Frankfurter Umland - gewachsene Nähe

Die Situation im Frankfurter Umland unterscheidet sich letztlich kaum von der in der Finanzmetropole. Während sich die weiterhin recht zurückhaltenden Käufer einem üppigen Angebot gegenübersehen, befinden sich viele Verkäufer in der Zwickmühle, ob sie ihr Objekt veräußern oder womöglich noch warten sollen. Selbstverständlich bestätigen auch im Dunstkreis Frankfurts einige Ausnahmen die gängige Regel, doch auch zwischen Alt-Buchschlag, Königstein und Wiesbaden gab es schon leichtere Zeiten. Das gilt für Anbieter genauso wie für Suchkunden und für Selbstnutzer sowie Kapitalanleger gleichermaßen. Doch wenn es einfach wäre, könnte es doch jeder – oder nicht? Die Umlandstandorte im Einzelnen:

Vordertaunus

Auf der Wunschliste der Umlandkäufer steht der Vorder- oder Hochtaunus zumeist ganz oben. Die fünf begehrtesten Standorte im Nordwesten Frankfurts – Bad Homburg, Königstein, Kronberg, Bad Soden und Oberursel – liegen kaum 20 Autominuten von der Frankfurter City entfernt. In Sachen Erreichbarkeit und Anziehungskraft sind sie durchaus mit den Hamburger Elbvororten oder Solln im Süden Münchens vergleichbar. So sind Bad Homburg, Oberursel und Bad Soden über S- und U-Bahn an Frankfurt angebunden, Königstein und Kronberg via S-Bahn oder Regionalbahn zu erreichen. Ein Nachteil, der jedoch durch das Image und die Bebauungsstruktur der klassischen Villenstandorte ausgeglichen wird. Preislich liegen die genannten Standorte nur geringfügig (wenn überhaupt) unter dem Niveau der nahen Metropole. Allerdings spielt selbst hier die Energieeffizienz eine immer größere Rolle, was vor allem bei in die Jahre gekommenen Altbauten vermehrt den Ausschlag gibt. Auffällig sind die vergleichsweise geringen Preisrückgänge – gerade in den Toplagen der Taunusstandorte. Das dürfte nicht zuletzt daran liegen, dass in diesen Bereichen der Verkaufsdruck einfach nicht sehr hoch ist.

Frankfurter Osten

Auf der Suche nach den interessantesten Standorten im Osten der Mainmetropole sollte man vor allem Bad Vilbel unter die Lupe nehmen. Klar, ein Geheimtipp ist das sicher nicht mehr, doch trotz der deutlich gestiegenen Nachfrage der letzten Jahre hat man sich den dörflichen Charakter bewahrt. Und das direkt an der Stadtgrenze zu Frankfurt. Nicht nur in Sachen Stadtentwicklung wurde in der jüngsten Vergangenheit eine Menge getan. Der Kurpark, die Neue Mitte oder die Europäische Schule, die 2012 den Betrieb aufnahm, sind Faktoren, die für den Standort sprechen. Die besten Wohnlagen Bad Vilbels sind der Heilsberg und Auf dem Niederberg.

Etwas weiter südöstlich hat sich das bei Frankfurtern traditionell weniger beliebte Offenbach wirklich gemausert. Zwar ist das Image der einstigen Lederstadt noch immer ausbaufähig, doch allein das Entwicklungsprojekt Hafen Offenbach (HO) hat für einen neuen Drive gesorgt. Und vor allem Neu- Frankfurter, die im trendigen Ostend oder sogar in der EZB arbeiten, nutzen nicht selten die preislichen Vorteile sowie die Nähe des Standortes, um sich dort eine Immobilie zu mieten oder zu kaufen.

Frankfurter Süden

Ähnlich gefragt wie die Standorte im Taunus – und mitunter auch ähnlich kostspielig – sind einige Lagen im Frankfurter Süden. Dreieich zum Beispiel mit der Villenkolonie Alt-Buchschlag und ihren denkmalgeschützten Fachwerkhäusern sowie der Stadtteil Götzenhain sind überaus gefragt. Ein großer Vorteil ist die Nähe zum Flughafen ohne dessen akustische Beeinträchtigung sowie die gute Bahnanbindung. Man lebt hier einfach gut und komfortabel in unmittelbarer Nähe zur Großstadt. Das ging in den vergangenen Jahren nicht spurlos an den Preisen vorbei. Doch auch wenn es in den Toplagen nur selten zu „Notverkäufen“ kommt, brauchen die Anbieter aktuell schon einen längeren Atem. Sogenannte „Schnellschüsse“ gebe es derzeit nicht, wird berichtet. Und preislich befinde man sich momentan etwa auf dem Niveau von 2020 oder 2021. Sicher kein wirklicher Grund zur Klage.

Aufgrund ihrer Nähe zur Frankfurter Stadtgrenze sind auch kleinere Städte wie Neu-Isenburg und Langen beliebt. Erstere ist lediglich durch den Frankfurter Stadtwald von der dortigen City getrennt. Zudem soll die Anbindung sich durch die geplante Stadtbahn bis 2026 noch verbessern. Das könnte auch preislich Folgen haben.

Zwar überwiegen in Langen mittlere und gute Wohnlagen, doch auch hier ist die schnelle Erreichbarkeit der Finanzmetropole ein großes Plus. Bereits im vergangenen Jahr wurde Langen als „nicht wirklich schön, aber sehr praktisch“ bezeichnet. Treffender kann man es wohl nicht auf den Punkt bringen.

Wiesbaden

In den besten Lagen der hessischen Landeshauptstadt gibt es aktuell kaum Grund zur Klage. Ob Sonnenberg, Nerotal oder rund um den Kurpark – die Nachfrage zumindest bei Häusern ist unverändert hoch. Dass man den Käufern aufgrund des gestiegenen Angebots inzwischen Zugeständnisse machen muss, haben die meisten Verkäufer eingesehen. Zwar sei die ausländische

Klientel etwas rückläufig, heißt es, aber einheimische finanzkräftige Familien sind als Käufer aktuell durchaus aktiv – jedenfalls im Segment der frei stehenden Villen und Häuser. Der Markt für Bestandswohnungen präsentiert sich hingegen als eher mäßig. Insgesamt fasst es der Bericht des Gutachterausschusses gut zusammen: „Gegenüber dem sehr verhaltenen Kaufverhalten in der ersten Jahreshälfte stellt sich die Anzahl der Transaktionen im gesamten Jahr 2023 gegenüber 2022 etwas günstiger dar, allerdings bei weiterhin insgesamt rückläufigen Preisen.“

Mainz

Die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt hat ein durchwachsenes Jahr hinter sich. Zumindest im unteren und mittelpreisigen Immobiliensegment war der Nachfragerückgang eklatant. Diesen Trend vermeldete der Gutachterausschuss allerdings bereits für 2022. Viele Objekte, die aktuell auf dem Markt angeboten würden, hätten einen Makler, wird berichtet. Dabei spielen vor allem die Themen Sanierung und/oder Energiedaten eine große Rolle. Hiervon weniger beeindruckt zeigen sich die wenigen Toplagen der Stadt. Ob im Villenviertel Gonsenheim, im Bereich Rosengarten oder am Volkspark – hier ist die Nachfrage unverändert gut, wenn die Objekte marktgerecht angeboten werden. Interessant sind auch der Standort Kastel am östlichen Rheinufer sowie der neue Zollhafen, ein urbanes Quartier direkt am Wasser. Da in Mainz kaum noch Neubaugebiete für Häuser ausgewiesen werden, zieht es vor allem junge Familien in die Umlandstandorte, in denen auch größere Arbeitgeber ansässig sind. Gefragt sind Eltville, Nieder-Olm, Ingelheim, Bodenheim und Budenheim.

Hessische Bergstraße

Dass der Bereich ein paar Kilometer südlich von Darmstadt nicht vorrangig für Frankfurt-Pendler interessant ist, zeigt allein die Entfernung. Doch angesichts des jahrelang sehr raren Angebots und in Zeiten mobilen Arbeitens orientierten sich in der jüngsten Vergangenheit vermehrt Käufer in Richtung attraktiver Standorte wie Bensheim, Alsbach-Hähnlein oder Seeheim-Jugenheim. Zwar findet man hier durchaus auch mal Häuser im Millionenbereich, doch das Gros der offerierten Immobilien ist deutlich günstiger – trotz des hohen Freizeitwertes dieser Region.