Ferienhaus gesucht? Tipps und Tricks zum Hauskauf in Kroatien

Wer darf in Kroatien ein Ferienhaus kaufen?

EU-Ausländern ist es grundsätzlich möglich, ohne Einschränkungen und besondere Voraussetzungen Immobilien in Kroatien zu erwerben. Dies gilt allerdings nicht für landwirtschaftliche Grundstücke und Grundstücke, die in Naturschutzgebieten liegen, welche von einem Erwerb ausgeschlossen sind. 

Nicht-EU-Ausländer können Immobilien in Kroatien nur unter der Voraussetzung der Reziprozität erwerben, wenn also eine Gegenseitigkeit mit dem entsprechenden Heimatstaat besteht und dieser den Erwerb von Immobilien für Kroaten gestattet. Das kroatische Justizministerium führt auf seiner Webseite eine Staatenliste über das Vorliegen bzw. Nichtvorliegen der Reziprozität.

Ist die Reziprozität mit dem betreffenden Heimatstaat gegeben, so bedarf der Erwerb von Immobilien durch Nicht-EU-Ausländer einer vorherigen Genehmigung des Justizministeriums. Ein Erwerb von Grundstücken, die dem Schutz der Interessen und der Sicherheit der Republik Kroatien dienen, ist für Nicht-EU-Ausländer ausgeschlossen.

Regionen und Preise in Kroatien

Kroatien zeichnet sich vor allem durch seine lang gestreckte Küste und die zahlreichen Inseln aus. Neben der Hauptstadt Zagreb ist daher die gesamte Küstenregion, die sich über das ganze Land erstreckt, für Immobilienerwerbe interessant und von Bedeutung. 

Istrien
Istrien ist die nördlichste Küstenregion Kroatiens und aufgrund seiner Nähe zu Deutschland sehr beliebt. Vor allem das Hinterland Istriens - auch als  „kroatische Toskana“ bekannt – zeichnet sich durch malerische Landschaften und luxuriöse Villen aus. Die Preise in dieser Region liegen vor allem bei Häusern bzw. Villen in höherem Segment, wobei sie aus deutscher Sicht immer noch erschwinglich sind. So ist eine Villa mit Pool im Hinterland ab ca. 300.000 bis 400.000 Euro zu haben.

Kvarner Bucht
Die Kvarner Bucht grenzt direkt an Istrien und ist ebenfalls von Deutschland aus sehr gut zu erreichen. Das Zentrum ist die Hafenstadt Rijeka, an die sich die mondänen Kurorte Opatija und Lovran anschließen. Zudem gehören zur Kvarner Bucht zahlreiche Inseln wie beispielsweise die Insel Krk, die durch eine Brücke mit dem Festland verbunden ist. Sehr beliebt sind zudem noch die Inseln Rab, Pag , Cres und Lošinj. Die Preise sind nicht ganz so hoch wie in Istrien und liegen für ein gewöhnliches Haus bei ca. 200.000 Euro, während eine kleine Wohnung von 50 bis 60 m² ab ca. 70.000 Euro erworben werden kann. 

Nördliches Dalmatien
Das nördliche Dalmatien mit den beiden großen Städten Zadar und Šibenik und dem Inselarchipel der Kornaten ist eine sehr gut erschlossene und bei Touristen beliebte Region. Je nach Lage der Immobilie schwanken die Preise für Häuser zwischen 1.200 und 1.500 Euro/m², während der Quadratmeterpreis für Wohnungen bei 1.500 bis 2.000 Euro liegt. Für ein einfaches Haus in unmittelbarer Meeresnähe sind ca. 300.000 Euro zu bezahlen.

Südliches Dalmatien
Das südliche Dalmatien zeichnet sich durch eine wunderschöne Küste mit kristallklarem Wasser aus. Die weltbekannte Stadt Dubrovnik ist der Touristenmagnet der Region, aber auch die Stadt Split und die Insel Hvar beanspruchen einen exquisiten Status für sich. Sehr beliebt sind zudem die Inseln Brac und Korcula. In Dubrovnik und Umgebung sind die Immobilienpreise mit Abstand die höchsten in ganz Kroatien. Unter 400.000 bis 500.000 Euro ist es schwer ein Haus zu finden, wobei die Preise nach oben offen sind. In Split – der zweitteuersten Stadt Kroatiens – liegen die Preise für Wohnungen und Häuser zwischen 2.500 und 3.000 Euro/m².

Kaufprozedere und Nebenkosten beim Kauf eines Ferienhauses

Vor dem Immobilienkauf in Kroatien

Vor dem Kauf einer Immobilie sollte unbedingt eine gründliche Überprüfung der Immobilie erfolgen. Dabei sind insbesondere die rechtliche Eigentumslage sowie das Vorliegen von allen erforderlichen baurechtlichen Genehmigungen zu überprüfen. In Kroatien ist es immer noch keine Seltenheit, dass Häuser und Wohnungen ohne vorhandene Genehmigungen zum Verkauf angeboten werden. Daneben ist es erforderlich, vor jedem Kauf eine sog. OIB (Steueridentifikationsnummer) beim kroatischen Finanzamt einzuholen, da diese Nummer zwingend in den Kaufvertrag aufgenommen werden muss und ohne sie keine Eigentumseintragung im Grundbuch möglich ist.  

Kaufprozedere und Nebenkosten

Der Immobilienkaufvertrag muss schriftlich geschlossen werden. Eigentum erwirbt der Käufer erst mit Eintragung seines Eigentumsrechts im Grundbuch. Damit der Vertrag im Grundbuch durchgeführt werden kann, ist die notarielle Beglaubigung der Unterschrift des Verkäufers erforderlich, für den Käufer reicht eine einfache Unterschrift. Da anders als in Deutschland keine notarielle Beurkundung des Vertrags erforderlich ist, sondern lediglich die Beglaubigung, sind die Notargebühren sehr gering; sie belaufen sich auf ca. 100 Euro.  

Die in Deutschland typische Abwicklung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung vor Kaufpreiszahlung ist in Kroatien zwar rechtlich möglich, aber nicht üblich. Dort geht der Käufer in der Regel in Vorleistung und lässt sich erst nach Kaufpreiszahlung ins Grundbuch eintragen. Dennoch ist es in Kroatien möglich, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen oder die Kaufpreiszahlung beispielsweise über ein Notaranderkonto abwickeln zu lassen. In diesem Fall erhöhen sich die Notargebühren jedoch erheblich und belaufen sich je nach Kaufpreis der Immobilie auf ca. 1.500 bis 2.000 Euro. Käufer und Verkäufer sollten vorab abklären, welche Sicherheiten und welche Art der Abwicklung gewünscht und für beide Seiten annehmbar sind. 

Da die Immobilienkaufverträge in Kroatien nicht von Notaren erstellt werden, wird in der Regel ein Rechtsanwalt hiermit beauftragt. Dies ist nicht verpflichtend, wird aber empfohlen. Die Gebühren hierfür belaufen sich auf ca. 1 bis 2 % des Kaufpreises.

Die Auflassungserklärung („tabularna izjava“), mit der die Eigentumsumschreibung im Grundbuch gestattet wird, ist entweder direkt im Immobilienkaufvertrag enthalten oder wird in einem separaten Dokument erteilt. Damit kann die  Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragt werden. Die Gebühren des Grundbuchamts belaufen sich auf 250 Kuna (ca. 35 Euro). Die Bearbeitungsdauer für die Eigentumsumschreibung hängt vom jeweiligen Grundbuchamt ab und kann wenige Tage bis mehrere Monate betragen. 

Wenn der Immobilienerwerb über eine Makleragentur zustande kommt, fallen Maklergebühren an, die in Kroatien für den Käufer meistens zwischen 2 bis 3 % des Kaufpreises liegen. 

Zu den weiteren Nebenkosten gehört noch die Grunderwerbssteuer, die 3 % des Kaufpreises beträgt. Wird der Kaufvertrag bei einem Notar in Kroatien beglaubigt, erfolgt die Steueranmeldung direkt durch den Notar, andernfalls ist sie selbst vorzunehmen, und zwar innerhalb von 30 Tagen ab Vertragsschluss.

Goldene Regeln zum Immobilienkauf in Kroatien

1. In Kroatien kommt es häufig vor, dass der Käufer schnell zum Abschluss eines Vorvertrags mit Verpflichtung zu einer Anzahlung (sog. „kapara“) meistens in Höhe von 10 % des Kaufpreises überrumpelt wird. Lassen Sie sich zu nichts drängen, bevor Sie nicht alle Unterlagen überprüft haben und Sie sich sicher sind, die Immobilie erwerben zu wollen! Rechtlich bindend ist ein Vorvertrag oder ein Kaufvertrag nämlich bereits mit einfacher Unterschrift ohne notarielle Beglaubigung, so dass es im Nachhinein schwierig ist, den Vertrag rückgängig zu machen.

2. Bevor Sie einen Vorvertrag oder einen Vertrag unterschreiben, sollten Sie unbedingt eine gründliche Prüfung der Immobilie vornehmen. Hierzu hat Ihnen der Verkäufer sämtliche Unterlagen in Bezug auf die Immobilie auszuhändigen. Vor allem sollte auf das Vorliegen sämtlicher baurechtlicher Genehmigungen geachtet werden. Die Immobilie sollte zudem vorher genau durchgesehen werden, da in der Regel die Klausel „gekauft wie gesehen“ in den Vertrag aufgenommen wird, wonach eine Haftung für Mängel grundsätzlich ausgeschlossen ist.

3. Seit dem EU-Beitritt Kroatiens am 1.7.2013 ist beim Verkauf einer Immobilie die Vorlage eines Energieausweises für den Verkäufer verpflichtend. Manchmal wird versucht, diese Pflicht mit der Behauptung zu umgehen, für die konkrete Immobilie sei dies nicht erforderlich, was jedoch meistens nicht zutreffend ist. 

4. In Kroatien wird der Kaufpreis fast immer in Euro vereinbart. Gesetzlich ist jedoch vorgeschrieben, dass die Kaufpreiszahlung in der kroatischen Währung Kuna zu erfolgen hat. Aus diesem Grund wird im Kaufvertrag meistens der Kaufpreis in Euro zu einem bestimmten Wechselkurs in Kuna vereinbart. Achten Sie darauf, welcher Wechselkurs gilt, und beachten Sie, dass mit dem Wechselkursrisiko zusätzliche Kosten und Gebühren auf Sie zukommen können.

5. Überprüfen Sie unbedingt die Erschließung der Immobilie an die öffentlichen Wasser-, Strom-, und Kanalisationsleitungen. In Kroatien kommt es noch häufig vor, dass die Immobilie nicht an das Kanalisationsnetz angeschlossen und stattdessen eine Klärgrube vorhanden ist.

6. Nicht selten kommt es vor, dass vor Abschluss des Immobilienkaufvertrags ein Vorvertrag geschlossen wird. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn noch einige Dinge in Bezug auf die Immobilie zu erledigen sind (wie beispielsweise die Einholung fehlender Genehmigungen u.ä.). Beachten Sie, dass bereits mit Abschluss des Vorvertrags die Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbssteuer entsteht.

7. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass eine sog. „Etagierung“ durchgeführt wurde, womit eine gesonderte rechtliche Einheit – das Wohnungseigentum – an der betreffenden Wohnung begründet wurde. Achten Sie darauf, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Gemeinschaftsordnung hat und eine Rücklagenbildung durch Zahlung von Hausgeld vorgesehen ist sowie ob eine Gebäudeversicherung besteht. Dies ist in Kroatien nicht die Regel.

8. In Kroatien gibt es für Immobilien, die nur vorübergehend bewohnt werden, eine sog. Ferienhaussteuer. Es handelt sich um eine kommunale Steuer, die von der örtlichen Gemeinde bzw. Stadt erhoben wird. Die Höhe der Ferienhaussteuer beträgt je nach Gemeinde/Stadt zwischen 5 und 15 Kuna pro Quadratmeter jährlich. Eine Grund- bzw. Vermögenssteuer gibt es derzeit in Kroatien nicht, ist aber immer wieder in Diskussion.

9. In einigen Fällen empfiehlt es sich für den Erwerb einer Immobilie vorher eine kroatische Gesellschaft zu gründen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Wunschimmobilie ein landwirtschaftliches Grundstück oder ein Grundstück, im Naturschutzgebiet darstellt, deren Erwerb für Ausländer ausgeschlossen ist. Zum anderen kann dies aus steuerlichen Gründen interessant sein, wenn beispielsweise eine touristische Vermietung der Immobilie bezweckt wird oder wenn der Verkauf der betreffenden Immobilie der Umsatzsteuerpflicht unterliegt. 

10. Es empfiehlt sich, professionelle Beratung für einen Immobilienerwerb in Kroatien in Anspruch zu nehmen. So kann sichergestellt werden, dass eine umfassende und fachkundige Prüfung vorgenommen und der Kauf ordnungsgemäß und zur Zufriedenheit aller Parteien abgewickelt wird.