Ferienhaus gesucht? Tipps und Tricks zum Hauskauf in der Schweiz
Immobilien kaufen? Ja, aber nur unter Einschränkungen: Infos und Tipps zum Immobilienerwerb in der Schweiz. Äußerst beliebt und gerade deswegen reglementiert: Beim Immobilienkauf in der Schweiz gelten nicht nur europaweite Höchstpreise, sondern auch ganz bestimmte Regeln für Ausländer, die ein Haus oder eine Wohnung bei den Eidgenossen erwerben wollen.
Zahlen & Fakten über die Schweiz
Fläche: 41.284 km2
Bevölkerung: 8,48 Millionen
Regierungssystem: föderaler Bundesstaat mit 26 Kantonen
Hauptstadt: Bern
Amtssprache: Deutsch, Französisch, Italienisch, Rätoromanisch
Wer darf in der Schweiz ein Ferienhaus kaufen?
EU-Bürger dürfen Erstwohnsitze aufgrund eines Gegenseitigkeitsabkommens mit der EU vom 1.6.2002 unbeschränkt kaufen. Für Zweitwohnsitze dagegen gelten die kantonal unterschiedlichen Sonderregeln der sogenannten Lex Koller. Bürger anderer Staaten (z. B. aus Russland oder den USA) unterliegen in beiden Fällen den Entscheidungen der jeweils zuständigen Kantonsbehörden.
Regionen und Preise in der Schweiz
Berühmte Schweizer Feriengebiete sind das italienischsprachige Tessin (Locarno, Ascona), die französischsprachigen Ufer des Genfer Sees (Montreux, Lausanne, Vevey und Genf), das deutschsprachige Berner Oberland (Interlaken, Grindelwald), der Vierwaldstätter See (Luzern) sowie die Kantone Graubünden und Wallis. Immobilien kosten hier in den Toporten zwischen 8.000 und 16.000 Franken pro Quadratmeter. Internationale Jetset-Treffs sind St. Moritz, Gstaad und Verbier gefolgt von Lenzerheide und Zermatt. In diesen Orten ist die Zahlungsbereitschaft besonders hoch. Unter 10.000 Franken pro Quadratmeter bekommt man hier nur schwierig etwas.
Doch gerade die international ausgerichteten Destinationen müssen seit Anfang 2012 Preisrückgänge hinnehmen. Das hat einerseits damit zu tun, dass die Gruppe der potenziellen Nachfrager aus dem Inland aufgrund der hohen Preisniveaus limitiert ist, andererseits hat auch das Interesse von Personen mit Erstwohnsitz im Ausland nachgelassen. So wurde das Lex-Koller-Kontingent an möglichen Bewilligungen für den Erwerb von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland in den letzten Jahren bei weitem nicht mehr ausgeschöpft.
In anderen Tourismusgemeinden hingegen sind die Preise für Eigentumswohnungen während der vergangenen fünf Jahre stark angestiegen, und dies besonders eindrücklich in Arosa respektive in Lenzerheide (Gemeinde Vaz/Obervaz). Damit hat Lenzerheide bezüglich des Preisniveaus für Zweitwohnungen zu den erwähnten Topdestinationen aufgeschlossen. Der Hauptgrund dafür dürfte im Zusammenschluss der beiden Skigebiete Anfang 2014 zu finden sein, wodurch eines der größten Pistenmekkas der Schweiz entstanden ist. Die Entwicklungen in Lenzerheide und Arosa, aber auch in anderen Destinationen wie Flims, Laax, Falera oder Andermatt illustrieren, dass ein verbessertes touristisches Angebot die Wertentwicklung der Zweitwohnungen spürbar beeinflussen kann.
Kaufprozedere und Nebenkosten beim Kauf eines Ferienhauses
Kaufnebenkosten
Grundbuchgebühren: ca. 0,3 bis 1,1% des Grundstückswerts (in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt); in den meisten Kantonen zusätzlich Grunderwerbsteuer von 1 bis 4% des Kaufpreises bzw. des amtlichen Steuerwerts.
Laufende Kosten
Grundsteuer je nach Kanton zwischen 0,5 und 2% des amtlichen Steuerwerts der Immobilie; außerdem Betriebskosten für Strom, Wasser, Müllabfuhr und Heizung.
Goldene Regeln zum Immobilienkauf in der Schweiz
1. In den Grundsätzen ist das Immobilienrecht der Schweiz landesweit einheitlich, jedoch sind diverse regionale Besonderheiten in den 26 Kantonen und in den einzelnen Gemeinden zu beachten.
2. Personen mit Erstwohnsitz außerhalb der Schweiz brauchen für den Kauf einer Immobilie eine Bewilligung nach der Lex Koller (früher Lex Friedrich). Dies gilt auch, wenn eine Gesellschaft zwischengeschaltet wird oder Treuhänder auftreten.
3. In vielen Kantonen dürfen Ausländer Immobilien als Zweitwohnsitze nur in Orten kaufen, die als Tourismusgemeinden definiert sind. Nach einem Volksentscheid im Jahr 2012 dürfen in den meisten Tourismusgemeinden keine klassischen Zweitwohnungen (ohne Vermietungszwang) gebaut werden. Dadurch dürfte das Angebot an klassischen Ferienwohnungen langfristig noch knapper werden.
4. Je nach Ortschaft kommen Beschränkungen bezüglich der Kaufsummen und der Zahl der an Ausländer verkaufbaren Objekte hinzu. Einzelne Grosßprojekte wie zum Beispiel das Andermatt Swiss Alps Resort oder das Florens Resort am Brienzer See haben bezüglich der Lex Koller eine Ausnahmegenehmigung.
5. Die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags erfolgt in der Regel durch Notare. In vielen Kantonen sind auch Gemeindeschreiber, Grundbuchverwalter oder öffentlich bestellte Rechtsanwälte dafür zuständig.
6. Die Beurkundung sollte an dem Ort erfolgen, an dem das Grundstück liegt. Kenntnisse der kantonalen Besonderheiten und Kontakte zu den Behörden öffnen viele Türen.
7. Die Einrichtung der Grundbuchämter ist in der Schweiz Aufgabe der Kantone. Insgesamt gibt es ca. 340 Grundbuchämter.
8. Vor Abschluss eines Kaufvertrags sollte man sich stets einen aktuellen Ausdruck aus dem Grundstücksregister besorgen.
9. In den meisten Kantonen bestehen für die einzelnen Erwerbsvorgänge unterschiedliche Steuersätze.
10. In vielen Kantonen ist die Vererbung von Immobilien an Ehegatten oder Kinder steuerfrei. Wo dies nicht der Fall ist, richtet sich die Höhe der Erbschaftsteuer unter anderem nach der Lage des Grundstücks.
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