem Markt, der so schnell geworden ist, ist ein Verkäufer ja zehn Wochen quasi vom Markt. Deshalb ist es mittlerweile nicht mehr ganz so einfach, die Verkäufer dazu zu bewegen.“

Doch wenn es gelingt, lohnt sich das vor allem für jene, die Ruhe, das Gefühl von Sicherheit, ein wenig Wind um die Nase und – ja, auch dieser Artikel über Dänemark kommt dann doch nicht ohne das inflationär gebrauchte Wort aus – „Hygge“ suchen. Und das Ganze in klimafreundlicher Entfernung.

Der Weg dorthin gestaltet sich schwierig, aber fair und sachlich. Rechtsanwältin Rasmussen resümiert: „Wer wirklich eine enge Anbindung an Dänemark nachweisen kann, der bekommt auch die Ausnahmegenehmigung.“