Ferienhaus gesucht? Tipps und Tricks zum Hauskauf in Schweden

Wer darf in Schweden ein Ferienhaus kaufen?

Der Kauf eines Ferienhauses ist in Schweden für Ausländer gegen Vorlage des Personalausweises ohne Einschränkungen möglich. Es ist keine spezielle Genehmigung erforderlich, um ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung auf dem Land, am Meer oder an einem See zu erwerben. Auch brauchen EU-Bürger keine Aufenthaltserlaubnis mehr, wenn sie sich länger als 3 Monate in Schweden aufhalten, dort leben oder sogar arbeiten. Für Nicht-EU-Bürger ist vorab eine Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis zu beantragen, damit dem Leben in Schweden nichts mehr im Wege steht. 

Regionen und Preise in Schweden

Ferienhaus in Småland

Die bekanntesten und von Deutschen meistbereisten Regionen Schwedens sind sicher die aus den Kinderbüchern von Astrid Lindgren bekannten Landschaften Smålands. Wer hier die Bilderbuchlandschaft sucht – tiefe Wälder, Seen, rote Häuser mit weißen Kanten – wird sicher nicht enttäuscht.

Ferienhaus in Värmland

Ebenfalls beliebt, wenn auch nicht so bekannt bei Deutschen, ist das Värmland. Es lockt zu jeder Jahreszeit mit seiner bezaubernden Landschaft und seinem Klima. Höhere Gebirgszüge, unzählige, teils riesige Seen inmitten grenzenloser, einsamer Wälder, lange Flüsse mit Stromschnellen, schneereiche Winter und beste Wintersportmöglichkeiten sind längst kein Geheimtipp mehr, sondern locken bereits viele Norweger ins preiswertere Grenzland.

Ferienhäuser in Küstenregionen und in Großstädten

Die Küstenregionen und besonders die Regionen um die Großstädte Stockholm, Göteborg und Malmö sind – wie überall auf der Welt – hochpreisig, dennoch gibt es für 500.000 Euro ein kleines Häuschen mit Bootshaus und Bootsliegeplätzen am Hamburgsund und für 1 Million Euro sogar eine eigene kleine Insel mit Ferienhaus im Schärengarten. Da können Ferienhaus-Träume wahr werden …

Ferienhäuser in schwedischen Skiregionen

Auch die Skiregionen kennen mittlerweile ihren Wert. Eine urige Blockhütte in Branäs oder gar auf dem Sälenfjäll kann gut und gern 400.000 Euro wert sein. Anteilseigner mit Nutzungsrecht für zwei Wochen im Jahr kann man schon für 100.000 Euro werden.

Ferienhaus auf dem Land und am See

Das typische Schwedenhaus auf dem Lande ist immer noch erschwinglich – mit Glück findet man ein schönes Häuschen in frischer Farbe für 40.000 Euro. Wie überall spielt die Nähe zum Wasser eine Rolle: ein Haus mit eigenem Seeufer ist dennoch für 200.000 bis 300.000 Euro realisierbar. Ein Dach über dem Kopf in der Einsamkeit nördlich des Polarkreises ist sogar schon für weit unter 30.000 Euro zu bekommen.

Vor dem Kauf eines Ferienhauses

Schwedische Immobilien (auch Ferienhäuser) werden in der Regel auf Verhandlungsbasis angeboten. Das kann sowohl einen niedrigeren als auch einen höheren Kaufpreis bedeuten. Es kommt darauf an, wie begehrt die Immobilie ist. Nach einer Besichtigung kann der Käufer ggf. auf Grund des Zustandes und notwendiger Reparaturen einen Preisvorschlag machen, der unter der Erwartung des Verkäufers liegt. 

Bieterverfahren

Sehr gängig aber ist in Schweden das Bieterverfahren. Finden sich mehrere kaufbereite Interessenten, so wird der Verkäufer ein solche „Budgivning“ anstreben, da er einen höheren Preis erwarten darf. Es liegt in der Hand des Verkäufers, ob er dies möchte, oder ob er einen schnellen Verkauf an einen Interessenten wünscht. Immer bleibt aber die Entscheidung beim Verkäufer, mit welchem Interessenten er den Kauf abschließt. Er ist auch nicht dazu verpflichtet, an den Höchstbietenden zu verkaufen.

Ebenso wenig hat bisher der Höchstbietende eine Abnahmepflicht. Er kann sein Angebot annullieren lassen. Das Bieterverfahren findet offen statt, jeder Bieter ist anhand seiner Personalien registriert und die Bieterliste kann im Internet eingesehen werden. Sie wird dem Käufer mit allen anderen Akten ausgehändigt.

Kaufprozedere und Nebenkosten in Schweden

Der Grundstückskaufvertrag besteht in Schweden aus zwei Teilen, dem Kaufvertrag und dem Kaufbrief. Der Kaufvorgang beginnt mit der verbindlichen Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer über den Kaufpreis des Ferienhauses und andere Vertragsbestandteile. Mit dem von beiden Seiten unterschriebenen Kaufvertrag wird der Kauf besiegelt.

Es wird vom Käufer erwartet, dass er zum Zeitpunkt seiner Kaufentscheidung die Finanzierung geklärt hat, denn die im Kaufvertrag fixierten Zahlungszeitpunkte sind unbedingt einzuhalten, um nicht vertragsbrüchig zu werden. Mit der Ausstellung des Kaufvertrags wird innerhalb von meist 5 bis 7 Tagen eine 10%ige Anzahlung fällig, die auf das Anderkonto des Grundstücksmaklers zu erfolgen hat, der als unparteiischer Mittler beauftragt ist. 

Im Kaufvertrag ist außerdem das Übergabedatum fixiert. Dieser Termin wird meist mit allen Parteien abgestimmt. Zu diesem Zeitpunkt muss der volle Kaufpreis überwiesen sein. Wenn sowohl Käufer wie auch Verkäufer allen Pflichten nachgekommen sind, die Inhalt des Kaufvertrags sind, kann die Übergabe des Eigentums an den Käufer erfolgen. Die Kaufsumme wird im Gegenzug an den Verkäufer ausbezahlt. Der Kaufbrief wird nun erstellt und der Vorgang wird der Behörde gemeldet, die die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch vornimmt. 

Übergabe (Tillträdesdag)

Mit dem Tag der Übergabe (Tillträdesdag) geht die volle Verantwortung an den Käufer über. Die Versicherung soll zu diesem Zeitpunkt abgeschlossen sein. Auf einen Notar kann bei schwedischen Hauskäufen in der Regel verzichtet werden, da der schwedische Vermittler dessen Funktion übernimmt. 

Grunderwerbsteuer (Stämpelskatt)

Die Nebenkosten für den Hauskauf sind entsprechend gering: Die Grunderwerbsteuer (Stämpelskatt) beträgt 1,5 % des Kaufpreises. Die Bearbeitungsgebühr für die Eintragung ins Grundbuch beträgt ca. 90 Euro.

Goldene Regeln zum Immobilienkauf in Schweden

1. Sparen Sie nicht am falschen Ende. Eine Immobilie auf eigene Faust zu kaufen birgt im Ausland hohe Risiken. Auch wenn Schweden ein „seriöses“ Land ist und ein Immobilienkauf unkompliziert zu sein scheint, so benötigen Sie doch gegebenenfalls professionelle Hilfe , um im Vorfeld alle Fallstricke zu vermeiden. Es könnte sich um falsche Angaben bzgl. des Eigentümers, seiner Berechtigung zum Verkauf, Belastung mit Pfandbriefen etc. handeln. Das Angebot des Maklers oder der Bank ist bereits überprüft, so dass ein risikoloser Ablauf gewährleistet wird und Sie auch wirklich Eigentümer werden.
2. Der Käufer hat eine Untersuchungspflicht bezüglich des Grundstücks und der darauf stehenden Gebäude. Er muss bei der Besichtigung mögliche Mängel, die im Rahmen einer angemessenen Inaugenscheinnahme feststellbar sind, zur Kenntnis bringen. Er kann sich nachträglich nicht mehr darauf berufen.
3. Es gilt nach schwedischem Recht der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Den Käufer obliegt eine umfassende Untersuchungspflicht (s.o.). Versteckte Mängel allerdings oder solche, die der Verkäufer vorsätzlich verschwiegen hat, können im Wege von Gewährleistungsrechten bis zu 10 Jahren nach Vertragsunterzeichnung geltend gemacht werden. Er kann dann den Kaufpreis mindern oder bei wesentlichen Mängeln vom Kaufvertrag zurücktreten.
4. Sehr häufig sind die Immobilien beliehen, d.h. durch Pfandbriefe belastet. Dieser Umstand findet immer im Angebot Erwähnung, der Makler sorgt aber mit der Übergabe und der Ausbezahlung der Kaufsumme dafür, dass die Schulden getilgt werden. Das Grundstück wird also routinemäßig pfandfrei übergeben. Es empfiehlt sich aber, den Pfandbriefeintrag nicht löschen zu lassen, da es dann in Zukunft einfacher ist, eine neue Hypothek eintragen zu lassen.
5. Eine von schwedischen Maklern angebotene Immobilie braucht nicht auf formale Mängel überprüft werden, da dies bereits geschehen ist. Von einem Kauf auf eigene Faust ist dringend abzuraten. Bei einem Kauf von privat ohne Vermittler allerdings ist unbedingt darauf zu achten, ob der Verkäufer ins Grundbuch eingetragen ist. Außerdem muss ein Lebenspartner oder Ehepartner des Verkäufers ebenfalls seine Einverständniserklärung zur Veräußerung schriftlich erteilen. Dazu muss auch eine behördliche Auskunft über den Familienstand des Verkäufers zum Zeitpunkt der Veräußerung eingeholt werden.
6. Eine Eintragung ins Grundbuch ist, anders als in Deutschland, keine notwendige Voraussetzung für die Übertragung des Eigentums. Jedoch droht dem Erwerber ein Bußgeld, wenn er keinen Antrag auf Eintragung ins Grundbuch stellt. Es ist ohnehin ratsam, die Grundbucheintragung vorzunehmen, damit der neue Eigentümer gegen gutgläubigen Dritterwerb geschützt ist.
7. Eine Erwerbsgenehmigung ist grundsätzlich nicht erforderlich, wenn ein Freizeitgrundstück erworben wird. Kauft man jedoch ein Grundstück, dass für land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb geeignet ist, so bedarf es einer behördlich einzuholenden Erwerbsgenehmigung. Eine Ausnahme davon gibt es nur für private (nicht-gewerbliche) Käufer, die bereits in der (dünn besiedelten) näheren Umgebung ansässig sind. Der Erwerb wird zumeist innerhalb weniger Wochen genehmigt. Der Antrag kann erst nach Abschluss des Kaufvertrags gestellt werden. Dies bedeutet, dass die Gültigkeit des Kaufvertrags abhängig ist von der Genehmigung. Im unerwarteten Fall der Ablehnung wird die bereits einbezahlte Kaufsumme vollumfänglich zurückerstattet.
8. Auf dem Lande gibt es meist keine Erschließung durch Wasser- und Abwasserleitungen. Üblich ist eine eigene Wasserversorgung und eine Abwasserentsorgung in ein bewährtes Kammersystem. Achten Sie auf die Trinkwasserversorgung. Gibt es einen funktionsfähigen Brunnen mit Trinkwasserqualität? Fragen Sie in jedem Fall nach den Erfahrungen des Vorbewohners. Es kann kostspielig sein, einen neuen Brunnen, meist mindestens 60 Meter tief, bohren zu lassen. Ebenso sollte das Abwassersystem zeitgemäß und funktionsfähig sein.
9. Fragen Sie nach dem Zustand und die Nutzungsmöglichkeit vorhandener Öfen und Abzüge. Wann war der Schornsteinfeger zuletzt dort?
10. Anbauten am Haus sind genehmigungspflichtig, jedoch wird dem Wunsch von den Behörden meist entsprochen, sofern zum Nachbargrundstück ein Abstand von 4,50 m eingehalten wird. Andernfalls ist die Genehmigung des Nachbarn einzuholen. Ohne Baugenehmigung dürfen Gartenhäuser bis 15 m² gebaut werden. Für größere Gartenhäuser bis 25 m² gilt eine Anmeldepflicht.
11. Es empfiehlt sich, in Schweden ein Bankkonto zu eröffnen und dort die notwendigen Versicherungen abzuschließen. Ihre verkaufsbegleitenden Berater werden Ihnen gern mit Tipps zur Seite stehen.