Ferienimmobilie als Geldanlage: Tipps für Investoren

Auch wenn die Nachfrage im Vergleich zu den vergangenen Boomjahren nachgelassen hat, der Wunsch vieler Menschen nach einem Ferienhaus oder einer Wohnung an Nord- oder Ostsee, an einem beliebten See, in reizvoller Landschaft, in den Mittelgebirgen oder im Alpenvorland ist nach wie vor ungebrochen. Als Wertanlage, als Urlaubsziel mit Familie und Freunden oder als Investition, die man anfassen und kontrollieren, gestalten und steuern kann. Gerne auch als Kombination aus allem. Generell gilt: Ein attraktives Ferienhaus oder eine hübsche Fe rien wohnung in einer attraktiven deutschen Urlaubsregion können eine durchaus lohnende und sichere Geldanlage sein – wenn die Rahmenbedingungen stimmen und wenn von Beginn an elementare Regeln beherzigt werden. Diese zu verstehen und zu verinnerlichen ist auch für Anfänger im Immobilienbusiness keine Raketenwissenschaft. Wir haben uns bei der Zusammenstellung dieser Regeln von Entwicklern touristischer Resorts, Vermietern von Ferienhäusern sowie Maklern aus Ferienregionen beraten lassen und auf den nächsten Seiten die wichtigsten Kriterien zusammengefasst, die bei einer zur Ferienvermietung geeigneten Immobilie stimmen müssen.

Die Lage ist entscheidend

Es klingt banal, aber „Lage, Lage, Lage“ ist nun mal das A und O im Immobilien business – auch bei Ferienimmobilien. Das schönste Haus nutzt gar nichts, wenn es am falschen Ort steht. Deshalb sollte eine gut vermietbare Ferien immobilie in einer bekannten, beliebten und oft „gegoogelten“ Ferienregion liegen. Nur so sind optimale Auslastung und lukrative Mieteinnahmen zu realisieren. Lieber das Geld in ein kleineres Objekt am richtigen Ort investieren als in ein großes Haus am falschen Platz. Hat man sich für eine Region entschieden, kommen die sogenannten „Makro kri te rien“ ins Spiel. Hierzu zählen die Wahl des Ortes, die Verkehrsanbindung, das Angebot an Freizeitaktivitäten und Geschäften. Die Immobilie sollte so nah wie möglich an einem bestenfalls ganzjährig belebten Ort liegen. Mieter für die Sommermonate zu finden ist auch bei abgelegenen Immobilien kein Problem, aber in Vor-, Nach- und Neben saison entscheiden die Vorteile der guten Lage. Es müssen nicht unbedingt „ganzjährig geöffnete“ Inseln oder Ferienorte sein, aber es sollte zumindest ein bisschen was los sein. Nichts ist gruseliger, als allein im Herbst in einer Feriensiedlung zu wohnen. Je dichter an Wasser und Stadtzentrum, Geschäften und Restaurants, desto besser.

Nächster Fokus ist die sogenannte „Mikrolage“. Hier geht es um die spezielle Lage der Immobilie innerhalb des Ortes. Ideal ist, wenn Balkon und Garten nach Süden ausgerichtet sind. Nicht empfehlenswert ist die Lage an einer Hauptverkehrsstraße oder am Bahndamm. Am besten ist eine zentrumsnahe, aber ruhige und gepflegte Seitenstraße. Besonders bei Wohnungen zählt die Aussicht. Meerblick ist natürlich ein echter Pluspunkt und „Verkäufer“.

Ganz wichtig: Achten Sie unbedingt darauf, dass die Immobilie in einem Wohnviertel und/oder einer Anlage liegt, in der auch an Feriengäste vermietet werden darf!

Haus oder lieber Wohnung?

Ein Blick auf die Zielgruppe hilft bei der Wahl des Objekts. Häuser und Wohnungen sind ungefähr gleichermaßen nachgefragt – Häuser vor allem bei Familien, Wohnungen vor allem bei Paaren oder Singles. Beliebte Größen bei Wohnungen sind 50 bis 70 Quadratmeter und zwei Schlafzimmer, bei Häusern 80 bis 120 Quadratmeter und drei Schlafzimmer. 85 Prozent der Mieter von Ferienimmobilien sind zwischen 30 und 60 Jahre alt, kommen also meist mit der Familie. Der Großteil reist mit dem Auto an. Von daher sollte es mindestens einen Stellplatz geben. Bei Wohnungen ist auch ein Fahrstuhl von Vorteil.

Die durchschnittlich gezahlte Wochenmiete pro Objekt liegt laut aktuellen Studien bei knapp 700 Euro in der Nebensaison und gut 850 Euro in der Hauptsaison. Über 1.200 Euro Miete pro Woche leisten sich nur 25 Prozent der Urlauber. Die durchschnittliche Verweildauerbeträgt ungefähr zwölf Tage. Rund 60 Prozent der Buchungen entfallen in der Regel auf die Monate Juli bis September.

Der Trend geht seit Jahren zu kürzeren, aber häufigeren Urlauben. Für ein (verlängertes) Wochenende sind Anreisezeiten von maximal zwei Autostunden ideal. Das reicht zwar nicht für eine Fahrt nach Sylt oder Rügen, ist aber ein echter Pluspunkt von Ausflugszielen nahe den Metropolregionen.

Ausstattung

Ganz wichtige Punkte sind Ausstattung und Einrichtung einer Ferienimmobilie. Gefragt ist keine Ansammlung von ungeliebten Erbstücken und ausgedienten Möbeln, sondern eine wertige, pflegeleichte, ansprechende Einrichtung – gern auch im jeweils passenden maritimen, ländlichen oder alpinen Stil. Auf persönliche Dinge wie Familienfotos oder Ähnliches sollte weitgehend verzichtet werden. Der Gast soll sich mindestens so wohl wie zu Hause fühlen. Wichtig sind gute Betten, schöne Bäder, eine komplette Küchenausstattung, einfach zu bedienende Beleuchtungs, TV, Heizungsund Klimatechnik sowie natürlich schnelles und zuverlässiges WLAN. Kamin, Sauna und ein Gasgrill erweitern das Gästepotential ebenso wie spezielle Ausstattung für Kleinkinder oder die Möglichkeit, den Hund mitzubringen.

Nebenkosten

Auch beim Kauf einer Ferienimmobilie fallen einmalig Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls auch für den Makler an. Zu sammen betragen sie in der Regel noch einmal zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises. Bei gebrauchten Immobilien ist meist eine Renovierung fällig, neue Immobilien müssen gestrichen, eingerichtet und aus gestattet werden. In die Kalkulation müssen auch die jährlichen und in letzter Zeit gestiegenen Kosten für Heizung, Wasser, Strom, Gemeinschaftskosten, Wohngeld, Ver siche rungen, Reparaturrücklagen, Müllabfuhr, GEZ, Grundsteuer, Internet, Telefon et cetera einfließen. Diese Kosten können nicht – wie zum Beispiel bei einer klassischen Mietwohnung – größtenteils auf den Mieter übertragen werden, sondern müssen bereits im Wochenoder Tagesmietpreis eingerechnet und enthalten sein. Als Faustregel gilt: Mit vier Euro Nebenkosten pro Monat und Quadratmeter ist man auf der sicheren Seite.

Steuern: Vor- und Nachteile

Fiskalische Aspekte sind immer nur das Sahnehäubchen. Kaufen Sie nie eine Immobilie, die sich nur über Steuervorteile rechnet! Das ging schon bei den Bauherrenund vielen Sonder-AfA-Objekten schief. Eine gute Immobilie muss sich auch ohne steuerliche Subventionen rechnen. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater genau erklären, welche Möglichkeiten es gibt, welche Rechte und Pflichten, Vor- und Nachteile, Chancen und Risiken auf Sie als Vermieter und kleines Touristik unternehmen zukommen. Das ist keine ganz leichte Materie.

Rentabilität

Eine gute Immobilie erwirtschaftet in der Regel eine jährliche Rendite von drei bis vier Prozent. Es gibt auch Ferienobjekte, die sechs oder acht Prozent, ja sogar zweistellige Renditen schaffen. Da rüber kann man sich dann freuen, man sollte aber auf keinen Fall davon ausgehen. Rechnen Sie realistisch. Ein verregneter Sommer zum Beispiel kann ganz schnell jede Planung verhageln. Auch hier gibt es eine Faustregel: Mit rund 120 vermieteten Tagen pro Jahr sollte sich eine Immobilie finanziell selbst tragen. Von Mitte Juni bis Mitte September ist eine gute Immobilie in der Regel sicher gebucht. Hinzu kommen die Feiertage sowie ein paar Wochen im Frühling und Herbst.

Service: die kleinen Gesten

Pflegen Sie Ihre Kunden! Ein Strauß Blumen oder eine Flasche Wein und ein netter Willkommensbrief mit Einkaufs- und Restauranttipps erfreuen jeden Gast. Mit kleinen Gesten lässt sich enorm viel bewirken. Wer kümmert sich um Schlüsselübergabe, Kurtaxe, kleine Reparaturen und Endreinigung, wenn man nicht selbst an Ort und Stelle oder in der Nähe der Immobilie wohnt? Aus der Ferne ist dies alles schwer zu organisieren. Theoretisch kann es noch klappen, aber die Praxis sieht meist anders aus. Was soll man in 300 Kilometer Entfernung machen, wenn die Kaffeemaschine ihren Geist aufgegeben hat oder der Schlüssel am Strand verloren gegangen ist?

Deshalb muss man sich in den meisten Fällen eine seriöse örtliche Agentur suchen. Eine gute Agentur verlangt für das „Rundum-sorglos-Paket“, also Vermarktung und Vermietung, zwischen 20 und 30 Prozent der Mieteinnahmen. Auch das muss bei Kalku lation und Preisfin dung berücksichtigt werden.

Fazit

Wie eingangs erwähnt, sind die Grundvoraussetzungen für eine nachhaltig gute Ferienimmobilie im Prinzip ganz logisch und einfach – man muss eigentlich immer nur von sich selbst ausgehen. Welche Standards erwarte ich ganz persönlich von einem Feriendomizil? Diese vollends zu erfüllen ist die Pflicht. Was würde mich positiv überraschen? Was macht den Gast zum Stamm gast? Das ist die Kür einer erfolgreichen Ferienimmobilieninvestition.