Kroatien: magische Mischung

Da kam in Kroatien letztes Jahr viel zusammen: Corona-Pandemie, Tourismusflaute, Einbruch der Wirtschaft und das Erdbeben in Zagreb. Kein Wunder also, dass nicht wenige Experten purzelnde Preise für die Feriengebiete entlang der Adria prognostizierten. Doch weit gefehlt. 2020 haben sich Häuser und Apartments fast an der ganzen Küste weiter verteuert oder preisstabilisiert. So lag der Preisanstieg im letzten Jahr durchschnittlich bei sechs Prozent. Schon seit 2017 ziehen Kroatiens Immobilienpreise an – in den drei Jahren bis Ende 2019 war je nach Küstenabschnitt ein Wertzuwachs von 14 bis 18 Prozent zu verbuchen. Nach einem schwierigen Start zu Beginn dieses Jahres sind aktuell (Juni 2021) wieder oder weiter steigende Preise zu erwarten – vor allem im Luxussegment.
Die recht krisenresistenten Hauspreise zeigen, dass sich Kroatiens Küste unter den führenden Destinationen Europas für Sommerurlaub und Ferienimmobilien etabliert hat. Die Fangemeinde ist breit gefächert – von Campern und FKK-Anhängern über Sportler, Kulturbegeisterte, Feinschmecker und Familien bis hin zu Milliardären mit Mega-Yachten. Grandiose Naturkulissen bilden über 1.200 Inseln und fast 1.800 Kilometer Festlandsküste in Istrien und Dalmatien. Römer, Venezianer und Österreicher verewigten sich überall mit eindrucksvoller Architektur.
   
Im Hinterland warten Ausflugsziele und Naturparks. Schon die Jugoslawien-Urlauber der 1960er-Jahre bestaunten den Nationalpark Plitvicer Seen, neueste Attraktion seit Juli 2020 ist der „Skywalk Biokovo“ in Dalmatien – ein Glasbodenweg über den Abgrund in über 1.200 Metern Höhe. Nur das Angebot von Golfplätzen bleibt überschaubar. Und lange weiße Strände à la Karibik darf man nicht erwarten. Es dominieren malerische Buchten mit Kieselstrand. Große Pluspunkte für Kroatien sind die Sicherheit und die relativ kurze Anreise. Von Österreich, der Schweiz oder Süddeutschland dauert die Fahrt in die mediterrane Welt nur ein paar Stunden. Nicht nur der Kauf von Immobilien für den Eigenbedarf, sondern auch Investitionen zur touristischen Vermietung sind gefragt. Die Nachfrage für solche Objekte stammt zumeist von ausländischen Käufern.

Relativ günstige Preise

Rund 70.000 Ausländer besitzen bereits eine Immobilie an der kroatischen Adria. Aktuell muss man grob von folgenden Preisen ausgehen: 100.000 Euro für ein Studio-Apartment, 200.000 Euro für ein renoviertes 2-Schlafzimmer-Apartment, 300.000 bis 400.000 Euro für ein Haus ohne Meerblick, 500.000 Euro für eine Villa und 600.000 bis 4 Millionen Euro für eine Villa mit Meerblick. Die Preise variieren je nach Lage, Baujahr, Ausstattung und Erhaltungszustand. Besonders relevant für die Preisfindung ist der Meerblick und die Distanz zum Meer. Nähe zum Wasser schlägt besonders bei Häusern zu Buche –
um 75 Prozent teurer kann ein Haus in direkter Meerlage sein als ein gleichwertiges Objekt, das weiter als 300 Meter von der Küste entfernt liegt. Bei Apartments liegt dieser Aufschlag nur bei etwa 46 Prozent (Analyse von Panorama Scouting GmbH). Was weiter als 20 Kilometer von der Küste entfernt liegt, ist als Ferienimmobilie kaum interessant. Und auch die einzelnen Regionen an der Adria zeigen Unterschiede.

Istrien – mediterrane Genüsse

Die Halbinsel Istrien ist der kosmopolitischste Teil Kroatiens. Die Einflüsse des nahen Italiens sind besonders an der eher flachen Westküste bei Sprache und Küche zu spüren. Geboten wird nicht nur Strandurlaub, sondern auch ein wenig verbautes hügeliges Hinterland mit Weinbergen, Olivenhainen und kleinen gepflegten Dörfern, die an die Toskana oder die Provence erinnern. Von hier stammen teure Trüffel und exquisite Weine. Das Gebiet hat einen festen Platz in den internationalen Gourmetführern und ist ein echter Touristenmagnet. Die Immobilien Istriens werden vor allem von Deutschen, Österreichern und Slowenen gekauft. 33 Prozent der Objekte sind im Besitz von Ausländern. Aktuell sind sowohl moderne Neubauten im minimalistischen Design als auch der traditionelle istrische Stil mit Naturstein begehrt. Als exklusivster und schönster Ort Istriens mit den höchsten Immobilienpreisen sticht Rovinj heraus. Besonders teuer sind Wohnungen in der malerischen Altstadt direkt am Meer. Beliebt sind zudem Hauskäufe im Dreieck Poreč, Motovun, Umag. Laut Silvio Keller von ESK Immobilien lassen sich für Häuser im Wert von 500.000 bis 600.000 Euro bei touristischer Vermietung über eine Agentur rund 25.000 Euro netto pro Jahr generieren (4–5 Prozent Rendite). Die Saison ist hier wegen des interessanten Mix an Freizeitmöglichen lang und geht von Anfang Mai bis Mitte Oktober (20 Wochen).

Kvarner Bucht – Seebäder in allen Preisklassen

Touristisches und architektonisches Aushängeschild an der Kvarner Bucht ist das Seebad Opatija. Es ist Ende des 19. Jahrhunderts als mondäner Kurort der Donaumonarchie gegründet worden, in dem Europas Kaiser und Könige sich ein Stelldichein gaben. Das Flair der K.u.k.-Zeit spiegeln glamouröse Belle-Epoque-Bauten, Grand-Hotels, Pensionen, Villen, Sommerhäuser, Promenaden und Parks wider.
Heute kommen die Käufer von Luxusobjekten ab einer Million Euro oft aus Russland. Für edle Residenzen müssen 3.700 bis 4.200 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden – durchschnittlich sind es in Opatija etwa 3.300 Euro. Zweitteuerste Lage in der Kvarner Bucht ist die Urlaubsinsel Krk. Über eine Brücke zum Festland und den internationalen Flughafen ist Krk sehr gut erreichbar. Preislich gibt es auf der größten Insel Kroatiens (zusammen mit Cres) deutliche Unterschiede. Apartments in erster Meereslinie liegen pro Quadratmeter bei 3.000 bis 4.000 Euro. Exklusive Villen sind auf Krk zwischen 350.000 und 1,5 Millionen Euro zu haben.

Dalmatien – 1.200 Kilometer Küste und über 900 Inseln

Beliebtes Ziel für Deutsche und Österreicher ist Nord-Dalmatien. Das Gebiet weist insgesamt die günstigsten Immobilienpreise an der kroatischen Küste auf. Häuser sind hier ab 140.000 Euro und Apartments ab 80.000 Euro zu haben. Besonders niedrig ist das Preisniveau bei Karlobag und Starigrad sowie auf der Insel Pag (durchschnittlich 1.700 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter). Weiter nach Süden wird es etwas teurer: In der 3.000 Jahre alten Hafenstadt Zadar und der angrenzenden Küste finden sich die Toplagen Nord-Dalmatiens mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 2.700 Euro für Häuser mit Meerblick. „Geheimtipps sind in dieser Gegend die ursprünglichen Fischerdörfer wie etwa Vrsi, das in einer malerischen Bucht mit Sandstand liegt“, erklärt André Tonn von Küsten:Raum Immobilien.

Sehr dynamisch entwickelt sich seit ein paar Jahren der Immobilienmarkt in Mittel-Dalmatien. Das Preisniveau ist insgesamt höher als im nördlichen Dalmatien. Und das gilt ganz besonders für Split, Kroatiens zweitgrößte Stadt (170.000 Einwohner). „Hier entwickelt sich die zukünftige Boomregion der Adria“, sagt Makler Daniel Hikel (Hikel Homes). Tatsächlich haben in Split auch 2020 die Preise weiter angezogen. Mit Durchschnittspreisen von rund 4.000 Euro pro Quadratmeter hat Split inzwischen teilweise das Preisniveau von Dubrovnik, dem bislang teuersten Ort Kroatiens, erreicht. Für die touristische Vermietung sind in Mittel-Dalmatien bislang noch vor allem die Monate Juni, Juli und August relevant, allerdings ist Split durchaus auch im Herbst und Frühjahr gefragt. Split ist eben ein Urlaubermagnet wegen seines lockeren mediterranen Lebensstils und der historischen Altstadt mit dem einzigartigen Diokletian-Palast. Außerdem ist der Hafen das Tor zu den schönsten kroatischen Inseln wie Hvar, Brač und Šolta. Auf den Inseln muss man mit Durchschnittspreisen von 1.500 bis 3.200 Euro rechnen. Besonders Objekte mit Meerblick auf Hvar gehören zu den absoluten Top-Immobilien Kroatiens mit Preisen bis zu 4 Millionen Euro. Hvars Hafen mit seinen vielen Cafés, Bars und Restaurants ist im Sommer ein Treffpunkt für Reiche und Berühmte, die mit ihren Yachten in der Inselwelt Dalmatiens unterwegs sind.

Ausgewirkt hat sich die schwache Tourismussaison dagegen auf die Immobilienpreise im südlichen Dalmatien rund um Dubrovnik (43.000 Einwohner). So sanken die durchschnittlichen Angebotspreise pro Quadratmeter für Wohnungen zum Januar 2021 um 5 Prozent. Bei Häusern betrug der Rückgang sogar 12 Prozent, so dass der durchschnittliche Quadratmeterpreis jetzt bei 3.600 Euro (Apartments) beziehungsweise bei 4.100 Euro (Häuser) liegt. Günstiger kommt man auf Inseln wie Korčula, Pelješac oder Lastovo zum Zuge.