Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung - worauf kommt es an?

Die Alternativen am Kapitalmarkt sind nicht sehr reichhaltig, wenn es um die Erzielung von Renditen geht. In Zeiten von Negativzinsen und schwankenden Aktienmärkten ist eine sichere Verzinsung des in einer vermieteten Eigentumswohnung angelegten Geldes eine wirklich bedenkenswerte und oft lohnende Alternative.

Vermietbarkeit und Mietvertrag

Indexmietverträge koppeln die Mietentwicklung an die Inflation. In Zeiten von höherer Inflation kann dies für Eigentümer eine interessante Variante sein. Schauen Sie, ob die vermietete Wohnung einen Indexmietvertrag hat. Bei neuen Verträgen sollten Sie den Abschluss eines Indexmietvertrages prüfen. Zur Information: Beim Indexmietvertrag wird die Miete an die Preisentwicklung der Verbraucherpreise angepasst. Dafür erfolgt keine Mieterhöhung im Rahmen der so genannten ortsüblichen Vergleichsmiete. Vereinfacht ausgedrückt, steigt die Miete mit der Inflationsrate. Die Vermietbarkeit lässt sich gut mit einer Wohnmarktanalyse prüfen. Daraus ergeben sich die Mieten, die gerade für andere zur Vermietung stehende Wohnungen verlangt werden. Sie können so erkennen, ob aktuell viele Wohnungen in der Umgebung angeboten werden.

Wie gehe ich vor?

Bei einer selbst genutzten Immobilie kommt es auf den „Wohlfühl-Faktor“ an. Die vermietete Eigentumswohnung muss dagegen einem möglichst großen Kreis potentieller Mieter gut gefallen, die dort dann einziehen sollen. Zuschnitt, Lage und Ausstattung der Wohnung müssen nicht auf die eigenen Wünsche, sondern auf die Anforderungen Ihrer zukünftigen Mieter zugeschnitten sein. So vermeiden Sie Leerstand, der den Kapitalanleger – also Sie – Geld kostet.

Innenstadt oder Randlage?

Über die Immobilienweisheit „Lage, Lage, Lage“ haben Sie in diesem Ratgeber bereits gelesen. Der Zuzug oder Wegzug von Bevölkerung in einer Stadt, die Arbeitsplatzsituation, Ansiedlung neuer Firmen oder die Entwicklung eines neuen Wohngebiets können sich positiv auf die Vermietbarkeit einer Wohnung auswirken. Wenn die Preise in der Innenstadt zu stark angestiegen sind, lohnt auch ein Blick etwas weiter nach draußen. Dort sind die Preise oft etwas niedriger.

Mikro-Lage

Ist eine Bushaltestelle genau vor der Tür? Für den einen ist das eine gute Verkehrsanbindung, für den anderen ein Ärgernis. Dachgeschosswohnungen gelten als besonders beliebt, wenn es einen Fahrstuhl im Haus gibt. Dagegen sind Erdgeschosswohnungen in einem Haus häufig am günstigsten.

Wie groß und welcher Zustand?

Wollen Sie an eine Partei oder auch an eine Wohngemeinschaft vermieten? Ein kleineres Zimmer kann als Arbeits- oder Kinderzimmer genutzt werden. Für eine WG ist dies aber vielleicht ein Ausschlusskriterium, weil diese Zimmer ähnlichen Zuschnitts bevorzugt. Wenn eine Wohnung als barrierearm eingestuft wird, erhöht dies die Vermietungschancen bei älteren Mietern. Muss renoviert werden oder stehen Renovierungen im Haus an? Lassen Sie sich nicht vom ersten Eindruck blenden und forschen Sie genauer nach, wenn es um den Zustand des Hauses geht. Dabei kann es auch um Ihren Geldbeutel gehen, wenn die Eigentümer des Hauses für die Instandsetzung finanziell herangezogen werden.

Vermietete Wohnungen sind oft günstiger

In der aktuellen Wohnungsmarktsituation sind vermietete Wohnungen oft günstiger als bezugsfreie. Auch aus diesem Grund kann sich die Anschaffung einer Wohnung zur Kapitalanlage lohnen.

Eigenbedarfskündigung nicht überschätzen

Viele Erwerber vermieteter Wohnungen spekulieren darauf, nach dem Kauf der Immobilie die bisherigen Mieter zu kündigen und Eigenbedarf geltend zu machen. Die Rechtsprechung zu erfolgreichen Eigenbedarfskündigungen ist sehr umfangreich. Das zeigt, dass eine solche Kündigung kein Selbstgänger ist. Es spielen sowohl die Position des neuen Eigentümers als auch die der Mietpartei eine wichtige Rolle. Sie sollten unbedingt einen Rechtsanwalt konsultieren, wenn Sie planen, eine Wohnung zu kaufen und nach dem Kauf den Eigenbedarf geltend zu machen.