Düsseldorf Immobilienmarkt 2023
Sicherer Hafen - Selbstverständlich sieht man auch in der Rheinmetropole schwierigeren Zeiten entgegen, aber Düsseldorf hat in den vergangenen Jahren vieles richtig gemacht und gehört absolut zu Recht in die Phalanx der deutschen Top-7-Standorte
Ganz ehrlich? Wer sich dieser Tage in der Branche umhört oder sich die Zahlen vor Augen hält, wird feststellen, dass die momentane Situation in den deutschen Metropolregionen mit einem einzigen mathematischen Begriff zu erklären ist. Sie ist kongruent – oder anders ausgedrückt: deckungsgleich. Das gilt auch für die Landeshauptstadt von NRW. Klar gibt es hier und da Unterschiede, doch der Grundtenor ist aktuell überall gleich: Die Menschen sind verunsichert, die Nachfrage geht zurück, und die Preise befinden sich – freundlich ausgedrückt – gerade in der Findungsphase. Jahrelang gepusht, schadet ein wenig Normalität auch nicht, könnte man meinen. Und blickt man auf die eingangs erwähnten Zahlen (des Gutachterausschusses), hat sich der jetzige Trend bereits im ersten Halbjahr 2022 angedeutet. Rückläufige Zahlen der Kaufverträge zwischen vier (Wohnungs-/Teileigentum) und 18 Prozent (unbebaute Grundstücke) sowie ein Umsatzminus zwischen neun (bebaute Grundstücke) und 70 Prozent (unbebaute Grundstücke) wurden im Vergleich der ersten sechs Monate 2022 zu 2021 verzeichnet. Einzig das Plus von sechs Prozent der Umsätze bei Wohnungen sticht positiv heraus.
Chancen in der Krise
Fakt ist, dass sich der Markt gedreht hat. Während viele Käufer sich aufgrund nicht mehr zu realisierender Finanzierungen aus dem Markt verabschieden, nimmt das Angebot an Kaufobjekten inzwischen zu. Vermehrt ist wohl auch bei den Verkäufern die neue Marktlage angekommen. Bislang zurückgehaltene Objekte sollen nun schnell noch veräußert werden. Nur lassen sich gerade im Preisbereich bis zu rund einer Million Euro deutlich seltener die gewünschten Kaufpreise durchsetzen. Auch wenn es manch einem nicht gefallen wird, innerhalb kürzester Zeit wurde aus dem Verkäufer- ein Käufermarkt.
Das beinhaltet jedoch auch gewisse Möglichkeiten, denn über Jahre konnten die Immobilienanbieter die Preise diktieren. Diese Zeit ist nun erst einmal vorbei. Zumindest im Bereich der oben skizzierten „Normalimmobilie“. Hier erwarten die Experten demzufolge auch weitere „Preisanpassungen“. Im Gegensatz zu Versicherungsschreiben verbergen sich hinter diesem Wort allerdings keine Preiserhöhungen, sondern ganz klar Reduzierungen. Ob dies flächendeckend der Fall sein wird oder ob zum Beispiel das Luxussegment davon verschont bleibt, kann derzeit wohl niemand definitiv beurteilen.
Düsseldorf in Sachen Kaufkraft und Renommée auf Platz zwei
Klammert man die jüngste Vergangenheit einmal aus, ist die Entwicklung in der Rheinmetropole überaus positiv. Seit Jahren zieht die Stadt über Mode, Medien und Messe internationales Publikum an, profitiert von ihrem Renommée, und in Sachen Kaufkraft liegt man ohnehin seit Jahren deutschlandweit auf Rang zwei – hinter München. Hinzu kommt der Zuwachs an Bevölkerung, der Düsseldorfs Einwohnerzahl auf fast 645.000 wachsen ließ. Bis zum Jahr 2035 könnte die Grenze von 700.000 Einwohnern erreicht werden. Das besagen unterschiedliche Studien. Dagegen steht die rückläufige Zahl an Baugenehmigungen, die sich in diesen Krisenzeiten wohl kaum vergrößern wird. Im Gegenteil, viele Projektentwickler ziehen auch in Düsseldorf die Notbremse und stellen ihre Bauvorhaben vorübergehend auf Stand-by. Dieses Zusammenspiel dürfte das Angebot an Neubauwohnungen weiterhin verknappen. Dabei wurden in den letzten Jahren zahlreiche Quartiere und Stadtteile durch Neubauareale und gezielte Sanierungen stark aufgewertet. Es gebe in der ganzen Stadt quasi keine Brennpunkte mehr, wird berichtet. Sicher würden Viertel wie Garath oder Eller nie zu Toplagen avancieren, doch die Entwicklung sei absolut positiv.
Positive Beispiele für solche Entwicklungen gibt es in der Rheinmetropole reichlich. Ob Derendorf und Pempelfort auf dem Areal des früheren Güterbahnhofs, Flingern-Nord und -Süd sowie der komplett neue Stadtteil Grafental – in den letzten zwei Jahrzehnten wurden einige zentrale Standorte wohnlich und infrastrukturell auf ein neues, lebenswertes Level gehoben. Von der Entwicklung rund um den gefragten Medienhafen ganz zu schweigen. Dazu kommen die klassischen Toplagen wie Oberkassel, Kaiserswerth, Ludenberg oder Zoo. An der Auswahl wirklich attraktiver Quartiere mangelt es in Düsseldorf sicher nicht. Allerdings haben diese auch ihren Preis.
„Wir haben derzeit mehr Immobilien im Angebot. Villen und Penthäuser in Toplagen erfreuen sich immer noch einer zügigen Vermittlung.“
Marius Grumbt
„In Mönchengladbach werden sich insgesamt gesehen die Preise weiter nach oben entwickeln, wenn auch nicht so stark wie in den letzten Jahren.“
Elke Schrötgens-Hefter
„Die Vermarktungszeiten werden sich weiter verlängern, aber die guten städtischen Lagen sollten preislich auf Sicht stabil bleiben.“
Thomas Schüttken
„Düsseldorf ist eine beliebte Stadt mit viel Nachfrage. Wir werden keinen Preisverfall erleben. Aber die Käuferschaft wird sich verändern.“
Agnes Kowalska
„In und um Düsseldorf ist die reduzierte Nachfrage aktuell auch zu spüren, aber wesentlich geringer im Vergleich etwa zu München.“
Florian Bauer & Michael Kneissl
„In diesen Zeiten setzt sich Qualität durch. Das gilt für Makler, Lagen und Objekte. Zudem erhält der Verkauf wieder einen größeren Stellenwert.“
Hagen Kowalska & Antonio Glavas
„Düsseldorf ist eine nachgefragte Stadt mit hoher Lebensqualität. Hier lebt eine Vielzahl von Nationalitäten. Auch das trägt zum Flair der Metropole bei.“
Ihab Amer
„Die Verunsicherung durch die Krisen hat den Markt einfrieren lassen. Die Folge sind weniger Transaktionen und lageabhängig fallende Preise.“
Nadine Baum
„Trendlagen wie z. B. Flingern-Nord haben sich exorbitant entwickelt. Nun sind die Käufer eher verhalten – ausgenommen sind ,Prestige und Luxus‘.“
Timur Parlak
„Im hochpreisigen Segment ist die Zurückhaltung bei der Nachfrage nicht so groß. Das Angebot ist aktuell überschaubar, aber gut.“
Stephan Bruns
Ein Haus im Düsseldorfer Umland
Auch wenn das Preisniveau nicht mit München oder Hamburg Schritt hält, muss man auch am Rhein vielerorts siebenstellige Beträge für adäquate Immobilien bezahlen. Trotz der hohen Kaufkraft verwundert es wenig, dass sich viele Interessenten auch in der jüngeren Vergangenheit im Umland umgesehen haben und dort (mitunter) zu günstigeren Preisen fündig wurden. Nicht jeder konnte oder wollte die Preisrallye mitfahren. Zu den gefragtesten, aber auch teuersten Lagen der Peripherie zählen Meerbusch (Büderich), Ratingen oder Hilden, aber auch Kaarst, Neuss oder Monheim und Langenfeld rückten vermehrt in den Fokus. Jedoch sind auch die Kaufpreise im Dunstkreis der Metropole zum Teil rasant gestiegen. Mal sehen, wie sich die aktuelle Situation dort preislich und nachfragetechnisch auswirkt.
Eines dürfte jedenfalls klar sein: Sollte es tatsächlich zu rückläufigen Preisen kommen, werden auch in und um Düsseldorf die Spitzenlagen sicher die letzten sein, die davon betroffen sind. Wie war das nochmal mit der Lage …?
Immobilienpreise und Lagen in Düsseldorf
Mittig und am Wasser
Gab es vor einer Dekade noch so genannte „No-go-Areas“ für Immobilienkäufer, haben inzwischen alle Düsseldorfer Lagen ihre Reize. Manche selbstverständlich noch mehr als andere – wie die Mitte und der Norden
BEL 01/23