Ferienhaus gesucht? Tipps und Tricks zum Hauskauf in Italien

Wer darf in Italien ein Ferienhaus kaufen?

Alle EU-Bürger sind Italienern beim Immobilienkauf gleichgestellt, selbiges gilt auch für US-Amerikaner. Eine Ausnahme gibt es dagegen für Schweizer. Es gibt die Beschränkung, dass ein nicht in Italien ansässiger Schweizer lediglich ein Grundstück bis 1.000 m² Fläche erwerben kann sowie eine Wohnfläche von höchstens 200 m². Grund ist das sog. Reziprozitätsprinzip: Italienern ist es untersagt, in der Schweiz Immobilien frei zu erwerben, deshalb gibt es Beschränkungen auch für Schweizer. Es gibt jedoch grundsätzlich Lösungsmöglichkeiten, die man allerdings im Einzelfall prüfen muss, um nicht in eine Steuerfalle zu tappen.

Regionen und Preise in Italien

Die klassischen Regionen sind die Toskana, die Oberitalienischen Seen und die Adriaküste. Aber auch Sardinien, die Marken, Umbrien, das Piemont und Ligurien sind begehrte Standorte. Sehr stark im Kommen sind Apulien und – zumindest in einigen Teilen – die Lombardei. Mailand ist ein gesondertes Kapitel, denn hier scheinen die Krisenzeiten seit der Expo definitiv der Vergangenheit anzugehören.

Kaufprozedere und Nebenkosten beim Kauf eines Ferienhauses

Nebenkosten

Privatkäufer zahlen – außer bei Grundstücken – eine Grunderwerbssteuer von 9 % auf den Katasterwert der Immobilie. Hinzu kommt eine Hypothekensteuer und eine Katastersteuer von jeweils € 50,00. Der Katasterwert ist in der Regel sehr viel niedriger als der Kaufpreis. Die Notarhonorare sind seit 2012 frei vom Notar festzulegen. Sinnvoll ist es sich daher, vorab einen Kostenvorschlag unterbreiten zu lassen. Für Immobilien mit einem Wert zwischen € 25.000,01 und € 500.000,00 zahlte man nach dem alten Gebührenrecht 1,078 % vom Mittelwert 262.500,00; dieser Prozentsatz kann reduziert oder erhöht werden, je nach Schwierigkeit und Arbeitsaufwand. Die Maklerprovision (2 bis 6 Prozent, zahlbar sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer)  ist verhandelbar, eventuell fallen zusätzlich Übersetzungskosten an. 

Laufende Kosten 

Jährliche Grundsteuer (IMU) (Imposta municipale unica oder pro): Berechnungsgrundlage ist der Katasterertrag. Die Gemeinde kann die IMU-Steuer bis zu 0,6 % erhöhen und um bis zu 0,2 % reduzieren. Für die sogenannte „prima casa“ (Erstwohnsitz) ist im Moment keine IMU-Steuer zu zahlen. Dies gilt jedoch nicht für Luxusimmobilien. Dazu kommen Betriebskosten für Strom, Wasser, Müllabfuhr und Heizung.  2014 wurde die sog.  IUC (l’imposta unica comunale) eingeführt, die sich aus der IMU und aus verschiedenen Servicesteuern zusammensetzt, wie z.B. die Müllgebühren (TARI) oder eine weitere Steuerart wie die TASI. Während die IMU vom Eigentümer zu bezahlen ist, wird der Nutzer der Immobilie für die TASI und TARI herangezogen. Allerdings ist diese Besteuerung nicht einheitlich für alle Gemeinden.

Goldene Regeln zum Immobilienkauf in Italien

1. Informieren Sie sich vorab über die Region und die dortigen Preisspiegel. 
Italien ist kein "Billigland", weder was den Kaufpreis noch was die Umbaukosten angeht.

2. Kalkulieren Sie objektiv Ihre finanziellen Möglichkeiten und belasten Sie sich nicht mit einem zu großen Objekt, das Sie am Ende nicht bezahlen können. Bei nur zeitweiliger Nutzung lassen sich die laufenden Kosten erfahrungsgemäß sehr gut durch Vermietung reduzieren. In einigen Regionen Italiens stehen sehr viele renovierungsbedürftige Objekte zum Verkauf. Wichtig dabei: Kalkulieren Sie frühzeitig die Kosten der Renovierung mit ein. 

3. Wenden Sie sich nur an Makler, die bei der zuständigen Industrie- und Handelskammer eingetragen sind. Sie können dem Eintrag auch entnehmen, in welcher Form juristischen Form die Maklertätigkeit erfolgt.

4. Fotos spiegeln in Immobilienangebote immer nur einen Teil der Realität wider – und manchmal wird leider auch getäuscht. Fotografien und Prospekte preisen normalerweise nur die Vorteile an. Kaufen Sie deshalb auf keinen Fall eine Immobilie, die Sie nur von Fotos kennen, und informieren Sie sich vor einer Besichtigungsreise ausführlich. Lassen Sie sich auch frühzeitig rechtlich beraten, und unterschreiben Sie grundsätzlich nichts. 

5. Ein Vorvertrag, der sogenannte contratto preliminare oder umgangssprachlich compromesso ist in Italien üblich. Dies ist ein rechtsverbindlicher privatschriftlicher Vertrag, der die Parteien verpflichtet, den notariellen Eigentumsübertragungsvertrag zu einem späteren Zeitpunkt abzuschließen.  

6. Tendenziell sind die Makler bestrebt, dem potentiellen Käufer einen sog. unwiderruflichen Kaufvorschlag (proposta d’aquisto irrevocabile) zu unterbreiten. Das bedeutet, der Käufer bietet dem Verkäufer schriftlich unwiderruflich für eine kurze Zeitspanne an, seine Immobilie zu einem bestimmten Kaufpreis zu erwerben. Der Verkäufer hat ebenfalls eine nur kurze Zeitspanne (5 bis 10 Tage), diesen Kaufvorschlag anzunehmen. Für die Ernsthaftigkeit des Kaufvorschlages erbitten die Verkäufer in der Regel die Hinterlegung einer Kaution. Oftmals lassen die Makler in diesen Kaufvorschlag weitere Klauseln einfließen, wonach sich der Kaufvorschlag dann in einen Vorvertrag umwandelt. Damit hat man keinerlei Verhandlungsspielraum mehr und einen sehr rudimentären Vorvertrag. Der Makler fordert seine Provision ein. Diesen Weg, der Maklern schnelles Geldverdienen ermöglicht,  sollte man keinesfalls beschreiten. Denn ob der Käufer es dann schafft, tatsächlich auch den notariellen Kaufvertrag abzuwickeln, wird dann mitunter zweitrangig. 

7. Im Vorvertrag wird üblicherweise eine Anzahlung, auch Bestätigungsanzahlung (caparra confirmatoria), vereinbart. Dies bedeutet, dass im Falle des Rücktritts des Verkäufers vom Vorvertrag der Käufer, der die Anzahlung geleistet hat und der das Nichtzustandekommen des notariellen Kaufvertrags nicht zu vertreten hat, vom Verkäufer das Doppelte der Anzahlung zurückverlangen kann. Hat dagegen der Käufer die Nichterfüllung zu vertreten, darf der Verkäufer die einkassierte Anzahlung behalten. Es sei denn, er will darüber hinaus noch Schadenersatz geltend machen. 

Die caparra confirmatoria beträgt zwischen 10 % und 30 % des Kaufpreises und ist frei verhandelbar. Bei sehr hohen Anzahlungen kann man die Rückzahlung durch eine Bankbürgschaft absichern. Das muss natürlich verhandelt und im Vorvertrag festgehalten werden.  

8. Es besteht die Möglichkeit der Eintragung des Vorvertrags in das Grundbuch. Somit besteht zugunsten des Käufers eine Art Grundbuchsperre; der Verkäufer kann dann nicht an einen Dritten verkaufen. Es fallen aber weitere Kosten an. 

9. Die Durchführung von Barzahlungen auf den Kaufpreis ist verboten und würde gegen das Geldwäschegesetz verstoßen. Jede Zahlung auf den Kaufpreis, d.h. auch die Anzahlung, ist durch den Überweisungsbeleg oder die Vorlage der Scheckkopie dem Notar nachzuweisen. Dieser muss im Kaufvertrag detailliert auflisten, wie der Kaufpreis bezahlt wurde.  

10. Leider immer noch ein Thema, vor allem in Süditalien, sind Schwarzbauten. Bei einem entsprechenden Verdacht lässt man besser die Finger von der Immobilie. Der Notar darf keine Verbriefungen vornehmen, wenn er Kenntnis von baulichen Unregelmäßigkeiten hat. Außerdem könnte ein Notarkaufvertrag, wenn verschwiegen wurde, dass bauliche Rechtsverstöße vorlagen, unter bestimmten Voraussetzungen anfechtbar sein und für null und nichtig erklärt werden. Sinnvoll kann es daher sein, unter Beiziehung eines Sachverständigen, noch vor Vertragsunterzeichnung eine Überprüfung auf die Rechtmäßigkeit der Immobilie vornehmen zu lassen. Empfehlenswert wäre es sogar, dies noch vor Unterzeichnung des Vorvertrags zu tun.