Gründe für das Investieren in Wohnimmobilien
Gestiegene Zinsen und ein uneinheitlicher Preistrend haben den Immobilienmarkt vielerorts neu aufgestellt. Aber das Interesse an Immobilien ist noch immer sehr hoch
Weiterhin gilt, dass der Immobilienkauf mit viel Zeit und umsichtig geplant werden sollte. Die Kaufpreise machten in 2023 überall mindestens eine Seitwärtsbewegung oder gingen vielfach sogar zurück. Und die Zinsen sind deutlich gestiegen. Im historischen Vergleich sind sie aber weiterhin niedrig.
Sicherheit
Wie auch in den Vorjahren ist das Bedürfnis nach Sicherheit und einem festen Anker ein wichtiger Grund für die Entscheidung zugunsten des Kaufs einer Immobilie. Die Erfahrungen aus der Corona-Zeit haben diesen Wunsch noch verstärkt. Das Interesse an Wohneigentum ist weiterhin sehr hoch. Das zeigen die von den Immobilienportalen veröffentlichten Zugriffszahlen auf digitale Immobilienannoncen.
Vor allem die gestiegenen Zinsen und die Unsicherheit bei zukünftigen warmen Nebenkosten haben aber die Kontaktanfragen und Besichtigungstermine bei Immobilienmaklern zurückgehen lassen. Die Vermarktungszeit für eine einzelne Immobilie steigt gerade an. Es besteht demnach nicht mehr so viel Entscheidungsdruck bei Kaufinteressenten.
Kaufpreis
Weiterhin gilt es, in Ruhe Preise zu vergleichen und Finanzierungskonditionen abzuwägen. Beachten Sie auch die Kaufnebenkosten, vor allem die nicht umlagefähigen Kosten.
Gestiegene Zinsen
Im langfristigen Vergleich sind die Hypothekenzinsen weiterhin sehr günstig. Zugleich kann aber wieder eine niedrigere Tilgung vereinbart werden, so dass die Gesamtbelastung nicht so stark gestiegen ist, wie dies vielfach schwarzgemalt wird. Bei dem aktuellen Zinsniveau von rund fünf Prozent und einer Tilgung von einem Prozent müssen Immobilienkäufer mit ei ner Gesamtbelastung von bis zu sechs Prozent rechnen. Noch zu Beginn des Jahres 2022 lag diese Gesamtbelastung eher bei 3,5 Prozent.
Immobilien bleiben erschwinglich
Aus dem Verhältnis von verfügbarem Einkommen, den Zinsen als Finanzierungskosten und dem Kaufpreis für die Immobilie wird der sogenannte Erschwinglichkeitsindex berechnet. Dieser zeigt für viele Standorte weiterhin einen Wert an, der den Kauf einer Wohnimmobilie finanzier bar bleiben lässt.
Altersvorsorge
Viele Käufer einer eigenen Wohnung oder eines eigenen Hauses sorgen mit dem Kauf für das Alter vor. Die eigene Wohnimmobilie ist noch immer einer der wichtigsten Bausteine für die private Altersvorsorge. Angesichts unsicherer Renten wird dieses Argument immer bedeutsamer für Immobilienkäufer.
Steuern sparen
Die selbst genutzte Immobilie als Steuersparmodell ist nur dann in Erwägung zu ziehen, wenn zum Beispiel eine Denkmal Abschreibung in Betracht kommt. In der Regel wird das jedoch nicht der Fall sein – auch nicht durch die neue degressive AfA bei Neubauten. Käufer einer Immobilie als Kapitalanlage, die diese vermieten wollen, können die anfallenden Kosten steuerlich geltend machen. Auch bei Immobilien in Sanierungsgebieten gibt es zusätzliche Vorteile für Kapitalanleger, die das Investment lohnend machen können.
Checkliste
So klappt's mit dem Kauf der eigenen Wohnung
✔ Angebote für Immobilien vergleichen
✔ Vor- und Nachteile abwägen
✔ Besichtigen!
✔ Ehrlicher Kassensturz – was kostet alles in allem die Immobilie? (Kaufpreis, Nebenkosten, Provision, Notar, Renovierung etc.)
✔ Wie viel Eigenkapital ist da? (Eventuell zusätzlich ansparen, zum Beispiel über Bausparvertrag, und Kauf verschieben, Familien- oder Firmendarlehen prüfen)
✔ Kreditangebote vergleichen
✔ Monatliche Belastung ermitteln
✔ Faustregel: nicht über 30 bis 35 Prozent des verfügbaren Einkommens
✔ Von einem Sachverständigen die Immobilie unabhängig bewerten lassen (Verkehrswertgutachten einholen)
✔ Zinsbindung festlegen (zehn Jahre oder sogar länger), niedrige Tilgung vereinbaren!
✔ KfW-Mittel berücksichtigen
✔ Zahlungsplan bei Banken beachten (Abbuchungen monatlich oder quartalsweise)
✔ Sondertilgung vereinbaren
Expertentipp
„Ein knappes Gut“
Makler Marc Odenthal über Vorteile von Wohnimmobilien
BELLEVUE: Warum sind Wohnimmobilien gerade jetzt das richtige Investment?
Marc Odenthal: Wohnraum ist jetzt und auch in Zukunft knapp – sieht man sich rückläufige Baugenehmigungen und die fehlende Entspannung bei den Baukosten an. Die Preise für Bestandsimmobilien sind teilweise deutlich gefallen, Verkäufer sind zu Verhandlungen bereit. So kann man jetzt selbst bei einem Zinsniveau von über 4 Prozent zu günstigeren Kaufpreisen erwerben. Die monatliche Finanzierungsrate liegt zwar weiterhin über einer monatlichen Belastung im Vergleich zur Miete, aber das wird sich kurz bis mittelfristig ändern.
Welches Segment empfehlen Sie?
Ich würde vermietete Bestandsimmobilien genauer betrachten, die als Kapitalanlagen angeboten werden. Die meisten ETW liegen bei Renditen von 3 bis 5 Prozent, bei vergleichsweise moderaten Mieten und attraktiven Quadratmeterpreisen. Hier ist perspektivisch Steigerungspotential gegeben – in allen Bereichen. Zum anderen sind Neubauten nicht außer Acht zu lassen. Der Einstieg ist mit höheren Preisen verbunden, aber man kann mit deutlich niedrigeren Energie- und Nebenkosten rechnen.
Welchen Tipp geben Sie Ihren Kunden?
Aufgrund erster kleinerer Positivsignale am Markt würde ich das Thema Kauf nicht auf die lange Bank schieben. Jetzt gilt es smart zu verhandeln, um einen guten Einstieg beim Erwerb zu finden. Mit Abflauen der Inflation und einer gewissen Stabilität auf dem Energiesektor werden sich die Preise bald wieder erholen und sich vielleicht in eine andere Richtung entwickeln.
KONTAKT
Marc Odenthal Immobilienmanagement,
www.oim-koeln.de,
Tel.: (0221) 80 13 31 71
BEL 01/24