Zähes Ringen auf dem Berliner und Potsdamer Immobilienmarkt

Ganz ehrlich, was ist in Berlin schon normal? Konnte man diesen Begriff jemals auf die Bundeshauptstadt anwenden?Vor fast 80 Jahren in vier Besatzungszonen aufgeteilt und bis 1990 als „Insel“ in der damaligen DDR mit echtem Alleinstellungsmerkmal ausgezeichnet, war Berlin fortan arm, aber sexy. Wer alternativ und günstig leben oder auch einfach der Wehrpflicht entgehen wollte, den zog es in die einstige „Frontstadt“. Während sich die Exil-Schwaben den Bezirk Prenzlauer Berg zu eigen machten, zog es andere Neu-Berliner nach Charlottenburg, Zehlendorf oder auch nach Kreuzberg. Für jeden Geschmack und jeden Geldbeutel gab es die passende Immobilie – ob nun zum Kauf oder doch meist zur Miete. Kein Wunder, dass sich kaum jemand um das Umland scherte – von der attraktiven Nachbarstadt Potsdam mal abgesehen. Doch dazu später mehr. Was folgte, war der künstliche Hype der Immobilienpreise im Zuge der Sonder-Afa. Und in der Folge der ebenso drastische Crash von Kaufpreisen und Zuzüglern. Normal war das jedenfalls nicht.

Auf dem Weg zur Normalität? 

Nun, nachdem auch in Berlin die Preise erst drastisch stiegen und sich dadurch immer weniger Menschen die Stadt leisten konnten, in der Folge aber auch an der Spree die preislichen Rückschläge kräftig waren, soll sich die Hauptstadt auf dem Weg zur Normalität befinden. Wie heißt es so schön: Allein, mir fehlt der Glaube...

Der nüchterne Blick auf die Zahlen zeigt zumindest, das ein erster Schritt wohl tatsächlich gemacht ist. Zum Vergleich: 2023 war der Geldumsatz gemäß dem Bericht des Gutachterausschusses in Berlin um 29 Prozent gegenüber 2022 zurückgegangen. Bei den Kauffällen lag das Minus immerhin noch bei 19 Prozent. Da zeichnen die Halbjahreszahlen für das laufende Jahr 2024 doch schon ein wesentlich freundlicheres Bild. So sind die Transaktionen im Vorjahresvergleich um 16 Prozent gestiegen. „Das ist einfach mehr Kuchen, der unter den Maklern verteilt werden kann,“ bringt es ein Experte auf den Punkt. Dabei sind es aktuell insbesondere die Ein- und Zweifamilienhäuser, die vermehrt beurkundet werden. Allein im ersten Halbjahr waren es 1.150 Stück – gegenüber 947 im Jahr 2023. Aber die Wahrheit ist auch, dass diese Zahl den vorvergangenen Jahren hinterherhinkt. Doch ist nicht der Weg das Ziel?

Der Ist-Zustand 

Aktuell präsentiert sich die Stimmung besser als noch 2023 – was jedoch auch nicht wirklich schwierig war. Das vergangene Jahr wird wohl überall als der Tiefpunkt angesehen. Ob sich besagte Stimmung sowie das wiedergewonnene Vertrauennach der Trump-Wahl (oder vielleicht auch gerade deswegen) weiter verbessern werden, lassen wir einmal dahingestellt. Auch die Auswirkungen der chaotischen Zustände um die deutsche Regierung auf den Markt mag wohl keiner genau beurteilen. 

Tatsache ist jedoch, dass die Nachfrage zugenommen hat. Das dürfte vor allem an der Beruhigung in der Zinslandschaft liegen. Und dabei wird nicht nur nach Mietobjekten gesucht, sondern auch nach Kaufimmobilien. Jedenfalls nach energetisch besser ausgestatteten Wohnungen und Häusern. Die Energieklassen E und schlechter würden preislich derzeit „abgestraft“. Doch das ist nicht nur in Berlin so. Der viel zitierte „Habeck’sche Heizhammer“ (auch GEG) genannt, hat Spuren hinterlassen, obwohl er nicht einmal ansatzweise so umgesetzt werden muss wie befürchtet. Was auch in die Analyse des Ist-Zustandes einfließen muss: Die Kaufpreise sind zwar keine 100 Prozent höher als vor zehn Jahren, aber immer noch rund 70 bis 80 Prozent.

Wer also 2015 gekauft hat, macht bei einem Verkauf sicher keinen Verlust, sondern nur etwas weniger Gewinn. Das sollte sich jeder potenzielle Verkäufer vor Augen führen. Klar ist auch, dass es sich nach den Boomzeiten anders anfühlt.

Wohin geht die Reise? 

Aufgrund des fehlenden Neubaus sei das Angebot in Berlin so eng, dass die Preise im Bestand gar nicht großartig weiter fallen könnten, wird berichtet. Da die Zinsen jedoch weiterhin recht hoch sind – im Vergleich zu den Boomzeiten –, könnte diese Diskrepanz auch weiterhin für lediglich verhaltene Umsätze sorgen. Schließlich war es immer so, dass, wenn die Zinsen niedrig waren, die Preise entsprechend hoch rangierten. Waren die Zinsen hoch, gab es niedrige Preise. Diese „Waage“ passt aktuell noch nicht ganz, doch nach Meinung vieler Experten sei man auf dem Weg dorthin. Da war er wieder, der Weg...

Hier ist dann der qualifizierte Makler gefragt, dem Verkäufer entsprechend zu skizzieren, warum seine Immobilie marktgerecht (und damit womöglich etwas niedriger, als es seiner Vorstellung entspräche) eingewertet werden muss. Denn auf der Käuferseite stehen zumeist Menschen, für die nicht der Himmel, sondern die Finanzierung der Bank die Grenze darstellt. Eine echte und oftmals beratungsintensive Herausforderung für die Immobilienexperten der Hauptstadt.

Jetzt erst recht 

Eines ist klar: Mit chaotischen Zuständen und Krisen kennt man sich aus in der Haupstadt. Und dass diese Zustände auch ihren Reiz haben, ist hinlänglich bekannt. Warum sollte sonst Friedrichshain in der internationalen Presse als einer der coolsten Stadtteile der Welt gefeiert werden? Ob man die Stadt nun mag oder nicht, sie ist die einzige echte Metropole Deutschlands und offensichtlich „the place to be“. Und letztlich kommt zwischen Havel und Spree nach wie vor jeder auf seine Kosten. Nur sind diese eben inzwischen deutlich höher als früher. Im Bereich der Immobilien gilt das übrigens flächendeckend – seien es nun Mitte, Kreuzberg und Friedrichshain, Prenzlauer Berg, Charlottenburg und Zehlendorf oder Randlagen mit hoher Lebensqualität, wie Frohnau und Köpenick-Friedrichshagen. An interessanten Alternativen mangelt es Berlin sicher nicht.

Seitenblick auf Potsdam 

Der Klassenprimus der Metropolregion Berlin befindet sich allerdings auf der anderen Havelseite – jenseits der berühmten Glienicker Brücke. Wie drückte es bereits im vergangenen Jahr ein Experte aus: „Potsdam ist dort, wo Berlin am schönsten ist.“ Eigentlich sagt dieser Satz alles über die brandenburgische Landeshauptstadt aus. Potsdam ist eine Welt für sich. Ein lebendiges Museum mit jeder Menge historischer Sehenswürdigkeiten und idyllischen Wasserlagen. Dass dieses Umfeld seine Liebhaber, aber eben auch seinen Preis hat, liegt auf der Hand. Und auch wenn es selbst hier, auf der „Insel der Glückseligen“, in der jüngsten Vergangenheit Rückgänge in Sachen Nachfrage und Preise gab, ändert das nichts an der Tatsache, dass Potsdam zu den gefragtesten und werthaltigsten Adressen in Deutschland zählt.