Ferienhaus gesucht? Tipps und Tricks zum Hauskauf in den USA

Wer darf in den USA ein Ferienhaus kaufen?

Ausländer dürfen in den USA Grundbesitz unabhängig von einer Aufenthaltsgenehmigung erwerben. Der Besitz einer Immobilie ändert nichts an der Aufenthaltsrechtslage für den Eigentümer in den USA. Wer einen Aufenthalt länger als 90 Tage plant, benötigt ein entsprechendes US-Visum. Hier können Sie sich durch spezialisierte Anwälte in Deutschland oder den USA beraten lassen.

Regionen und Preise in den USA

Sehr beliebt ist bei ausländischen Käufern der Süden-Osten der Vereinigten Staate. Einige Investoren zieht es nach New York. Die meisten europäischen Immobilieninteressenten entscheiden sich für ein freistehendes Einfamilienhaus im sonnenverwöhnten US-Bundesstaat Florida. 

Zahlen & Fakten über Florida

Fläche: 170.304 m²
Bevölkerung: knapp 20 Millionen Einwohner
Hauptstadt: Tallahassee
Größte Städte: Jacksonville, Miami, Tampa, St. Petersburg, Orlando
Amtssprache: Englisch

Gründe für die Anziehungskraft Floridas

Florida ist der Sunshine State der USA und zählt zu den populärsten Reisezielen der Welt. Der südöstliche Zipfel der Staaten bietet ganzjährigen Sonnenschein, strahlend blauen Himmel, subtropische Temperaturen, ca. 1.700 Kilometer lange Sandstrände, türkisblaues Wasser, einzigartige Sonnenuntergänge und faszinierende Naturparks. Der bekannteste Nationalpark ist der Everglades Nationalpark. Zudem ist Florida bekannt für seine faszinierende Tierwelt, zu welcher Alligatoren, Seekühe, Delfine, Pelikane, Flamingos gehören. Überall stehen Palmen und man ist nie länger als 90 Minuten vom Strand entfernt. Mit 1.200 Golfplätzen zählt Florida zu den beliebtesten Golfdestinationen der Welt. Ganz oben in der Beliebtheitsskala der Aktivitäten rangieren zudem Wassersportarten wie Hochseeangeln, Segeln, Surfen, Tauchen und Schnorcheln. Aber auch Tennisfreunde, Radfahrer und Wanderer kommen auf Ihre Kosten.

Weitere Highlights sind die Florida Keys und Freizeitparks wie das Walt Disney World Resort in Orlando. Schnäppchenjäger lieben zudem aufgrund die zahlreichen Outlet Malls. Das bekanntestes und größte Mall, Sawgrass Mills, befindet sich in der Nähe von Fort Lauderdale. 

Ein weiteres Argument für Florida: Die unbekümmerte und tiefenentspannte Lebensart der „Floridians“. Und zu guter Letzt sind die Flugverbindungen von Deutschland aus sehr gut. 

Beliebteste Regionen in Florida 

Miami / Miami Beach

Die exotischste Großstadt der USA bietet eine beeindruckende Skyline, eine internationale Bankenlandschaft und karibisches Flair. Die Metropole steht für Wohlstand sowie Glamour und hat sich zur Top-Destination für internationale Immobilieninteressenten entwickelt. Insgesamt leben in der größten Stadt Süd-Floridas 150 Nationen, die über 120 Sprachen sprechen. Die sonnenverwöhnte und boomende Metropole bietet die weltweit größte Ansammlung von Art-déco-Architektur, die Kunstmesse „Art Basel Miami Beach“, erstklassige Restaurants und Clubs und nicht zuletzt eine sehr gute wirtschaftliche Entwicklung.

Die Auswahl an spektakulären Immobilien, u.a. von Stararchitekten wie Herzog & de Meuron, Norman Foster, Zaha Hadid, Richard Meier oder Jean Nouvel, ist groß. Auch berühmte Marken wie Aston Martin, Porsche oder Missoni verewigen sich mit spektakulären Wolkenkratzern, die atemberaubende Aussichten sowie Services bieten. Das quirlige Leben in der Stadt am Atlantik ist allerdings nicht ganz preiswert. Die Kaufpreise moderner 
2-Zimmer Eigentumswohnungen inklusive Einbauküche und Parkplatz auf der Miami Festlandseite beginnen bei ca. US-Dollar 500.000. Freistehende Einfamilienhäuser sind ab ca. 1 Mio. USD zu haben. Exklusive Villen am Wasser in sehr guten Lagen kosten mehrere Millionen US-Dollar.

Die Westküste Floridas

Die Westküste Floridas bietet entlang des Golfs von Mexikos jede Menge Ferienimmobilien in Küstennähe. Besonders gefragt sind die Städte Marco Island, Naples, Fort Myers, Fort Myers Beach, Cape Coral, Sanibel & Captiva Island, Sarasota, Tampa und St. Petersburg. Das Angebot reicht von Strandhäusern sowie Villen über Stadthäuser und Wohnungen. Gerade in den sonnigen Wintermonaten sind Domizile äußerst begehrt.  

Ein vernünftiges Haus in guter Lage – und nur solche Objekte lassen sich auch entsprechend gut vermieten – gibt es im verhältnismäßig günstigen Cape Coral ab etwa 400.000 US-Dollar. Deutlich kostspieliger wird es in wohlhabenden Städten wie Naples und Sarasota. 

Die Ostküste Floridas Nördlich von Miami entlang des Atlantiks gibt es ebenfalls eine Reihe begehrter Städte für Immobilieninteressenten: Fort Lauderdale, Boca Raton, Palm Beach, Fort Pierce, Melbourne, Daytona Beach und St. Augustine. Das Wasser des Atlantiks ist etwas kälter. Dafür dürfen sich Wassersportler über höhere Wellen.

Kaufprozedere und Nebenkosten beim Kauf eines Ferienhauses

Eigentumsübergang (Closing)

Der eigentliche Kaufprozess gestaltet sich einfach. Die Immobilie wird gekauft wie gesehen, sobald sich Verkäufer und Käufer sich auf einen Preis geeinigt haben. Dann kommt es zur Unterzeichnung des standardisierten Kaufvertrags, in welchem der Termin für den Eigentumsübergang geregelt ist. In der Regel erfolgt dieser innerhalb von 30 Tagen. 

Die Funktion eines zivilrechtlichen Notars kennt das US-Rechtssystem nicht. Für eine rechtmäßige Übertragung genügt eine Übertragungsurkunde, welche als deed bezeichnet wird. Diese Urkunde wird vom Notar beglaubigt und dem Käufer ausgehändigt. Die Beglaubigung ist lediglich eine Feststellung, dass sich der Verkäufer ausgewiesen hat und den „Deed“ in Anwesenheit des Notars unterschrieben hat. Es besteht keine Gewähr, dass der Verkäufer rechtlich imstande ist, das Grundstück zu verkaufen.

In den USA werden Transaktionen von sogenannten „Title Companies“ oder Anwälten begleitet. Die „Title Company“ ist mit dem deutschen Notar vergleichbar und steht unter der Aufsicht der Bankenbehörde. Sie regelt in Form eines Treuhänders den rechtlichen Eigentumsübergang und die entsprechenden Zahlungen. Diesbezüglich gibt es in den USA die Einrichtung der ”Title Insurance“ (Rechtstitelversicherung). Diese versichert, dass die Prüfung der Grundbücher durchgeführt worden ist und, dass bis auf die vom Versicherer (”Title Insurance Company“) aufgelisteten Ausnahmen keine Belastungen des Eigentumsrechts bestehen. Diese Ausnahmen (Grundstücksbelastungen, Mängel, Nutzungsrechte, Wegerechte etc.) sind entsprechend zu prüfen.

Kaufnebenkosten

Die reinen Erwerbsnebenkosten sind verhältnismäßig gering. Es gibt keine Grunderwerbssteuer. Stattdessen muss eine „Documentary State Tax“ gezahlt werden, die vom Immobilienwert und von der Art der Immobilie abhängt. Die Gebühren für den bzw. die Makler, die bei ca. 6 Prozent des Kaufpreises liegen, zahlt üblicherweise der Verkäufer. Es fallen Kosten für die Eintragung ins Grundbuch („Public Records“) und Bearbeitungsgebühren an. Hinzu kommen die Kosten für die Rechtstitelsuche sowie Versicherung, die Inspektion des Hauses und den Anwalt. Die Anwaltskosten liegen bei ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises. 

Laufende Kosten

Der größte Kostenfaktor für Immobilienbesitzer ist die jährlich anfallende Grundsteuer („Property Tax“). Ihre Höhe ist regional unterschiedlich und richtet sich nach dem aktuellen Schätzwert der Immobilie. Im Gegensatz zum deutschen Einheitswert wird der Wert einer amerikanischen Immobilie jährlich festgesetzt und dient der Erhebung der Grundsteuer, welche im Regelfall zwischen 1 und 2 % des festgesetzten Wertes liegt. Dieser entspricht ungefähr 80 bis 85 % des aktuellen Marktwerts. Daraus finanzieren sich die Gemeinden, da in Florida keine persönliche Einkommensteuer anfällt. 

Neben der Grundsteuer kommen Kosten für die Instandhaltung („Maintenance“), Versicherungen, Poolservice, Gartenpflege, Bewässerung, Heizung, Wasser, Strom, Müllabfuhr, Kabel-TV, Telefon und, wenn gewünscht, Hausmeister- bzw. Vermietungsservices hinzu. Bei geschlossenen Wohnanlagen („Gated Communities“) fällt ein monatliches Hausgeld an, in dem oftmals Kosten wie die Gebäudeversicherung, Kabelfernsehen, Abwasser und Gartenpflege enthalten sind.

Goldene Regeln zum Immobilienkauf in den USA 

1. Wählen Sie einen staatlich zugelassenen, erfahrenen und ortskundigen Makler Ihres Vertrauens aus, der Sie, wenn gewünscht, in Ihrer Muttersprache beraten kann. Der Makler hat über ein Computersystem namens MLS Zugriff auf alle Immobilien, die zum Verkauf stehen.

2. Erkundigen Sie sich im Vorfeld bezüglich der anfallenden Kosten und kümmern Sie sich vor dem Immobilienerwerb, um die Finanzierung, falls Sie die Immobilie finanzieren möchten. 

3. Achten Sie bei der Auswahl auf die Wiederverkaufschancen. Wichtig ist eine gute Lage des Objekts, auf welche viele Käufer Wert legen. Wollen Sie die Immobilie als Ferienimmobilie vermieten, so wählen Sie Orte, Lagen und Ausstattungsmerkmale, die Feriengäste schätzen. Ein Pool ist den meisten Urlaubern wichtig.

4. Bereits vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags sollte festgelegt werden, welche Eigentumsform, die für Sie aus steuer- bzw. nachlass-rechtlichen Gründen am günstigsten ist. Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten des Immobilieneigentums, zum Beispiel Privateigentum, Gemeinschaftseigentum, Eigentum über eine Gesellschaft oder Treuhandeigentum. Jede Eigentumsform hat Konsequenzen hinsichtlich Kosten, Haftpflicht des Eigentümers, steuerliche Folgen und die Folgen beim Tod eines Eigentümers (Nachlassregelung).

5. Es ist unter Umständen sinnvoll, einen spezialisierten Rechtsanwalt für Immobilienrecht zu beauftragen. Er prüft den Kaufvertrag, den Rechtstitel sowie alle weiteren Dokumente in Zusammenhang mit Ihrem Kauf und berät sie Sie bei rechtlichen und steuerlichen Themen.

6. Viele Verträge enthalten eine „Time of the Essence“-Klausel. Es ist daher wichtig, sich an die zeitlichen Vorgaben wie Zahlungstermine zu halten. Ansonsten verliert man sein zuvor vereinbartes vertragliches Recht.

7. Schließen Sie eine sogenannte „Title Insurance“ (Rechtstitelversiche-rung) ab, um sich vor zukünftigen Ansprüchen Dritter zu schützen. Die Title Company veranlasst die Prüfung der Immobilie auf eventuelle nicht im Grundbuch eingetragene Belastungen („Title Search“). Nutzvor-schriften werden nicht durch die Rechtsmängelversicherung versichert und sollten bei der entsprechenden Behörde eingeholt werden. 

8. Führen Sie eine Inspektion durch. Eine mögliche Haftung des Käufers gilt auch für Schäden, die vor dem Kauf angerichtet wurden, zum Beispiel für umweltliche Altlasten und Baumängel. Deshalb baut man meist entsprechende Bedingungen in den Kaufvertrag ein und lässt nach dessen Abschluss entsprechende Inspektionen durchführen. 

9. Vor dem „Closing“ (Eigentumsübergang) sollten Sie die Immobilie noch ein letztes Mal begutachten und prüfen, ob Schäden oder Mängel vorliegen. Es empfiehlt sich eine Inspektion unmittelbar vor der Kaufabwicklung, um neu aufgetretene Mängel zu erkennen.

10. Nach dem „Closing“ ist der Käufer der neue Eigentümer. Alle erforderlichen Versicherungen sollten vor dem Eigentumsübergang abgeschlossen sein.