Darf ich die eigene Wohnung als Ferienobjekt vermieten?

Eine Wohnung ist zum Wohnen da. Soll aus der Wohnung ein Büro werden, dann gilt dies als Zweckentfremdung. In Zeiten knappen Wohnraums ist es verständlich, wenn die Städte und Gemeinden genauer hinschauen, wer eine Wohnung zu welchen Zwecken nutzt. Es sollen möglichst viele Wohnungen zum dauerhaften Wohnen zur Verfügung stehen. In den guten Wohnlagen könnten sonst auch Anwaltskanzleien, Arztpraxen und Beratungsfirmen in die attraktivsten Wohnungen einziehen und so diese Immobilien dem freien Wohnungsmarkt entziehen. Damit dies nicht geschieht, gibt es in vielen Bundesländern Rechtsverordnungen, die die Zweckentfremdung von Wohnungen unterbinden, zumindest aber eine behördliche Genehmigung für die neue Nutzung fordern.

Anwaltskanzlei in der Wohnung?

Gleichzeitig werden aber auch den Käufern einer Wohnung zur Kapitalanlage mit diesen Vorschriften Grenzen bei der Vermietung ihrer Wohnung gesetzt. Sie interessieren sich für den Kauf einer Altbauwohnung? Ihnen schwebt vor, diese Wohnung an eine Kanzlei für einen höheren Mietzins als für eine Wohnung zu vermieten? Dann wird die Zweckentfremdungsverordnung dies voraussichtlich nicht zulassen.

Teilgewerbliche Nutzung

Die teilgewerbliche Nutzung einer Wohnung mit bis zu 50 Prozent Gewerbeanteil ist in der Regel zulässig. Keinen Unterschied bei der Vermietung an Feriengäste macht es, ob eine Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet wird. Wenn die Zweckentfremdungsverordnung greift, dann gilt diese auch für komplett möblierte Wohnungen.

Vermietung an Feriengäste

Viele Städte haben auf die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen an Feriengäste reagiert. Manche Wohnungseigentümer nehmen den höheren Aufwand bei der Vermietung in Kauf und versuchen, eine höhere Gesamtmiete durch die Ferienvermietung ihrer Wohnung zu erzielen. Internetportale wie Airbnb, Wimdu und andere unterstützen die Vermieter dabei. Diese Nutzung ist der Politik ein Dorn im Auge, und die Zweckentfremdungsverordnungen sind in dieser Hinsicht angepasst worden, so dass auch die kurzzeitige Vermietung der Wohnungen an wechselnde Gäste unter die Zweckentfremdung fällt.

In Berlin gilt der Fall der „zum Zweck der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung“ als Zweckentfremdung und ist seit 2014 per Gesetz untersagt. Nur noch mit einer behördlichen Genehmigung oder in einigen Ausnahmefällen ist diese Form der Vermietung erlaubt. Auch in Städten wie Köln, München und vielen anderen Großstädten gibt es Sonderregelungen, die die touristische Vermietung von Wohnungen an Feriengäste einschränken oder unterbinden.

Wer als Eigentümer einer Wohnung zur Kapitalanlage nicht mit dem Gesetz in Konflikt geraten will, sollte prüfen, ob die Vermietung einer Wohnung an Feriengäste rechtlich wirklich zulässig ist. Selbst in typischen Ferienregionen kann die Vermietung an wechselnde Feriengäste untersagt sein. Und auch die Teilungserklärung in einer Eigentümergemeinschaft kann diese Form der Nutzung untersagen.