Diese Regeln gelten beim Denkmalschutz

Viele ältere Gebäude sind es wert, erhalten, saniert und gepflegt zu werden. Eine historische Immobilie ist und bleibt etwas Besonderes. Damit sind nicht nur Schlösser, Herrenhäuser oder Jugendstilbauten gemeint, sondern auch Bauten aus einer bestimmten Epoche, zum Beispiel die ersten Hochhäuser der Nachkriegszeit oder außergewöhnliche Industriegebäude. Welches Gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird, ist Hoheit der Länder. Es gilt das jeweils landeseigene Denkmalrecht.

Der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie gleicht der berühmten Medaille mit zwei Seiten: auf der einen Seite die Einzigartigkeit der Immobilie und die Steuervorteile, auf der anderen Seite hohe, teilweise auch unerwartete Restaurierungskosten und strenge Auflagen.

Renovierungskosten steuerlich geltend machen

Zunächst die guten Nachrichten: Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwirbt und renoviert, besitzt nicht nur ein Gebäude mit Geschichte, sondern kann auch einen Großteil der Renovierungskosten über viele Jahre steuerlich geltend machen. Wer einen hohen Steueranteil zahlt, für den kann sich Denkmalschutz richtig lohnen.

Es gibt zwei Möglichkeiten. Wer die Immobilie als Investment betrachtet und nicht selbst darin wohnt, kann 100 Prozent der vom Denkmalschutzamt anerkannten Modernisierungskosten über zwölf Jahre als Werbungskosten geltend machen: acht Jahre lang neun Prozent und vier Jahre lang sieben Prozent. Obendrauf gibt es noch die Abschreibung des Kaufpreises für die Altbausubstanz – 2,5 Prozent jährlich für Bauwerke, die vor 1925 errichtet wurden, ab 1925 dann zwei Prozent. Wer selbst ins Baudenkmal einzieht, kann über zehn Jahre jeweils neun Prozent der Sanierungskosten absetzen. In dem Fall gibt es jedoch keine Abschreibung auf die Altbausubstanz.

Welche Kosten anerkannt werden, darüber entscheidet das Amt für Denkmalschutz.

Außenanlagen zählen meist nicht dazu, auch für schicke Bäder oder neue Einbauküchen gibt es meist nur kleine Pauschalen, die lediglich einen Bruchteil der echten Kosten decken. In der Regel voll anerkannt hingegen werden Heizung, Stromleitungen, Malerarbeiten, ebenso Aufarbeitung oder Erneuerung von Böden, Türen und Fenstern.

Nicht der Eigentümer bestimmt über Form und Farbe seiner Immobilie, sondern das Amt für Denkmalschutz. Da zeigt sich die Kehrseite der Medaille. Es besteht nämlich kein Zweifel daran, wer hier am längeren Hebel sitzt. Interesse und Aufgabe des Denkmalpflegers ist es, sich so dicht wie möglich am Originalzustand zu orientieren. Darf man wirklich Dachfenster installieren oder Balkonkonstruktionen anbauen? Alles Ermessensund Verhandlungssache, ein Geben und Nehmen. Unbedingt empfehlenswert ist der respektvolle und kompromissbereite Umgang miteinander. Generell gilt: Am äußeren Erscheinungsbild des Hauses ist weniger verhandelbar als im Inneren.

Man kauft meist die Katze im Sack

Ein weiterer Nachteil beim Erwerb einer Denkmalimmobilie: Man kauft meist die Katze im Sack, muss die Immobilie vor Beginn der Modernisierungsarbeiten inklusive der versteckten unangenehmen Überraschungen erwerben. Nur dann gelten die Steuervorteile.

Energieeffizienz ist auch bei denkmalgeschützten Immobilien ein Thema, allerdings sind Dämmung und Isolierung bei historischen Immobilien mit ihren geschützten Fassaden, Dächern, Fenstern und Türen oft nicht möglich. Denkmalgeschützte Immobilien benötigen auch keinen Energieausweis.

Was fördert die KfW?

Die KfW fördert die energetische Sanierung zum KfW-Effizienzhaus Denkmal und auch Einzelmaßnahmen wie zum Beispiel den Austausch der Heizungstechnik und die Erneuerung der Fenster.

Denkmal immobilien kosten zwar durch den hohen Einkaufspreis der Altbausubstanz und die anschließende Entkernung und den Wiederaufbau inklusive moderner Ausstattung in der Regel bis zu 20 Prozent mehr als Neubauten, erweisen sich aber aufgrund der hohen Steuervorteile – im Durchschnitt erhalten Kunden bis zu 40 Prozent des Kaufpreises zurückerstattet – „nach Steuer“ sogar als günstiger und wertvoller.