Regeln für den Kauf: Was muss ich bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung beachten?

Was soll es sein – Neu- oder Altbau? Diese Frage gilt es zuerst gründlich abzuwägen und zu beantworten.

Regel 1: Das Gefühl muss stimmen

Sanierter Altbau oder ein Neubau mit höchsten energetischen Standards: Wie soll Ihre Traumimmobilie aussehen? Stuck an der Decke versus ökologisches Gewissen, Altbau-Charme versus niedrige Nebenkosten: Wofür schlägt Ihr Herz, wenn es um Ihre eigenen vier Wände geht? Lassen Sie sich davon leiten. Sie werden schließlich lange in Ihrer neuen Wohnung leben. Allerdings sollten auch der geforderte Preis und der Wert im richtigen Verhältnis zueinander stehen. Und: Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren gestiegen. Hier gilt es vielleicht Abstriche von den ursprünglichen Plänen zu machen. Neue Fördermodelle für erneuerbare Energien und Nachrüstung können eine wichtige Rolle spielen.

Regel 2: Suche erweitern

„So, wie wir heute wohnen, nur etwas größer“ – das ist eine der häufigsten Angaben von Wohnungssuchenden. Der Wohnungsmarkt ist in den gefragten Gegenden der Städte im Jahr 2023 weiterhin sehr eng, und das Angebot wächst zur Zeit nicht wirklich. Da hilft nur, sich in vergleichbaren Stadtvierteln umzuschauen, den Suchradius zu erweitern und die Vorzüge neuer Ortsteile kennenzulernen. Dann klappt es auch mit dem Wohnungskauf.

Regel 3: Die Lage bestimmt den Preis

Aber was ist eigentlich „Lage“? Innerhalb des Hauses (Erdgeschoss oder weiter oben, Sonnenbalkon oder Nordseite, Vorderhaus zur Straße oder ruhiger Seitenflügel), innerhalb einer Straße (richtige Straßenseite, direkt an der Bushaltestelle etcetera), innerhalb eines Viertels (an der Durchgangsstraße, neben dem Busdepot?) und innerhalb einer Stadt (angesagtes Szeneviertel oder Stadtteil im Dämmerschlaf) – je besser die Lage, desto teurer die Wohnung. Bei der Entscheidung für eine Wohnung spielen diese Faktoren heute genauso eine Rolle wie in fünf oder zehn Jahren, wenn die Wohnung wieder verkauft werden soll.

Regel 4: Der Zuschnitt muss passen

Flexibilität ist Trumpf. Wird aus einem Kinderzimmer ein Arbeits- oder Gästezimmer? Was, wenn sich weiterer Nachwuchs ankündigt oder ein Elternteil in die Wohnung ziehen soll? Bietet der Grundriss die notwendige Flexibilität, um aus einem größeren zwei kleine Zimmer und diese Lösung später wieder rückgängig zu machen? Reicht der Platz im Bad auch dann aus, wenn Sie sich nicht mehr so gut bewegen können? Dies sind wichtige Überlegungen für die Nutzbarkeit der Wohnung durch Sie selbst, aber auch für den Fall, dass Sie die Wohnung einmal vermieten wollen.

Regel 5: Erreichbarkeit ist wichtig

Der öffentliche Bus- und Bahnverkehr, die Parkplatzsituation vor der Haustür und im näheren Umfeld, aber auch die Erreichbarkeit der Wohnung innerhalb des Hauses sind für viele Käufer einer Wohnung wichtige Punkte. Ziehen Sie aus einem Einfamilienhaus im Grünen zurück in die Stadt und planen Ihren Lebensabend in der Wohnung? Dann kann schon eine Schwelle oder kleine Treppe an der Haustür später zu einem fast unüberwindbaren Hindernis werden. Endet der Fahrstuhl auf der gleichen Höhe wie die Wohnungseingangstür oder liegt eine halbe Treppe dazwischen? Für die jungen Wohnungskäufer kein Thema, aber für ältere Generationen schon.

Regel 6: Die eigene Preisspanne

Kaufpreis „plus x“ und laufende monatliche Kosten: Das sind die beiden Faktoren, die Sie für Ihren persönlichen Kostenrahmen ermitteln müssen. Jede selbst genutzte Immobilie hat ihre Kosten: Nebenkosten für Strom, Gas und Wasser, aber auch die Instandhaltungsrücklage, die Kosten für die Verwaltung und andere Nebenkosten sind zu beachten. Lassen Sie sich das Hausgeld für die Wohnung genau auflisten – nach Möglichkeit nicht nur in einer Pauschalsumme. Prüfen Sie die einzelnen Kosten und hinterfragen Sie diese. Das so genannte Hausgeld kommt zu den warmen Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung hinzu.

Regel 7: Reparaturen und Rücklagen

Als Miteigentümer sind die Kosten der Instandsetzung ab sofort auch Ihre Angelegenheit. Die Gebäudehülle ist das so genannte Sondereigentum und gehört allen Eigentümern der Wohnungen gleichermaßen. Deshalb sind auch die Kosten der Instandsetzung von allen zu tragen. Prüfen Sie deshalb, wie hoch die Instandhaltungsrücklage in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist und welche Investitionen in den letzten Jahren getätigt wurden. Rechnen Sie mit etwa einem Euro je Quadratmeter für die Instandhaltungsrücklage, die Sie im Monat abführen. Übrigens erwerben Sie den Anteil an der Instandhaltungsrücklage für die gekaufte Wohnung mit. Erkundigen Sie sich nach der aktuellen Höhe.

Regel 8: Die WEG – fast wie in der Familie

Wie eine Eigentümergemeinschaft funktioniert, lässt sich bei der Besichtigung nicht erkennen. Gehen Sie doch ein zweites, drittes und viertes Mal zu der Immobilie, gern auch am Abend, am frühen Morgen oder am Sonntagnachmittag. Wie laut ist es in der Umgebung? Wie verhalten sich die Mitbewohner? Fragen Sie den Verwalter nach Streitpunkten in der Verwaltung bei der letzten Eigentümerversammlung.

Regel 9: Mehr Informationen sind besser

Seien Sie beim Zusammentragen der Informationen gründlich. Die Protokolle der letzten Wohnungseigentümerversammlungen, die Beschlusssammlung des Verwalters, Auskünfte des Maklers können helfen, Ihr Bild von der Immobilie und dem Umfeld abzurunden. Versuchen Sie den Hausmeister zu erreichen und sprechen Sie mit ihm über das Haus und die Dinge, die nicht in den Protokollen stehen. Was würde der Hausmeister zum Beispiel als Nächstes reparieren, und gibt es Bewohner, über die sich die Hausgemeinschaft immer wieder ärgert? Auch die Beiräte in der WEG sind wichtige Ansprechpartner.

Regel 10: Die Kaufentscheidung

Haben Sie alle Kosten berücksichtigt? Steht die Finanzierung und schätzt die Bank die Immobilie genauso (gut) ein wie Sie? Haben Sie den Preis mit Angeboten aus dem Umfeld verglichen und ist das Verhältnis angemessen? Stimmen Lage und Erreichbarkeit mit Ihren Wünschen überein – und haben Sie insgesamt ein gutes Gefühl? Welche weiteren Kosten kommen auf Sie zu, etwa durch schon beschlossene Erneuerungsmaßnahmen in der WEG? Dann treffen Sie Ihre Entscheidung für die Immobilie und vereinbaren Sie den Notartermin, um den notariellen Kaufvertrag zu beurkunden.