Marktreport Kroatien: Küstengold
Die Ostküste der Adria hat sich in den letzten Jahren stark entwickelt. Luxusprojekte und gehobene Gastronomie ziehen eine neue Käuferschicht an, was den ohnehin belebten Immobilienmarkt noch weiter befeuert
Der Jahreswechsel hat für Kroatien diesmal eine besondere Bedeutung. Denn ab 1. Januar 2023 tritt die Republik offiziell dem Schengen-Abkommen bei und führt den Euro als Zahlungsmittel ein. Vorbei ist dann die Zeit der langwierigen Grenzkontrollen und des umständlichen Geldwechsels.
Doch viele befürchten auch, dass der Euro zum Teuro wird, wie damals bei der Währungsumstellung hierzulande. Mit ein Grund, warum die Immobilienmakler im Sommer 2022 wieder mehr als genug zu tun hatten. Mittlerweile wird mancherorts schon das Angebot knapp, zum Teil wegen Ausverkauf, aber auch weil mancher Eigentümer auf höhere Preise setzt und seine Immobilie vorerst vom Markt nimmt.
Dabei sind die Preise in den letzten fünf Jahren ohnehin kontinuierlich nach oben geklettert. Die Corona-Pandemie hat dem Ganzen noch einen Extraschub gegeben. Kroatien bot als Autoreiseziel vor allem für den deutschsprachigen Raum genau das, was die Lockdown-geplagten Städter suchten: Unabhängigkeit vom Flugverkehr, schnelle Erreichbarkeit, gute Infrastruktur und ein großes Angebot an Ferienhäusern zu moderaten Preisen.
Erreichbarkeit und Vielfalt: Istrien
Die Halbinsel im Westen ist das beliebteste Reiseziel des Landes. Zu den touristischen Schwergewichten zählen das Städtchen Rovinj im Südwesten und die Gegend um die Hafenstadt Porec an der Westküste. Die Region punktet gleich mit mehreren Vorteilen: Das Klima ist milder als an der Ostküste, es gibt keinen Durchgangsverkehr Richtung Süden, und bei einer Anreise von gut sechs Stunden aus Bayern lohnt sich auch mal ein Kurztrip. Die Saison geht von Mai bis Oktober, was die Gegend auch für Ferienvermietung interessant macht.
Istrien hat nicht nur schöne Buchten, sondern auch ein bezauberndes Hinterland zu bieten. Die hügelige Landschaft mit Olivenhainen und Weinbergen erinnert an die Toskana. Kulinarisch ist die Westküste vom Nachbarn Italien geprägt. Trüffel aus Istrien sind in der Gourmetwelt ein fester Begriff, und in den letzten Jahren hat sich eine feine, international anerkannte Gastroszene entwickelt. Auch im Weinbau hat sich einiges getan, junge Winzer haben den kroatischen Wein auf ein neues Niveau gehoben und sammeln dafür regelmäßig höchste Auszeichnungen ein.
Gehoben ist auch das Immobilienangebot in der Region. An der Küste sind vor allem moderne Neubauten beliebt; die schönsten, aber auch teuersten Villen findet man in den Hügeln rund um Porec, der Meerblick mit spektakulären Sonnenuntergängen macht die Gegend zur Toplage. Im Hinterland bestechen Städtchen wie Motovun, Hum oder Groznjan mit ihrem bergdörflichen Charme. Oft suchen Käufer erst an der Küste und entdecken dann ihr Traumhaus im Hinterland, berichtet ein Marktexperte. Für das gleiche Budget gibt es dort mehr Land plus Ruhe und Privatsphäre. Das Angebot an sanierten, originalen Steinhäuschen dort ist inzwischen knapp, doch die meisten Neubauten orientieren sich an dem traditionellen Stil und verbinden ihn mit modernem Wohnkomfort.
Höchste Preise in Rovinj und Porec
Die Preise für eine Neubau-Villa starten im Hinterland bei rund 450.000 Euro, für die erste Meereslinie muss man mittlerweile schon gut zwei Millionen Euro kalkulieren, denn die Küstenlinie ist streng geschützt, Neubauten werden allenfalls noch mit einem Mindestabstand von 60 Metern zum Meer genehmigt. Die absolute Toplage in Istrien ist das Städtchen Rovinj, das wie gemalt auf einer Landzunge im Meer liegt und gerne als das „neue St. Tropez“ bezeichnet wird. Allerdings sind auch die Preise ähnlich zur Côte d’Azur, für eine sanierte Altstadtwohnung mit Blick aufs Meer muss man rund 15.000 Euro pro Quadratmeter rechnen.
Perle der Adria in der Kvarner Bucht
Das historische Seebad Opatija ist das touristische und architektonische Highlight der Kvarner Bucht und wird auch gerne als „Perle der Adria“ bezeichnet. In der Altstadt spürt man noch den Geist der Belle Epoque mit seinen ehrwürdigen Grand Hotels und Prachtbauten. Vom Hafen gehen Fähren auf die beliebten Inseln Krk und Cres, die aber auch direkt über Brücken mit dem Festland verbunden sind. Die meisten „Insulaner“ mit einem Ferienhaus auf einer Insel haben ein Boot, denn Kroatien ist ein Eldorado für alle Skipper. Das dank der Stein- und Kiesstrände glasklare, tiefblaue oder türkisfarbene Meer zählt zu den saubersten Regionen im Mittelmeer. Häufig begleiten Delfine die Bootsausflügler und machen den Tag zu einem unvergesslichen Erlebnis.
Aufgrund seiner ganzjährigen Infrastruktur, bezaubernden Architektur und guten Erreichbarkeit ist Opatija die begehrteste und teuerste Lage in der Kvarner Bucht. Die angrenzende Großstadt Rijeka ist industriell geprägt und deshalb für Ferienimmobilien weniger interessant. Häuser auf Krk oder Cres werden von den Eigentümern auch gerne vermietet.
Die Nachfrage der Urlauber ist hoch, und die Rendite kann je nach Ausstattung, Lage und Vermietungszeit über fünf Prozent betragen. Ferienvermietung ist landesweit sehr einfach, und die Gewinne müssen nur in Kroatien versteuert werden. Der Steuersatz beträgt 13 Prozent für Nicht-Residenten, Deutschland behält sich nur den Progressionsvorbehalt vor.
Inselparadies Dalmatien
Mit über 900 Inseln und 1.200 Kilometern Küste ist Dalmatien die perfekte Urlaubsregion. Aufgrund der schnellen Erreichbarkeit ist Nord-Dalmatien bei Deutschen, Österreichern und Slowenen sehr beliebt. Auf dem Ferienimmobilienmarkt ist Meer(blick) Trumpf – ohne geht nichts, und die Preise sinken deutlich mit jedem Kilometer Entfernung zum Strand. Hotspot ist die Gegend um Zadar mit den Inseln Vir und Pag. Letztere ist landschaftlich sehr reizvoll, aber nicht so gut angebunden wie die Insel Vir, die über eine Brücke mit dem Festland verbunden ist. Vor allem das reichhaltige Strandangebot macht Vir zu einer interessanten Location, da man hier auch in der absoluten Hochsaison noch einsame Buchten findet. Nördlich von Zadar ist das Preisniveau niedriger als südlich davon, was daran liegt, dass der Süden touristisch besser erschlossen ist.
Mitteldalmatien stand bis zu Beginn der Corona-Pandemie eher weniger im Fokus der deutschsprachigen Immobilienkäufer, berichtet ein lokaler Marktkenner. Dabei zählt Split zu den schönsten Städten Kroatiens und ist über den zweitgrößten Flughafen des Landes auch international gut angebunden. Split hat nicht nur schöne Strände, sondern auch kulturell viel zu bieten; der historische Stadtkern mit dem antiken Diokletianpalast ist beeindruckend. In der Nachbarschaft lockt das historische Städtchen Trogir mit seiner berühmten Mischung aus Renaissance-, Barock- und Romanikgebäuden.
Seit Mitte 2020 erlebt die Region einen regelrechten Boom, die Immobilienpreise in Split liegen mittlerweile auf dem Niveau von Dubrovnik, bislang die teuerste Lage an der dalmatischen Küste. In der Hochsaison steht Split dem Trubel von Dubrovnik in nichts mehr nach, Touristen schieben sich durch die Gassen, und die Strände sind voll.
Auch auf den bekannten Inseln Hvar, Brac und Solta tummeln sich im Sommer 2022 die Urlauber. Die Insel Hvar ist als Promi-Insel bekannt, hier feiern Stars und Sternchen gerne auf ihren Yachten und teilen dies in den sozialen Medien.
Positive Prognosen
Nach dem Run der letzten drei Jahre blicken Kroatiens Immobilienmakler weiter durchaus optimistisch in die Zukunft, aber rechnen auch damit, dass sich aufgrund der veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen die Dynamik im Markt etwas abschwächen wird. Die Preise werden weiter steigen, da sind sich alle einig, aber die Kunden sind nicht mehr so schnell entschlossen wie in der Vergangenheit.
Kroatien ist schon seit einigen Jahren kein Schnäppchenland mehr, aber das Preis-Leistungs-Verhältnis ist im Vergleich zu anderen europäischen Ländern immer noch durchaus attraktiv.
„Die Westküste ist die Toplage Istriens, die schönsten Villen liegen bei Porec, aber auch die Ostküste entwickelt sich positiv.“
Helena Premak
„Die Bautätigkeit an der Westküste Istriens reicht nicht aus, um die hohe Nachfrage im Luxussegment zu decken.“
Sinisa Popadic
„Kroatien erlebt in den letzten Jahren einen Imagewandel. Der Markt für Luxusimmobilien hat sich enorm entwickelt.“
Andreas Dussmann
„Wir gehen davon aus, dass schon allein mit der Einführung des Euros die Immobilienpreise 2023 weiter steigen werden.“
Ana-Maria Peica Butkovic
„Die Insel Dugi Otok mit ihren traumhaften Buchten gilt als unentdeckte Perle der Adria. Ein Standort mit Wachstumspotential.“
Andreas Köchy
„Laut einer Erhebung des Statistikamtes Eurostat von 2020 gilt Kroatien als das sicherste Land der Europäischen Union.“
André Tonn
„Istrien bietet Surf & Turf: Toskana-Romantik im Landesinneren und Côted’Azur- Flair an der Küste.“
Patrick Kohl
„Split ist das ,neue Dubrovnik‘! Ein attraktives City-Ziel mit traumhaften Stränden und internationalem Flughafen.“
Mladen Tomasevic
„Ferienvermietung in Kroatien ist lukrativ, gehoben ausgestattete Häuser mit Pool erwirtschaften attraktive Renditen.“
Brigitte Franzen
„Viele unserer Kunden denken langfristig. Heute für den Urlaub und Ferienvermietung, später dann als Altersruhesitz.“
Eva Keller
„In Istrien geht die Saison von Ostern bis in den Oktober, was die Region für Ferienvermietung interessant macht.“
Danijela Neducic
„Aufgrund der hohen Nachfrage herrscht ein Mangel an Immobilien. Kunden sollten schnell und entschlossen handeln.“
Mateja Bogdanic
„Die Insel Vir ist touristisch gut erschlossen und hat so viele Buchten, dass es auch in der Hochsaison nie überlaufen ist.“
Kerstin Karas
„Dank des internationalen Flughafens entwickelt sich Split zur Ganzjahresdestination. Interessant für Eigennutzer und Investoren.“
Dr. Eggert Koch
„Opatija mit seiner Riviera ist aufgrund des milden Klimas das perfekte Ganzjahresziel. Das Immobilienangebot ist hochwertig.“
Pedrag di Leonardo Zamlic
„Die Zahl der verfügbaren Luxusvillen nimmt stetig zu. Auswahlmöglichkeit besteht vor allem im mittleren Preissegment.“
Heiner Reker
Immobilienkauf in Kroatien
Für EU-Bürger ist der Erwerb kroatischer Immobilien einfach, es gibt viele deutschsprachige Makler, bei Bestandsimmobilien empfiehlt sich ein Rechtsbeistand. Ab 1. Januar 2023 wird der Euro als offizielle Währung eingeführt
Fläche 56.594 km2 Einwohnerzahl 4,06 Millionen Bevölkerungsdichte 74 pro km2 Festlandsküste 1.777 km Anzahl der Inseln 1.246 BIP pro Kopf 2021: 14.710 Euro (zum Vergleich: Deutschland 42.918 Euro)
EU-Mitglied seit 1. Juli 2013, ab 2023 Beitritt zum Schengen-Abkommen und Einführung des Euro.
Kaufbedingungen EU-Bürger können Immobilien erwerben, wenn diese sich in einer ausgewiesenen Bauzone befinden. Privatpersonen aus der EU haben die gleichen Rechte wie Einheimische. Nicht-EU-Bürger können mit Zustimmung des Justizministeriums kaufen, sofern das eigene Land ein Gegenseitigkeitsabkommen mit Kroatien geschlossen hat.
Rechtsanwalt Er spielt eine zentrale Rolle, leitet und koordiniert den Kaufprozess. Daher ist es sehr ratsam, einen unabhängigen, seriösen und auf Immobilien spezialisierten Anwalt zu beauftragen. Nicht ratsam ist es, den Anwalt des Verkäufers zu wählen. Zu den wichtigsten Aufgaben des Anwalts gehört es, die Lastenfreiheit des Grundstücks und die Eigentumsverhältnisse zu klären, die in Kroatien kompliziert sein können. Außerdem erstellt er die Verträge und beantragt nach der notariellen Beurkundung die Registrierung des Besitzes im Grundbuch.
Notar Der Notar beurkundet lediglich Verträge. Er stellt sicher, dass alle Dokumente der Transaktion rechtmäßig sind. Allerdings ist es nicht der Notar, sondern der eigene Anwalt, der den Eintrag ins Grundbuch und in die Gerichtsakten für den neuen Eigentümer erledigt.
Nebenkosten Mit 7 bis 10% des Kaufpreises ist insgesamt zu rechnen. Darin enthalten: 1. Grunderwerbsteuer von 3% des Kaufpreises, 2. Rechtsanwalt 1 bis 1,5% (+ 25% Mwst.), 3. Maklercourtage: meist 3 bis 3,5% (+ 25% Mwst.), 4. diverse Gebühren: Notar, Dolmetscher, Grundbuch, An- und Ummeldungen.
Steuern Nach zwei Jahren kann eine Immobilie in Kroatien wieder steuerfrei verkauft werden. Gewinne aus Ferienvermietung werden für Nicht-Residenten mit 13% versteuert, Deutschland behält sich einen Progressionsvorbehalt vor.
