Ferienhaus gesucht? Tipps und Tricks zum Hauskauf in Frankreich
Der Markt für Ferienhäuser und Ferienwohnungen in Frankreich ist riesengroß und dank eines besonderen Reichtums an historischen und Charakterimmobilien hochattraktiv. Außerdem sind die Preis oft verlockend günstig. Doch selbst bei günstigen Gelegenheiten gilt: Sie sollten wissen, was auf Sie zukommt – und sich darauf vorbereiten. Auch wenn wir direkte Nachbarn sind, unterscheiden sich die Formalien beim Immobilienkauf in Frankreich doch deutlich von denen hierzulande. Im Folgenden ein kurzer Überblick der wichtigsten Punkte.
Zahlen & Fakten über Frankreich
Fläche: 543.965 km2
Bevölkerung: 66,99 Millionen
Regierungssystem: Republik
Hauptstadt: Paris
Amtssprache: Französisch
Wer darf in Frankreich ein Ferienhaus kaufen?
Hinsichtlich der Nationalität gibt es keine Kaufbeschränkungen. Sogar denkmalgeschützte Objekte können von Nichtfranzosen erworben werden; sie sind oft eine lohnende Investition, vor allem, wenn man daraus eine touristische Einrichtung macht. Denn wer in Frankreich ein klassifiziertes Objekt teilweise oder ganz der Öffentlichkeit zugänglich macht, wird mit Steuervorteilen und u. U. staatlichen Subventionen belohnt.
Regionen und Preise in Frankreich
In den Topregionen Frankreichs, voran in Paris und an der Côte d’Azur, gelten Höchstpreise. Ebenfalls hoch im Kurs stehen ausgewählte Standorte in der Provence, an der Atlantikküste und am Golfe de Lion, zwischen Marseille und Perpignan.
Ländliche Regionen im Landesinnern wie Périgord, Franche-Comté, Auvergne und Limousin oder Bergregionen wie die Cevennen, die Westvogesen und die mittleren Pyrenäen quotieren um ein mehrfaches günstiger.
Kaufprozedere und Nebenkosten beim Kauf eines Ferienhauses
Kaufnebenkosten
Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie fallen circa 7 Prozent des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer und Notarkosten an (circa 3 Prozent für Neubauten). Das Maklerhonorar liegt bei circa 6 Prozent.
Laufende Kosten
Zu den laufenden Kosten zählen die Grundsteuer (taxe foncière) und die Wohnsteuer (taxe d’habitation). Sie unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde teilweise erheblich. Hinzu kommen die üblichen Abgaben für Müllabfuhr, Gas, Strom etc. Bei einer Transaktion im laufenden Jahr errechnet sich die Grundsteuer anteilig (pro rata temporis). Findet der Eigentumsübergang zum Beispiel am 1.10. statt, zahlt der Verkäufer 9/12 der Grundsteuer und der Käufer 3/12. Bei der Wohnsteuer verhält sich das anders: wer am 1.1. die Immobilie besitzt, muss die Steuer entrichten.
Goldene Regeln zum Immobilienkauf in Frankreich
- Beim Notar schließen Sie einen Vorvertrag (avant-contrat, compromis de vente). Damit es zu diesem überhaupt kommt, muss der Verkäufer dem Notar eine Reihe von Gutachten zu folgenden Fragen vorlegen:
a. Wie groß ist die genaue Wohnfläche (Loi Carrez)?
b. Enthalten bestimmte Oberflächen Blei?
c. Besteht eine Verseuchung mit asbesthaltigen Materialien oder
d. Ein Befall von Termiten?
e. Oder Holzschwamm?
f. Ist die Gas- und
g. Elektroinstallation konform?
h. Funktioniert die Abwasserentsorgung und insbesondere eine eventuelle Individualklärgrube?
i. Wie lautet die Energiebilanz?
j. Gibt es Umweltrisiken?
Ein zertifizierter Gutachter führt diese Expertisen durch und haftet auch für dieselben. Treten Probleme zutage, kann der Kaufinteressent entscheiden, ob und unter welchen Bedingungen er die Transaktion weiterverfolgt.
2. Liegen alle Gutachten vor, entwirft der Notar den Vorvertrag. Dieser enthält auflösende Bedingungen (conditions suspensives), welche der Notar während einer rund dreimonatigen Vertragslaufzeit prüft, die wichtigsten sind:
a. die Möglichkeit der Hypothekenbereinigung (der Kaufpreis muss höher sein als die Belastung)
b. die Ausschließung gesetzlicher Vorkaufsrechte (Gemeinde, Landwirtschaftsbehörden)
c. die Abwesenheit von Mietern und Pächtern, und auch von Wegerechten und Bauvorhaben, welche die Immobilie tangieren könnten
d. weitere Bedingungen, welche die Parteien frei vereinbaren
3. Falls Sie einen Kredit benötigen, können Sie aus der Zusage Ihrer Bank ebenfalls eine auflösende Bedingung machen. Es liegt auf der Hand, dass Verkäufer den Verzicht auf diese Bedingung gerne mit einem kleinen Preisnachlass belohnen, da sich dann nicht der vielleicht langwierigen Entscheidung Ihrer Bank aussetzen müssen.
4. Lassen Sie sich auch scheinbar nebensächliche Zusicherungen des Verkäufers im Vorvertrag bestätigen.
5. Vergleichen Sie das versprochene Grundstück mit dem Katasterplan (plan de cadastre). Bei Zweifeln muss der Verkäufer einen Vermesser (géomètre) einschalten.
6. Schon zum Vorvertrag werden fünf bis zehn Prozent Anzahlung fällig. Sie gehen IMMER auf ein Notaranderkonto und niemals zu Händen des Verkäufers. Durch den Eintritt einer auflösenden Bedingung wird der Vertrag nichtig und der Notar erstattet die Anzahlung zurück.
7. Als Käufer profitieren Sie von einem zehntägigen Rücktrittsrecht ohne Angaben von Gründen. Sie müssen dieses Rücktrittsgesuch beim Notar gegen eine Empfangsbestätigung einbringen.
8. Mit zwei legalen Tricks lässt sich die Grunderwerbsteuer senken:
a. Führen Sie mitverkauftes Mobiliar und Gerätschaften getrennt in einer Liste auf. Auf den Gesamtwert dieser Aufstellung sparen Sie 7 Prozent.
b. Geht die Maklergebühr zu Lasten des Verkäufers (commission à la charge du vendeur), entfällt auf diese ebenfalls Grunderwerbsteuer.
Beträgt der Kaufpreis zum Beispiel 106.000 Euro inklusive 6.000 Euro Honorar, so fallen 7.420 Euro Steuer an. Zahlt jedoch der Käufer den Makler (commission à la charge de l’acheteur), greift die Steuer nur auf den Kaufpreis von 100.000 Euro, also 7.000 Euro und nicht auf die 6.000 Euro Honorar. Sie sparen 420 Euro.
9. Vermeiden Sie nicht deklarierte Teilzahlungen, auch wenn Sie dadurch Steuern sparen könnten. Die Risiken sind zu groß.
10. Kann der Notar während der dreimonatigen Prüfungsfrist alle Risiken und Unklarheiten ausräumen, bestellt er die Parteien zum notariellen Kaufvertrag.
