Steigende Immobilienpreise in Griechenland

Schön langsam schickt sich die Sonne an, im Meer zu versinken. Olaf Heckmann schaut gedankenverloren den Sandkörnern hinterher, die durch seine Finger zu­rück auf den Strand rieseln. Den halben Nachmittag macht er das schon, die fast weißen Sand­körner in die Hand nehmen und auf den Strand zurückrieseln lassen. Immer und immer wieder. Die leichte, für diese Tages­zeit hier typische Spätsommerbrise duftet nach Fisch, Meer und Freiheit.

Die Tage sind schon deutlich kürzer, und es gibt auch bereits mehr Regen in dieser zweiten Oktoberhälfte. Doch an den freilich etwas weniger werdenden sonnigen Tagen macht es Olaf Heckmann immer noch Spaß, ins Meer zu springen. Sein Job als Anlage­berater in einem deutschlandweitaktiven Geldhaus ist genauso weit weg wie Familien­kram und Tagesärger. Hier steht die Zeit für ihn buchstäblich still, und seine Seele bau­melt irgendwo im griechischen Nirwana. Hier auf einer der rund 3.000 Inseln Grie­chenlands macht man nichts, aber Grie­chenland macht etwas mit dem Menschen. „Griechenland könnte es auch auf Rezept geben: als Entschleunigungsmedikament“, sagt Olaf Heckmann. Zumindest bis Mon­tagnachmittag. Dann bringt ihn der Flieger zurück nach Bonn, und dort sind drei oder vier reine Arbeitswochen angesagt, bis es wieder per Flugzeug hierher geht. Irgend­wann, im Ruhestand dann, bleibt er für im­mer hier. Aber nicht einmal daran denkt er jetzt, wo er mit freiem Kopf den Sand­ körnern hinterherblickt. Die Entscheidung vor etwa eineinhalb Jahrzehnten, hier auf einer eher kleinen griechischen Inseln ein Ferienhäuschen zu kaufen, aus Kostengrün­den zehn Gehminuten vom Strand, war die Beste seines Lebens, sagt er. Und wenn erst das Arbeitsleben hinter ihm liegt, wird es auch ein größeres, wertvolleres Haus. Wenn er sich dann ein Besseres noch leisten kann.

Denn die Preise sind seither ordentlich gestiegen – auch wenn es ab und an auch schon eine Atempause bei der Preisrallye gegeben hat. Der griechische Immobilien­markt hat in den letzten Jahren einen be­merkenswerten Aufschwung erlebt. Und es muss nicht immer das bewusst entschleu­nigte Griechenland von Olaf Heckmann sein. So hat sich Mykonos schon längst zu einem Party­Hotspot entwickelt, der es lo­cker mit Ibiza aufnehmen kann. Viele aus­ländische Käufer, insbesondere aus der Eu­ropäischen Union, China und dem arabischen Raum, investieren in Ferienimmobilien in Griechenland, oft in der Nähe des Meeres. Regionen wie Kreta, die Kykladen und die Ionischen Inseln sind besonders gefragt. Zum einen bietet Griechenland im Vergleich zu anderen europäischen Ländern immer noch relativ niedrige Immobilienpreise, insbesondere in Küstengebieten und auf den Inseln. Ein weiterer Faktor ist das zwischenzeitlich relativ stabile wirtschaftliche Umfeld, das durch positive Wachstumsprognosen und Regierungsinitiativen zur Förderung des Immobiliensektors unterstützt wird. Darüber hinaus trägt das Golden-Visa-Programm dazu bei, ausländische Investoren anzuziehen, indem es Aufenthaltsgenehmigungen für Immobilienkäufer ab einem bestimmten Wert anbietet. Städte wie Athen und Thessaloniki auf dem Festland würden einem ja nicht als Erstes einfallen, wenn man an griechische Ferienimmobilien denkt. Doch sind Ferienwohnungen in diesen Städten dann eine Option, wenn man durch Airbnb-Vermietungen einen guten Teil des Kaufpreises (oder wenn man es gut macht, sogar deutlich mehr) wieder zurückerhalten möchte.

Die Städte haben sich zu pulsierenden Metropolen mit Ganzjahrestourismus entwickelt, die mit ihrer Mischung aus Geschichte und Moderne Touristen und Investoren anziehen. Athen, bekannt für seine antiken Stätten wie die Akropolis, bietet zudem ein lebendiges Nachtleben und vielfältige kulturelle Angebote. Die Immobilienpreise in Athen sind um ein Vielfaches höher als auf den meisten Inseln, im Vergleich zu anderen europäischen Hauptstädten jedoch immer noch relativ moderat. Freilich, Griechenland ist heute viel mehr als Strand, Kultur und prickelndes, urbanes Leben. Griechenland ist auch auf dem besten Weg, ein Golf-Mekka zu werden. Was in den letzten Jahren hier an Golfinfrastruktur entstanden ist, und vor allem, in welcher Qualität, ist mehr als erstaunlich.

Die Kykladen, zu denen beliebte Inseln wie Mykonos und Santorin gehören, sind bekannt für ihre weißen Häuser und blau­en Kuppeln. Diese Inseln sind besonders bei wohlhabenden Käufern und Prominen­ten beliebt, die exklusive Villen und Feri­enhäuser suchen. Die Immobilienpreise auf den Kykladen sind entsprechend hoch, bieten aber auch hohe Renditemöglichkei­ten durch die touristische Vermietung.

Zu guter Letzt: Der Trend zur Nachhal­tigkeit macht auch vor Griechenland nicht halt. ESG spielt bei der Entwicklung und dem Bau von Ferienimmobilien eine im­mer größere Rolle. In gewisser Weise war das schon immer so: Traditionelle Bauwei­se hat sich stets an der heutigen Nachhal­tigkeit orientiert – wenn auch aus anderen Gründen. Und Bausünden der 70er­ bis 90er­Jahre des vorigen Jahrhunderts wie in anderen Ländern gibt es hier eher selten.

Die meisten modernen Projekte legen überdies bereits Wert auf umweltfreundliche Bauweise und die Nutzung erneuerbarer Energien. Diese nachhaltigen Immobilien­konzepte sind nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern erhöhen auch die Attraktivität und den langfristigen Wert der Objekte. Nachhal­tige Materialien und energieeffiziente Bau­weise, Solarenergie, Regenwassernutzung und moderne Dämmtechniken sind auch in Griechenland angekommen.

Immobilienkauf in Griechenland

Der Hauskauf in Griechenland ist relativ einfach, griechische Banken bieten auch Finanzierungen für Ferienhäuser an. Dennoch unterscheidet er sich in einigen wichtigen Punkten von Immobiliengeschäften im DACH-Raum

Welche Unterschiede gilt es beim Immobilienkauf zu beachten? Wir beantworten die wichtigsten Fragen: 

Wer darf kaufen?

EU-Bürger dürfen in Griechenland unbegrenzt Immobilien erwerben. Sie benötigen dafür nur ihren Ausweis und eine griechische Steuernummer (AFM). Ein griechisches Bankkonto ist keine Pflicht, empfiehlt sich aber.

Wie läuft der Kaufprozess?

Immobiliengeschäfte in Griechenland fallen unter den „Astikos Kodikas“. Das Zivilgesetzbuch ähnelt stark unserem BGB. Der Erwerb wird erst durch einen notariellen Kaufvertrag, die Eintragung ins Grundbuch und – bei Fremdfinanzierung – die Eintragung ins Hypothekenregister (Ipothikofylakio) rechtlich wirksam vollzogen.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Die Gebühren für den Notar sind gestaffelt und belaufen sich zum Beispiel auf 0,65 bis 0,7 Prozent des Kaufpreises für Beträge zwischen 120.000 und zwei Millionen Euro. Die Käuferprovision für den Makler beträgt regionsabhängig circa zwei Prozent. Das Honorar für den Rechtsanwalt ist frei verhandelbar und liegt in der Praxis zwischen 0,5 und einem Prozent. Zu den Honoraren kommen noch 24 Prozent Mehrwertsteuer. Die Grundbuchkosten betragen je nach Region zwischen 0,5 und 0,8 Prozent des Gegenstandswerts. Die Grunderwerbsteuer in Griechenland ist mit 3,09 Prozent deutlich niedriger als in Deutschland. In Summe liegen die Kaufnebenkosten bei rund sieben bis 8,5 Prozent des Kaufpreises.

Wo finde ich Lasten und Eigentümer?

Bis 2019 wurden in Griechenland die Immobilien nicht nach Flurstücken, sondern namentlich auf den Eigentümer geführt. Die Eigentumsfrage und auch die Lastenfreiheit waren für Käufer nur per Rechtsanwalt zu klären. Seit drei Jahren ist eine Reform im Gange, alles in einem zentralen Grundbuch (Ktimatologio) nach Flurstücken zu erfassen und auch die Lasten direkt im Grundbuch einzutragen (bisher wurden sie in einem separaten Hypothekenbuch geführt). Da noch nicht alle Gemeinden auf das zentrale Grundbuchregister umgestellt haben, sollte vor dem Kauf ein Rechtsanwalt mit einer Rechercheprüfung beauftragt werden, denn in Griechenland dürfen Abfragen beim Katasteramt oder Grundbuchamt nur von Rechtsanwälten durchgeführt werden. Neue Immobiliengeschäfte werden direkt in das zentrale Grundbuch eingetragen. Bei mehreren Gebäudeteilen, Pools etcetera sollten die Eintragungen dazu geprüft werden. Früher war viel Schwarzbau üblich, doch dank landesweiter Amnestien sind mittlerweile viele Nachtragungen vorgenommen worden.

Welche Rolle spielt der Makler? 

Griechische Immobilienmakler werden vom Verkäufer und vom Käufer bezahlt. Makler, die auf Ferienimmobilien spezialisiert sind, bieten darüber hinaus oft viele Zusatzleistungen für ihre ausländischen Käufer an.

Welche Rolle spielt der Notar?

Der Notar beglaubigt den Kaufvertrag, stellt die Lastenfreiheit fest und übernimmt die Eigentumsübertragung. Außerdem informiert er auch die zuständigen Behörden.

Brauche ich einen Rechtsanwalt?

Rechtsbeistand ist nicht zwingend erforderlich, aber zu empfehlen. Nur autorisierte Personen wie Rechtsanwälte erhalten bei den Behörden Auskunft über Lasten und Eigentumsverhältnisse einer Immobilie. Dazu haftet der beauftragte Rechtsanwalt dann auch für die Informationen.

Ist die Ferienvermietung erlaubt?

Aktuell gibt es landesweit keine Beschränkungen für die Ferienvermietung. Die für die gewerbliche Vermietung notwendige Lizenz ist bei den örtlichen Behörden einfach zu bekommen.

Gelten Sonderregeln für Neubauten?

Die Aussetzung der Mehrwertsteuer auf neue Wohnungen gilt bis Ende 2024 und wird voraussichtlich um mindestens ein weiteres Jahr verlängert werden.

Ist eine Finanzierung möglich?

Als EU-Bürger kann man zum Kauf oder Bau einer Immobilie in Griechenland ein Hypothekendarlehen bei einer griechischen Bank aufnehmen. Aktuell sind Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz ab 2,9 Prozent und einer Laufzeit von drei bis 15 Jahren möglich. Die Höhe der Hypothek hängt auch vom Verkehrswert der Immobilie ab, die als Sicherheit dient: Als EU-Bürger kann man bis zu 65 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie als Darlehen aufnehmen.

Gibt es laufende Gebühren und Steuern?

2014 wurde eine nutzungsunabhängige Immobiliensteuer (ENFIA) eingeführt. Die Berechnung basiert auf einem Steuersatz pro kommunalem Einheitswert und wird mit der Wohnfläche multipliziert. Einkünfte aus (Ferien-)Vermietung müssen in Griechenland als Einkommen versteuert werden. Bei Einnahmen bis 12.000 Euro im Jahr beträgt der Steuersatz 15 Prozent. Kosten wie Reparaturen, aber auch Flugkosten dürfen verrechnet werden.