Marktreport Griechenland: ab auf die Insel
Das einstige Sorgenkind der EU erfreut mit positiven Nachrichten. Die Touristen strömen ins Land, und der Immobilienmarkt brummt. Hoch im Kurs stehen die Kykladen und der Dodekanes
Acht Jahre war es her, dass ein deutscher Finanzminister Griechenland besuchte. Während Wolfgang Schäuble 2014 noch als strenger Aufseher der Reform- und Sparpakete kam, zeigte sich Christian Lindner im Juni 2022 positiv beindruckt: „Die griechische Regierung hat große Anstrengungen unternommen. (…) Das findet unsere ausdrückliche Würdigung.“ Ein Lob an die Adresse von Kyriakos Mitsotakis, der 2019 die Regierungsgeschäfte übernahm und sein Land so geschickt durch die Pandemie steuerte, dass Griechenland für 2021 ein stolzes Wirtschaftswachstum von über sieben Prozent verkünden konnte. Für die nächsten fünf Jahre rechnet die Piraeus Bank weiter mit einem jährlichen Wachstum zwischen drei und fünf Prozent.
Damit ist aber noch nicht alles in Butter im Mittelmeerstaat. Griechenland hat immer noch EU-weit die höchste Staatsverschuldung, knapp 13 Prozent seiner Einwohner sind arbeitslos, und Naturkatastrophen wie die großen Waldbrände 2018 und 2021 beuteln das Land immer wieder. Auch am Immobilienmarkt gingen die Krisenjahre nicht spurlos vorbei. Von 2010 bis 2018 hatten sich die Immobilienpreise fast halbiert.
Die Politik reagierte und kurbelte mit Konjunkturprogrammen und Steuererleichterungen den Immobiliensektor wieder kräftig an. Die Krönung ist das größte urbane Entwicklungsprojekt in Europa, der Umbau des ehemaligen Athener Flughafens Ellinikon. Mit einer Investitionssumme von rund acht Milliarden Euro entstehen auf einer Fläche von 6,2 Quadratkilometern Hotels, Wohnungen, Einkaufszentren, Büros, Freizeitanlagen und der größte Park der griechischen Hauptstadt.
Pandemie als Booster
Während die Pandemie sich für manche Staaten als Tourismuskiller erwies, bezeichnete das Redaktionsnetzwerk Deutschland (RND) im Februar 2022 Griechenland als „Gewinner der Pandemie“. Im Sommer 2021 flogen bereits wieder fast genauso viele Touristen nach Hellas wie 2019, konkret 86 Prozent davon. Europaweit lag die Quote bei gerade einmal 40 Prozent. Auf den beliebten Urlaubsinseln Mykonos und Santorini waren letzten Juli und August sogar mehr Touristen als vor der Pandemie. Der Reisekonzern TUI plant für diesen Sommer mit über drei Millionen Urlaubern aus Deutschland.
Hohe Immobiliennachfrage
Ein starkes touristisches Interesse zieht entsprechend viele Immobilienkäufer nach sich. Da sind Urlauber, die sich in das Land verlieben und sich einen Zweitwohnsitz zulegen, aber seit 2020 auch immer mehr „remote worker“, die sich im Lockdown ihr Arbeitsumfeld so organsiert haben, dass sie mit WLAN-Anschluss überall auf der Welt arbeiten können. Die dritte – ebenfalls stark wachsende – Gruppe sind Kapitalanleger, die ihr Vermögen vor der Inflation schützen wollen und auf Rendite aus der Ferienvermietung setzen.
Marios Christodoulou, Geschäftsführer des deutschsprachigen Portals für Griechenland-Immobilien, ferimmo.de, berichtet, dass die Suchanfragen aus Deutschland von 2021 auf 2022 um 70 Prozent gestiegen sind. Mit mehr als 40.000 Angeboten von rund 200 griechischen Maklern bietet das Berliner Unternehmen die größte Immobilienauswahl für deutsche Kunden.
Kykladen statt Balearen
Das Maklerhaus Engel & Völkers bestätigt ebenfalls eine sprunghaft gestiegene Nachfrage in diesem Jahr. Rund die Hälfte der Kunden komme aus Deutschland, berichtet der Geschäftsführer für Griechenland, Georg Petras. Auch wenn die Preise kontinuierlich steigen und derzeit rund 30 Prozent über dem Niveau von 2018 liegen, bleibt Griechenland im Vergleich zu anderen Urlaubsdestinationen verhältnismäßig günstig. Die Kykladeninsel Mykonos zum Beispiel wird gern mit Ibiza verglichen. Das Publikum ist ähnlich, doch die Preise sind im Schnitt 20 bis 30 Prozent günstiger.
„Deutsche Kunden suchen bevorzugt Immobilien auf den Inseln, zum Beispiel auf Rhodos, Mykonos, Santorini, Kreta oder Korfu“, berichtet Petras. Aber auch die kleineren Inseln wie Paros, Naxos oder Symi stehen bei Käufern ganz oben auf der Wunschliste. Die Rendite kann sich sehen lassen, Ferienhäuser in Griechenland sind beliebt und haben in der Hochsaison auch ihren Preis. In seinem Markbericht über die südliche Ägäis stellt Engel & Völkers für Mykonos eine Rendite zwischen fünf und zehn Prozent fest, auf Rhodos liegt sie zwischen fünf bis acht Prozent und auf Paros zwischen vier und gut sieben Prozent.
Geheimtipp Peloponnes
In der Provinz Messenien, dem südwestlichen Teil der Halbinsel, liegen die Preise noch deutlich unter dem Niveau der touristischen Schwergewichte. Mit kleinen Buchten und hügeliger Landschaft erinnert die Region an die Toskana und gewinnt immer mehr Liebhaber. Highlight der Region, die über den Flughafen Kalamata auch gut angebunden ist, ist das Resort Costa Navarino. Ein gigantisches Tourismusprojekt mit eigener Bucht, Golfplätzen, Luxushotels und Resort-Villen, die mit garantierter Rendite von vier Prozent zur Kapitalanlage und Eigennutzung erworben werden können.
Immobilienkauf in Griechenland
Der Hauskauf in Griechenland ist relativ einfach, griechische Banken bieten auch Finanzierungen für Ferienhäuser an. Dennoch unterscheidet er sich in einigen wichtigen Punkten von Immobiliengeschäften in Deutschland.
Welche Unterschiede gilt es beim Immobilienkauf zu beachten? Wir beantworten die wichtigsten Fragen:
Wer darf kaufen?
EU-Bürger dürfen in Griechenland unbegrenzt Immobilien erwerben. Sie benötigen dafür nur ihren Ausweis und eine griechische Steuernummer (AFM) Ein griechisches Bankkonto ist keine Pflicht, aber empfiehlt sich.
Wie läuft der Kaufprozess?
Immobiliengeschäfte in Griechenland fallen unter den „Astikos Kodikas“. Das Zivilgesetzbuch ähnelt stark unserem BGB. Der Erwerb wird erst durch einen notariellen Kaufvertrag, die Eintragung ins Grundbuch und – bei Fremdfinanzierung – die Eintragung ins Hypothekenregister (Ipothikofylakio) rechtlich wirksam vollzogen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Die Gebühren für den Notar sind gestaffelt und belaufen sich z. B. auf 0,65 bis 0,7 Prozent des Kaufpreises für Beträge zwischen 120.000 und zwei Millionen Euro. Die Käuferprovision für den Makler beträgt regionsabhängig circa zwei Prozent. Das Honorar für den Rechtsanwalt ist frei verhandelbar und liegt in der Praxis zwischen 0,5 und einem Prozent. Zu den Honoraren kommen noch 24 Prozent Mehrwertsteuer. Die Grundbuchkosten betragen je nach Region zwischen 0,5 und 0,8 Prozent des Gegenstandswerts. Die Grunderwerbsteuer in Griechenland ist mit 3,09 Prozent deutlich niedriger als in Deutschland. In Summe liegen die Kaufnebenkosten bei rund sieben bis 8,50 Prozent des Kaufpreises.
Wo finde ich Lasten und Eigentümer?
Bis 2019 wurden in Griechenland die Immobilien nicht nach Flurstücken, sondern namentlich auf den Eigentümer geführt. Die Eigentumsfrage und auch die Lastenfreiheit waren für Käufer nur per Rechtsanwalt zu klären. Seit drei Jahren ist eine Reform im Gange, alles in einem zentralen Grundbuch (Ktimatologio) nach Flurstücken zu erfassen und auch die Lasten direkt im Grundbuch einzutragen (bisher wurden sie in einem separaten Hypothekenbuch geführt). Da noch nicht alle Gemeinden auf das zentrale Grundbuchregister umgestellt haben, sollte vor dem Kauf ein Rechtsanwalt mit einer Rechercheprüfung beauftragt werden, denn in Griechenland dürfen Abfragen beim Katasteramt oder Grundbuchamt nur von Rechtsanwälten durchgeführt werden. Neue Immobiliengeschäfte werden direkt in das zentrale Grundbuch eingetragen. Bei mehreren Gebäudeteilen, Pools etc. sollten die Eintragungen dazu geprüft werden. Früher war viel Schwarzbau üblich, doch dank landesweiter Amnestien sind mittlerweile viele Nachtragungen vorgenommen worden.
Welche Rolle spielt der Makler?
Griechische Immobilienmakler werden vom Verkäufer und vom Käufer bezahlt. Makler, die auf Ferienimmobilien spezialisiert sind, bieten darüber hinaus oft viele Zusatzleistungen für ihre ausländischen Käufer an.
Welche Rolle spielt der Notar?
Der Notar beglaubigt den Kaufvertrag, stellt die Lastenfreiheit fest und übernimmt die Eigentumsübertragung. Außerdem informiert er auch die zuständigen Behörden.
Brauche ich einen Rechtsanwalt?
Rechtsbeistand ist nicht zwingend erforderlich, aber zu empfehlen. Nur autorisierte Personen wie Rechtsanwälte erhalten bei den Behörden Auskunft über Lasten und Eigentumsverhältnisse einer Immobilie. Dazu haftet der beauftragte Rechtsanwalt dann auch für die Informationen.
Ist die Ferienvermietung erlaubt?
Aktuell gibt es landesweit keine Beschränkungen für die Ferienvermietung. Die für die gewerbliche Vermietung notwendige Lizenz ist bei den örtlichen Behörden einfach zu bekommen.
Gelten Sonderregeln für Neubauten?
Als „neu“ gelten alle Immobilien, deren Baugenehmigung nach Januar 2006 ausgestellt wurde. Ist der Verkäufer zudem ein gewerblicher Anbieter, wie zum Beispiel ein Bauträger, ist normalerweise auf den Kaufpreis Mehrwertsteuer in Höhe von 24 Prozent fällig, doch von 2019 bis 2022 wurde diese Regelung außer Kraft gesetzt, um das Immobiliengeschäft anzukurbeln.
Ist eine Finanzierung möglich?
Als EU-Bürger kann man zum Kauf oder Bau einer Immobilie in Griechenland ein Hypothekendarlehen bei einer griechischen Bank aufnehmen. Aktuell sind Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz ab 2,9 Prozent und einer Laufzeit von drei bis 15 Jahren möglich. Die Höhe der Hypothek hängt auch vom Verkehrswert der Immobilie ab, die als Sicherheit dient: Als EU-Bürger kann man bis zu 65 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie als Darlehen aufnehmen.
Gibt es laufende Gebühren und Steuern?
2014 wurde eine nutzungsunabhängige Immobiliensteuer (ENFIA) eingeführt. Die Berechnung basiert auf einem Steuersatz pro kommunalem Einheitswert und wird mit der Wohnfläche multipliziert. Einkünfte aus (Ferien-) Vermietung müssen in Griechenland als Einkommen versteuert werden. Bei Einnahmen bis 12.000 Euro im Jahr beträgt der Steuersatz 15 Prozent. Kosten wie Reparaturen, aber auch Flugkosten dürfen verrechnet werden.
HINWEIS: Stand Juni 2022 vorbehaltlich Änderungen. Quelle: Ferimmo.de
Küstenreich mit über 3.000 Inseln
Dank der vielen Inseln erstreckt sich Griechenlands Küste über stolze 13.676 Kilometer im östlichen Mittelmeer. Etwa 10,7 Millionen Menschen leben in dem EU-Staat
➊ IONISCHE INSELN Zur Gruppe der Ionischen Inseln zählen von Nord nach Süd: Korfu, Paxos, Lefkada, Ithaka, Kefalonia und Zakynthos. Touristisches Highlight ist die Hauptinsel Korfu, die aufgrund ihrer wechselhaften Geschichte mit venezianischem, französischem und britischem Einfluss viele Sehenswürdigkeiten und kulturelle Vielfalt bietet. Beliebte Badeinseln sind Zakynthos und die Insel Lefkada, die über einen Damm mit dem Festland verbunden ist. Nonstop-Flüge ab D Korfu, Lefkada, Kefalonia, Zakynthos Hotspot Korfu Hauspreise Korfu 350.000 bis 1,5 Mio. Euro für gute Lagen, 500.000 bis 3 Mio. Euro für sehr gute Lagen
➋ PELOPONNES Halbinsel im Süden Griechenlands mit den charakteristischen drei „Fingern“ und dem „Daumen“. Größte Stadt ist Patras; bekannter sind jedoch die historischen Städte Korinth, Sparta und Olympia. Die Provinz Messenien im Südwesten gilt als die Toskana Griechenlands. Hier befindet sich auch die Costa Navarino. Promi-Ort Porto Heli liegt am „Daumen“ im Osten. Nonstop-Flüge ab D Patras (Araxos), Kalamata Hotspots Porto Heli und Costa Navarino Hauspreise Porto Heli 500.000 bis 2 Mio. Euro für gute Lagen, bis 3 Mio. Euro für sehr gute Lagen Resort- Villen Costa Navarino ab 1,2 Mio. Euro.
➌ ATTIKA – ATHEN Gut jeder dritte Grieche (rund 3,8 Millionen) lebt im Ballungsraum Athen-Piräus. Die Hauptstadt Athen begeistert ihre Fans nicht nur mit der weltbekannten Akropolis, sondern auch mit einem eigenen Stadtstrand, der Athens Riviera. Die vorgelagerten Inseln sind bei den Griechen als Sommerresidenzen beliebt. Nonstop-Flüge ab D Athen Hotspots Athens Riviera, Elliniko, Vouliagmeni Hauspreise Hotspots In guten Lagen 800.000 bis 2,5 Mio. Euro, 1,2 bis 6 Mio. in Toplagen. Wohnungen in Athen City liegen im Schnitt bei 3.000 Euro/m², in sehr guten Lagen zwischen 4.000 bis über 15.000 Euro/m²
➍ KYKLADEN Inselgruppe in der südlichen Ägäis, zu den Hauptinseln zählen Naxos, Milos, Mykonos, Paros, Santorini, Syros und Tinos. Mykonos und Santorini sind die bekanntesten Urlaubsinseln der Kykladen, gefolgt von Paros und Naxos. Auf Tinos und Syros ist es etwas ruhiger, diese Inseln sind bei den Einheimischen als Urlaubsziele beliebt. Die kleinen Kykladen mit den Inseln Andros, Kea oder Antiparos hingegen sind vom Massentourismus noch weitgehend unberührt. Nonstop-Flüge ab D Mykonos, Santorini, Paros, Naxos Hotspots Mykonos, Santorini, Paros Hauspreise in den Hotspots starten bei rund 750.000 Euro in guten Lagen und reichen bis zu 5 Mio. Euro in Toplagen
➎ DODEKANES Archipel mit 160 Einzelinseln. Zu den größten und bekanntesten zählen Rhodos, Karpathos und Kos. Die weiteren Inseln absteigend nach Einwohnerzahl: Kalymnos, Astypalea, Kasos, Tilos, Symi, Leros. Nisyros, Patmos, Chalki, Lipsi, Kalymnos, Agathonisi, Leros, Megisti und die Pirateninsel Marathi, mit offiziell sechs Einwohnern die kleinste bewohnte Insel des Landes. Alle Inseln sind touristisch erschlossen und beliebte Reiseziele. Nonstop-Flüge ab D Rhodos, Karpathos und Kos Hotspots Rhodos, Symi Hauspreise in den Hotspots starten bei rund 250.000 Euro in guten Lagen und reichen bis zu 2,5 Mio. Euro in Toplagen
➏ SPORADEN Über 300 „verstreut“ in der Ägäis gelegene Inseln, griechisch „sporadikós“. Der größte Teil ist unbewohnt, touristisch bekannt sind in den nördlichen Sporaden die Inseln Alonnisos, Skopelos, Skiathos und Skyros. Zu den südlichen Sporaden zählt auch der Dodekanes-Archipel sowie die Insel Samos. Letztere zählt zu den „grenznahen“ Gebieten zur Türkei, weshalb der Immobilienerwerb für Ausländer dort eingeschränkt ist. Nonstop-Flüge ab D Skiathos, Samos Hotspot Skiathos Hauspreise in Skiathos je nach Lage und Ausstattung zwischen 250.000 und 1 Mio. Euro
➐ NORDÄGÄISCHE INSELN Inselgruppierung mit Lesbos, Chios und Ikaria als bekannteste Inseln. Lesbos und Chios gerieten 2015 in die Schlagzeilen, als täglich Hunderte von Flüchtlingen aus Syrien ankamen, die über die Türkei auf dem Seeweg Zugang zur EU suchten. Ende 2019 lebten nach offiziellen Angaben noch über 36.000 Migranten auf Lesbos, Chios und Samos, das zu den südlichen Sporaden zählt. Aufgrund der Nähe zur Türkei ist der Immobilienerwerb für Ausländer auf diesen Inseln eingeschränkt und nur möglich, wenn die Person in Griechenland ihren Erstwohnsitz hat oder dort arbeitet. Flugverbindung Über Athen oder Thessaloniki Hotspot Lesbos Hauspreise ab 50.000 Euro
➑ KRETA Größte griechische Insel und nach Mallorca die beliebteste Urlaubsinsel der Deutschen. Mit über 1.000 Kilometern Küstenlinie ist Kreta ein Wassersport- und Badeparadies. Im Zentrum erstreckt sich das Idagebirge von Ost nach West; höchster Berg ist der Psiloritis mit 2.456 Metern Höhe. Als touristische Highlights gelten die Region Chania sowie die Städte Heraklion, Rethymno und Agios Nikolaos. Hotspot Elounda im Nordosten Internat. Flughäfen Heraklion und Chania Hauspreise Eine Villa im noblen Küstenort Elounda Beach kostet je nach Lage zwischen 1 und 5 Mio. Euro
Quellen: Engel & Völkers Griechenland, ferimmo.de und eigene Recherchen. Bitte beachten Sie, dass es sich bei den Preisangaben nur um ungefähre Marktpreiseinschätzungen zur Orientierung handelt. Die einzelnen Preise sind sehr abhängig von Lage und Ausstattung der jeweiligen Immobilie. Flugverbindungen Sommerflugplan, Stand: Juli 2022.
